老房加裝電梯，誰來管好後期運維

1月底，記者實地了解情況時，康健路100弄18號樓加裝電梯早已完工，但當時居民被告知電梯還不能使用。毛錦偉 攝

　　今年春節假期前一天，上海市徐匯區康健路100弄18號樓的居民們終於拿到了用於開啟電梯的門禁卡。雖然比預期晚了一兩個月，但18號樓加裝的電梯還是趕在春節前投入使用了，讓居民們在節日裏能乘上電梯。不過這是有代價的，樓內居民集體作出承諾：在今年8月前自籌10萬元的電梯運維資金，繳納到物業指定的賬戶內。

　　加裝電梯剛湊了40多萬元，為何又要籌10萬元？居民們心裏多少有些不樂意。居民許女士致電12345市民服務熱線，對這筆錢提出質疑。不過質疑歸質疑，這筆錢恐怕省不了。去年4月28日起實施的《徐匯區既有多層住宅加裝電梯運維管理指導意見》中明確，加裝電梯所有權人必須委託物業作為使用管理單位，而物業接管電梯的前提條件，就是居民們要預存一筆運維資金。

　　申城近年來不斷&&政策，大力推進老房加裝電梯。而隨着早期加裝的電梯過了保修期，後續“運維難”問題開始凸顯。為了解決這個問題，一些地區&&了相關意見。豈料，新政策&&後，一時間類似於康健路100弄小區的矛盾出現不少。原因何在？解決加裝電梯運維難的措施如何更好落地？

　　籌了維保費為何又收錢

　　18號樓是康健路100弄小區裏首個加裝電梯的門洞，去年1月初規劃獲批，9月加裝工程竣工，11月底調試結束。但此後，電梯一直未能順利開通使用。許女士稱原因在於和物業未能談妥接管事宜，物業不肯配合安裝24小時值班的緊急報警裝置，導致電梯無法通過驗收。

　　1月29日，記者到小區了解情況。在小區北門東側，施工圍擋正包圍着小區4號樓。銘牌顯示，這是一處施工中的電梯加裝工程。沿小區主幹道往裏走，一側堆放着不少運送電梯組件的木箱，看起來小區里加梯氛圍很濃厚。不遠處右側，一幢樓外已矗立着完工的電梯井，細看正是18號樓。記者進入樓道看到，這是一部可通過刷臉或刷卡啟用的“西奧”電梯。刷臉裝置的屏幕亮着，湊近便可自動開啟，頂部指示屏則顯示轎廂停靠在底樓。一位居民從樓上走下來，問其為何不坐電梯，他搖了搖手回復道“還不能用”。

　　物業接管電梯的事宜還沒談妥嗎？記者&&上小區物業——徐房物業。公司負責此事的張專員透露最新進展：“已經談妥了，和居民達成共識，管理協議也簽了。”據稱，物業本來按照徐匯區&&的指導意見，要求居民需籌齊14萬元作為預存的運維資金才肯接管。反復商議後降至10萬元。18號樓目前加梯賬戶內結餘2.1萬元，“樓內居民承諾8月前湊齊剩下的7.9萬元，物業拿到承諾書後已配合裝妥報警裝置，並在相關材料上蓋章。”

　　按照前期的分攤方案，7.9萬元運維資金中，家住6樓的許女士需承擔4500元。對於張專員所説的“承諾”，她堅稱自己並未同意支付，而是“被代表了”。她直言信不過小區物業，“物業並沒有能力維保電梯，拿了這筆錢，也是聘請第三方，那為什麼不能由我們自己請？”並且，她認為，當初的籌資方案中，已經包含了5年的電費和3年的維保費，加上2年的保修期，至少前面5年不應該有額外費用。樓內另一戶居民也認為：“整個加梯過程物業前期並未參與，如今不讓接管就不給敲章啟用，此舉有‘強行接管’之嫌。”

　　徐房物業的張專員否認“強行接管”一説，稱物業是按照區裏的指導意見必須來接管。至於費用，10萬元運維資金會存儲在專項維修資金賬戶中，並按照實際産生的費用來列支。他解釋，居民對於電梯的日常管理了解得比較少。物業接管後，除了督促維保單位及時維保外，還會配備安全員，並提供日常保潔、保安巡查、遠程監控等服務。因此，即便在前兩年保修期內，算上電費估算也會産生一年近7000元的各類費用，並非如居民所説“花不了什麼錢”。“居民不理解有抵觸很正常，只能去做通居民工作。”張專員&&。

　　居民和物業間缺乏信任

　　相比徐匯區嚴格限定加裝的電梯必須委託小區物業作為使用管理單位，去年8月公布的上海市相關指導意見則較為寬鬆，還允許居民委託保險公司作為電梯使用管理單位，或者由居民自行管理電梯。不過，在不少小區，將電梯委託給物業公司來管理成首選。面對樓內居民的不同意見，康健路100弄18號樓的樓組長卻認同“交由物業管理”。

