4月7日，備受關注的兩江新區“春山臺小區更換物業公司風波”，在僵持了一年多後迎來轉機：根據法院判決，被解聘的物管公司撤離，新的物管公司隨即接手服務。

　　這起小區更換物業公司引人關注，主要是該案引發一係列問題：業委會召開業主大會是否需要20%業主提議？業主大會參與人數及專有部分面積所佔比例是否達到法定比例？業主是否有權鑒定其他業主的投票筆跡真偽？在這起案件中，法院是咋認定的？

　　小區更換物管引發爭議

　　位于兩江新區人和街道的春山臺小區為一大型小區，共有住戶2000多戶。

　　2021年，因小區物業服務合同早已到期，再加上大部分業主對小區的物業服務不夠滿意，為了維護小區公共利益，解決物業公司是否續聘等問題，當年7月，在經過徵集業主意見的基礎上，小區業委會決定召開業主大會，並將有關事宜向當地社區、街道報備後，得到社區、街道的指導、監督。經過投票表決，業主大會通過了不再續聘原物業公司，重新選聘物業服務企業等方案。

　　然而，部分支援續聘原物業公司的業主提出異議，認為業主大會有違反程式、偽造選票、弄虛作假等行為。為此，業主徐某、唐某兩人起訴到渝北區法院，要求法院撤銷小區業主大會作出的不再續聘原物業公司等三項決定。

　　小區原物業公司也認為，業主內部相關訴訟沒有終結，公司有職責繼續提供服務，不能走得不明不白。

　　問題1

　　是否需要20%業主提議？

　　去年12月，渝北區法院開庭審理了此案。小區業委會組織召開業主大會，是否需要20%業主提議，是此案的焦點之一。

　　法院審理後認為，小區業主大會係由春山臺業委會提議召開，議題也由業委會提出。雖然小區議事規則未規定業委會有提出議案的權利，但業委會係案涉小區業主大會選舉産生，代表了全體業主的利益，在案涉小區物業服務合同早已到期的情況下，為解決物業服務問題提出上述議案，目的在于維護業主的整體利益。上述議案的提出及召開程式，不違反案涉小區議事規則或相關法律規定。

　　據此，法院認定案涉業主大會的召開程式合法。

　　問題2

　　業主大會是否達到法定比例？

　　針對原告質疑業主大會參與人數及專有部分面積所佔比例是否達到法定比例等問題，法院調查後對以下主要問題作了確定：

　　1.案涉選票有68張選票上載明的業主與當時業主名冊上載明的業主姓名不符，應將上述人數及面積從表決票及投票面積中予以核減；

　　2.一張選票載明的業主在召開第一次業主大會時已不是業主，不應參與投票；

　　3.有4位業主投票時在案涉小區同時擁有2套房屋，均投了2票，與案涉小區議事規則規定的“同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算”內容不符；

　　4.1張選票既無簽名也無捺印，視為無效參與，票和面積應扣減；

　　5.無法核實的選票3張，視為無效參與；

　　6.對于多填、少填、填寫顛倒等選票填寫不規范情形，涉及投票結果是否有效，不影響計入參與投票數量；

　　7.關于有30名業主出具本人未投票也未委託其他人投票的意見，因係證人證言，上述業主未出庭予以證實，且被告業委會同樣舉示了其中3名業主相反的證人證言，故上述證人證言存疑，不予採信；

　　8.關于委託他人投票後又親自投票的情形，案中委託書共計713份，參與投票的委託書共計691份，雖然委託了他人投票，但不影響業主本人親自投票，在未重復投票的情形下，應計入參與票中。

　　查實情況後，法院認為，排除無效選票和面積，人數和專有面積均超過了法定比例，大會符合召開條件。

　　問題3

　　可否要求鑒定業主筆跡？

　　對于原告認為選票作假並申請司法鑒定問題，法院審理後認為，因所涉選票均涉及案外人的簽名或捺印，不是本案當事人，原告無權就案外人的簽名真假問題在本案中申請鑒定，故本院對原告提出的筆跡鑒定申請不予同意。

　　2021年12月28日，渝北區法院作出一審判決，小區業主大會作出的不再續聘現有物業公司等三項決定有效，駁回原告訴訟請求。

　　一審宣判後，二原告不服，上訴至重慶市第一中級人民法院。近日，二審法院作出終審判決：維持一審判決，駁回原告訴訟請求。

　　“新物業”已入駐開展服務

　　法院二審宣判後，小區原物業公司展現的姿態，讓眾多業主懸著的心落了下來。4月7日，小區原物業公司在致全體業主公開信中表示，基于對市場法則之尊重，公司將結束對春山臺小區的物業服務，並承諾：1.平穩交接，不會對業主日常生活出行産生影響；2.悉數退還業主預繳的物業服務費；3.保護業主隱私。在未得到業主本人授權前，不會將業主個人資訊移交給第三方；4.依法保護和履行雙方的合法權益。

　　當晚，小區原物業公司撤出春山臺小區，小區新物業龍湖物業隨即低調入駐，交接平穩有序。

　　案例具有引導示范意義

　　對此，重慶妙珠律師事務所律師倪世均認為，春山臺小區解聘物業公司，是一起業主維權典型案例。該案涉及的一些問題，也是不少業主在物業管理糾紛常遇到的頭痛問題。該案對業主大會程式、選票鑒定條件等問題作出了明確的判定，有著較強的引導、示范意義。

　　他提醒説，小區物業管理涉及面廣，業委會的工作難做，例如更換物業公司等，工作流程其實很難讓每個業主全程參與，很難讓每個業主都滿意。這就要求業委會在投票流程等具體工作上要做得更實更細，公開透明，努力贏得全體業主的支援。

　　重慶市物業管理協會有關專家認為，此次春山臺小區通過民主決策的方式更換物業成功，對其他有類似遭遇的小區，起到了一個很好的示范作用——業主可以通過合法的途徑爭取自己的權益。同時，這也是倒逼物業企業不斷提升服務水準。

　　記者 楊聖泉