7日，記者從市一中法院獲悉，近年來，商品房買賣合同糾紛領域各種新類型、新形態矛盾糾紛不斷涌現。2019年至今，該院轄區兩級法院受理商品房預(銷)售合同糾紛18782件，審結17076件。

　　通過對案件分析發現，商品房銷售合同糾紛逐漸從佔絕對比例的購房者與開發商之間的“兩金”爭議(即逾期交房違約金和逾期辦證違約金爭議)，轉向補充協議條款效力認定、精裝房質量異議、銷售顧問權限、開發商口頭承諾效力等新類型爭議。

　　市一中法院及時對轄區兩級法院商品房買賣合同糾紛案件進行梳理，發布典型案例，旨在引導購房者、房地産開發商及房地産從業人員了解最新法律法規，努力從源頭化解商品房買賣合同糾紛，保護購房者與開發商的合法權益，保障房地産市場健康發展，力爭實現讓糾紛化於未發、止於未訴。

　　安心！精裝房裝修不當導致損失 由開發商“買單”

　　何某某與大足某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套旅游度假別墅精裝修樣板間，但因裝修部分不能辦理銀行按揭貸款，雙方遂在合同上載明何某某所購房屋為清水房。

　　接房後，何某某長期未在案涉房屋中居住，直至兩年後何某某父親搬入時才發現該房屋內三樓露&&量積水，水滲透至室內房間，導致出現墻面裝修大面積發黴，地面木板及傢具被浸泡等現象。

　　經物業公司確認，原因係房屋三樓露&被裝修施工時遺留的墻布堵塞，無法正常排水導致。後經評估，房屋內的裝飾裝修、家電傢具等價值為515950元。雙方就損失賠償協商未果後，何某某起訴至大足區法院，要求大足某公司賠償其房屋內裝修、傢具家電及其他各項損失。大足區法院審理後支持了何某某因房屋滲水造成的資産損失及評估費的訴訟請求。

　　法院經審理認為，根據雙方合同約定，商品房保修範圍和保修期限內發生的質量問題，應由大足某公司履行保修義務，並對損失承擔賠償責任。本案案涉房屋在保修期內，因三樓露&排水管堵塞，大量積水不能及時排出，倒灌至室內房間，導致室內裝修及傢具家電被水浸泡後受損，大足某公司應當承擔賠償責任。雖然雙方在合同中約定案涉房屋為清水房，但大足某公司交付的房屋為精裝修樣板房，根據合同相對性原則，裝修不當引起的案涉房屋財産受損，亦應由大足某公司在本案中向原告承擔賠償責任，大足某公司承擔賠償責任後，可另行向裝修公司追償。

　　法官釋法>>>

　　簽訂合同的雙方當事人應當按照約定全面履行自己的義務，其中一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，業主購買精裝房，開發商對於裝修質量應當承擔責任，對因裝修導致的損失也應由開發商賠償。

　　當心！避開補充協議中限制購房者合法權利的“坑”

　　2020年6月，李某某、夏某某與重慶某房地産公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買該公司開發的位於江北區觀音橋的某房屋，並約定了交房時間。合同載明如逾期交房超過30日，李某某、夏某某有權解除合同，李某某、夏某某要求解除合同的，該房地産公司應當退還全部已付購房款及利息並支付違約金。

　　2020年12月2日，因該房地産公司一直未交房，李某某、夏某某向該公司發出《律師函》，以逾期交房為由要求解除合同。該房地産公司認為，根據雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》補充協議約定，若房地産公司逾期交房，李某某與夏某某放棄合同解除權，並以此為由不同意解除合同。

　　為此，李某某、夏某某遂向江北區法院起訴請求解除合同並由該房地産公司承擔相應責任，一審法院支持了李某某、夏某某的訴訟請求。該房地産公司不服上訴至市一中法院，該院審理後駁回了重慶某房地産公司的上訴請求。

　　法院經審理認為，本案是《民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，應適用當時的法律、司法解釋相關規定。根據《中華人民共和國合同法》第四十條的規定，格式條款具有該法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。本案中的補充協議係重慶某房地産公司向不特定對象提供的可重復使用文本，屬格式合同。該協議約定買方在逾期交房的情況下放棄合同解除權，明顯排除了購房者主要權利，應認定為無效。購房者是否享有解除權仍應根據《重慶市商品房買賣合同》進行判斷。