　　儘管如此，物業在實際操作中一次性收取10萬元運維資金、且將其視為啟用電梯前提條件的做法，屢屢惹爭議。徐匯區梅隴七村20號的居民諸老伯也反映稱，其所在樓棟的加裝電梯工程剛剛進行了一半，小區物業就提出要提前收取10年的運維資金，分攤到他家要再支付1萬元，且將來用完了還得繼續補繳。此前加裝電梯他已出資4萬餘元，不斷的出資要求令他有些後悔，認為加裝的電梯會不會是個“無底洞”。

　　為了避免上述爭議，徐匯區在指導意見中給出解決建議：將政府的28萬元補貼資金留存一半甚至全部，作為運維資金，避免再籌時遇到阻力。但實際上，留存了補貼，就意味着居民們需要籌措更多加裝電梯的費用，一樣掏錢，並無本質上的差別。據了解，上海多個區給出的加裝電梯運維資金建議議價區間均為每台每年1.1萬元至1.5萬元。這一收費標準並不低，與加裝電梯“前幾年不怎麼花錢”的設想完全不一樣，這才是爭議産生的根源。

　　另一方面，除了運維資金，居民們抗拒將電梯給物業託管的原因還在於：居民們需要一個更專業的受託方，在他們心中，老小區物業管理松懈，難堪此任，有收錢不辦事之嫌。收了運維資金，物業究竟該提供哪些服務？誰來監督物業的服務是否到位？誰來防止物業濫用運維資金？這些問題若不明確，難以在居民和物業之間建立信任機制。

　　一些小區的物業同樣也不信任居民，明確&&拒絕接管加裝電梯。在楊浦區鞍山四村，1號甲、2號甲、9號甲共3個門洞的加裝電梯均已竣工，但遲遲無法啟用，原因就在於小區的四平物業稱“加裝電梯前期未和物業溝通，電梯品牌和代建方五花八門，因此後期物業也不參與，管理電梯是居民自己的事”。物業拒絕將緊急報警裝置安裝在物業處，導致電梯無法通過竣工驗收。而相關指導意見中明確物業服務企業應該提供接警的托底保障工作。春節前，在街道房辦的協調下，物業松口&&願意將緊急報警裝置安裝到物業維修部，但提出報警電話需直接呼叫轉移給加梯代建方或維保單位，同時居民們需要簽署同意物業提供的一份“免責”協議。由於對免責協議條款存在分歧，雙方遲遲未達成共識。節後首個工作日，居民代表們再次來到物業處協商此事，物業這才松口願意調整協議內容，但仍然拒絕接管。

　　物業接管也要有“規範”

　　近年來，申城的老房加梯走出“加速度”。今年上海將以更大的力度推進老房加梯工作，在去年完成1579&的基礎上，今年的目標是完成加裝2000&。同時，申城的加梯工作將堅持“建管並舉”，建立健全加梯後的全生命周期管理，實施好已&&的加強加裝電梯後續管理的指導意見。

　　記者向多家加梯代建企業了解得知，前幾年申城加裝的電梯中，有不少電梯採取了居民自管的模式，甚至報警電話就安裝在居民家中。但從實踐來看，居民自管效果並不好。部分已加裝的電梯存在三方通話功能缺失、緊急呼叫按鈕使用不暢等情況，有極大的安全隱患。因此，各區在落實加裝電梯的後續管理指導意見時，多傾向於交給物業來託管。如虹口區&&的相關指導意見中，原則上引導物業服務企業承擔加裝電梯管理職責，並提供專業化、精細化的服務。

　　看來，加裝電梯由物業接管是大勢所趨。那麼，如何解決居民和物業之間因協調電梯託管帶來的一系列矛盾糾紛？採訪中，一些物業公司建議，居民加裝電梯全過程中應和物業進行有效溝通，讓物業從前期就參與其中，在加裝電梯型號選擇、工程建設等方面幫助居民把關，也讓居民看到物業的專業管理能力，為加裝電梯完成後物業順利接管打基礎。

　　至於運維資金籌集，西部集團徐虎加梯工作室的項目經理陸峰建議，在物業收費合理、透明的基礎上，採取按年度籌集的方式更合適。相比一次性讓居民出資數千元甚至上萬元，按年度來籌集，每戶居民分攤不過數百元，出資壓力較小。同時，每年籌集資金時也是一次溝通交流的機會，物業可以借此機會説明上一年度資金使用情況，聽取居民的意見建議。

　　更重要的是，老小區物業在運維電梯上可能也是“生手”，業內人士建議，居民在與物業企業簽訂電梯管理協議中，一定要明確約定物業的服務內容，具體到保安巡查次數、保潔次數、安全管理員職責等諸多細節，同時建議由業委會來對物業企業進行日常監督，以保障物業服務質量。從長遠來看，申城還應研究&&物業在電梯託管服務上“質價提升”的專業指導和配套規範，為推進加裝電梯工作保駕護航。（記者 毛錦偉）