　　法官釋法>>>

　　房地産開發企業在與購房者簽訂合同過程中，應按照公平原則確定其與購房者之間的權利義務。本案中，房地産開發企業反而通過格式條款剝奪購房者關於房地産開發企業逾期交房的合同解除權，明顯排除了購房者的主要權利，應認定為無效。

　　警惕！購房時開發商未寫入合同的承諾可能無效

　　熊某與重慶某實業公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》購買一套一樓的住宅。購買過程中，重慶某實業公司宣傳購買一樓的業主享有花園的單獨使用權，還向熊某出具書面宣傳材料，做出保證一樓業主花園面積的承諾。

　　此後，重慶某實業公司晚於合同約定交房時間通知熊某接房，熊某接房中發現購買的房屋存在墻體貫穿開裂、地圈梁偏差嚴重、墻體垂直度超過國家標準、空調機位只有一個而且尺寸不夠等嚴重質量問題，因此拒絕接房。

　　此外，熊某得知該公司前期關於一樓業主享有花園單獨使用權的承諾也無法兌現，現花園係小區全體業主共同使用。熊某認為因重慶某實業公司的虛假宣傳，導致其以高於正常價格的房款購買案涉房屋，因此向合川區法院起訴要求重慶某實業公司按照其他房屋的價格為基準退還房屋差價，並承擔因房屋質量問題導致的逾期交房違約責任。合川區法院審理後僅支持熊某要求該公司承擔逾期交房違約責任的訴訟請求，駁回了退還差價的請求。

　　法院經審理認為，熊某與重慶某實業公司簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋面積並不包括小區花園面積，房屋單價係雙方自願商定，合同內容並不違反法律、行政法規的強制性規定，係合法有效，對雙方均具有法律約束力。購買者對於房屋價值的認定應當結合樓層、具體位置、軟硬體功能等綜合考慮。熊某所購房屋緊鄰小區花園，其對花園的利用有更多便利。因此，熊某提出由重慶某實業公司按小區同幢三樓房屋均價計算房屋價款，並退還購房差價的訴訟請求與合同約定不符，不予支持。

　　法官釋法>>>

　　近年來，部分開發商為銷售房屋，利用底層贈送花園使用權的營銷術語將房屋進行溢價銷售。部分購房者明知花園係小區公共部分但出於佔便宜的心理仍然選擇購買，購買後實際無法得到花園單獨使用權。本案中開發商與購房者約定將小區部分公共花園面積交由購房者專有使用，但雙方明知購房合同僅對屋內面積及單價進行明確，未包括小區花園面積，故購房者請求開發商退賠差價，人民法院不予支持。

　　放心！開發商售房時作出的免收物業費承諾有效

　　劉某向重慶某旅游公司購買其開發建設的商品房，雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，重慶某旅游公司還向劉某出具《免收物業管理費承諾函》，承諾對劉某購買的房屋免予收取三年物業服務費。交房時，劉某接到物業公司的物業費催收短信要求繳納物業費783.60元。

　　劉某向長壽區法院起訴，認為重慶某旅游公司售房時承諾免予收取三年物業服務費，但物業公司卻向劉某收取了物業服務費，案涉房屋三年的物業服務費應由重慶某旅游公司承擔。長壽區法院審理後支持了劉某的訴訟請求。

　　法院經審理認為，重慶某旅游公司向劉某出具《免收物業管理費承諾函》，該承諾函與雙方訂立商品房預售合同存在密切關係，且該承諾係重慶某旅游公司的真實意思&&，對該公司具有法律約束力。現重慶某旅游公司未按照承諾函的內容履行，導致劉某因繳納物業費産生損失，應當由重慶某旅游公司承擔該損失的賠償責任。

　　法官釋法>>>

　　開發商在售房時向購房人作出的免予收取物業服務費的承諾具有法律約束力。雖然物業費係由物業公司收取，開發商的承諾亦不能代表物業公司，但開發商的該承諾可視為由開發商承擔購房人的物業費。本案中開發商未按承諾履行導致購房人産生物業服務費損失，應當承擔賠償責任。