利用集體土地建設租賃住房並實現市場化運營管理，正在成為北京這樣的超大城市進一步完善租購並舉體係、緩解住房供需矛盾的新探索

　　截至目前，北京市已累計開工利用集體土地建設租賃住房項目48個、房源約6.6萬套，戶型以中小套型與職工宿舍、公寓類為主

　　截至目前，北京市非居住類改建的項目已實施13個、3822套（間）。此類小戶型、低租金的床位式租賃住房，將有效彌補園區單位務工人員、城市運作和服務保障行業人員的床位式住宿需求

　　文 |《瞭望》新聞周刊記者 郭宇靖

　　一方面是年輕人住房困難問題日益凸顯，一方面是超大城市租住房市場價格高企。近年來，在國家有關政策指導下，北京市加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，大力發展保障性租賃住房，為破解緩解住房供需矛盾，探索一條新路。

　　位于北京豐臺區的南苑鄉成壽寺村集體土地租賃房項目，地上規劃總建築規模約2.88萬平方米，可提供租賃房源901套 羅曉光攝/本刊

　　助力年輕人“減負”新生活

　　參加豐富的社區活動、在圖書館工作、在健身房跑步……一應俱全的小區設施，正在推動居住環境更加完善，幫助北京一些租房年輕人實現“減負”後的新生活。

　　位于北京市豐臺區的泊寓成壽寺社區，是全國首個正式運營的集體土地租賃住房項目。這裏除了健身房、餐廳、便利店等設施外，地鐵和公交配套也十分方便。記者調查發現，針對單身青年和小夫妻租住的不同需求，泊寓成壽寺社區戶型房源月租金在3498元至6548元不等，低于周邊一居室價格，目前兩個在租戶型已全部租滿。

　　利用集體土地建設租賃住房並實現市場化運營管理，正在成為北京這樣的超大城市進一步完善租購並舉體係、緩解住房供需矛盾的新探索。

　　2017年8月，國土資源部和住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確第一批在北京、上海、南京、廣州、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，允許村鎮集體經濟組織以自行開發運營、聯營、入股等多種方式建設運營集體租賃住房。

　　自2017年試點以來，北京市陸續出臺了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》等係列配套文件，加強規劃選址、工程建設、租賃運營等全過程管理，充分發揮市場作用，引導多主體建設。

　　北京市住建委有關負責人介紹，從目前已開工的項目來看，既有經濟實力較強、有相關項目開發經驗的鄉鎮、村集體經濟組織，也有華潤、首創等中央市屬國有企業，以及萬科、願景等房地産企業。

　　數據顯示，截至目前，北京市已累計開工48個項目、房源約6.6萬套，戶型以中小套型與職工宿舍、公寓類為主。除了萬科泊寓成壽寺項目已出租運營外，華潤有巢豐臺葆臺項目也已于今年三季度投入運營，預計今年底北京市還將建成4個項目、0.7萬套房源，陸續投入運營。

　　彌補租賃市場供應缺口

　　在北京南五環邊，西側緊鄰京臺高速，願景集團與華潤置地合作，共同投資開發的北京市大興區瀛海集體土地租賃住房項目，正在如火如荼建設當中。

　　這是北京市僅有的2個可實現集體土地流轉、使用許可權為70年的項目之一。願景集團有關負責人介紹，該項目以“美好新裏坊”開發運營模型為指導，地上建築面積約14.5萬平方米，社區融合了開放式街區的規劃理念，設置大量公共空間，為租戶提供互動活動的鄰里空間，建成後可提供3000多套租賃房源、為6000多名居民提供居所。

　　滿足年輕人居住的慢跑道、籃球場，社區住戶種植蔬菜的小菜園……在規劃中，提升居住生活品質，為住戶提供更完善的服務空間，成為優先考慮的內容。

　　長期以來，我國住房市場存在“重購輕租”的現象，如何租到房、租好房，在租房居住中也能提升生活品質，成為許多人最關心的問題之一。

　　北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，利用集體土地建設租賃住房並實現市場化運營管理，可以降低租賃住房建設成本，使租賃機構有盈利空間，並實現可持續發展，對增加租賃住房供給，穩定租賃住房市場起到重大作用。

　　北京市住建委有關負責人表示，保障性租賃住房提供了更多戶型不大，但功能全、單套價低、品質高的租賃住房，一定程度上彌補了周邊租賃市場供應缺口，豐富了租賃住房産品類型。

　　三分靠建設，七分靠管理。為了讓租客住得安心，北京相關政策提出，集體土地租賃住房建成後，由項目所在區政府統籌考慮公共租賃住房輪候家庭、新就業無房職工、城市服務保障行業務工人員等租賃需求，組織開展房源租賃工作。鼓勵簽訂長期住房租賃合同。

　　合理匹配供求關係

　　國家“十四五”規劃提出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。

　　總體來看，目前北京市保障性租賃住房主要包括集體土地租賃房和非居住建築改建租賃房兩大來源。其中，集體土地上建設租賃住房主要是通過租賃機構與集體合作。趙秀池説，這種方式主要採取委託經營形式實現，政府對集體土地上建設租賃住房和改建住房出臺了相應的支援政策。

　　同時，針對非居住建築改建租賃住房工作，北京印發實施了《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》《關于進一步推進非居住建築改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》等，明確改建工作總體原則、改建標準和改建程式。

　　截至目前，北京市非居住類改建的項目已實施13個、3822套（間）。此類小戶型、低租金的床位式租賃住房，將有效彌補園區單位務工人員、城市運作和服務保障行業人員的床位式住宿需求。

　　北京市住建委有關負責人表示，北京還將推進利用企事業單位自有閒置土地、産業園區配套用地建設租賃住房項目，適當利用新供應國有建設用地建設，加快推進保障性租賃住房建設。

　　隨著保障性租賃住房加速建設，如何合理匹配供求關係，也成為下一步要加緊研究的課題。

　　趙秀池認為，目前北京市已建成的集體土地上租賃住房項目，已經取得了較好效果。未來還要注意，集中建設的保障性租賃住房的區位是否適應承租人的要求，是否有相應的配套和服務，以避免區位不好的保障性租賃住房出現空置現象。

　　“住房市場短缺，並不意味著租賃住房短缺，因為租賃的需求一般是短暫的，只要條件允許，長遠看人們還是要購買産權房的”。她認為，我國各地應準確把握租賃住房的供求關係，處理好存量住房與增量住房的關係，尤其要充分利用好低效利用的廠房、商辦類、家庭富余的住房等存量房屋資源。

　　北京市住建委有關負責人表示，下一步北京市將重點圍繞“房子怎麼建，政策怎麼給，人員準入怎麼核，租金怎麼定，後期運營怎麼管”五大方面進行研究論證，推動“十四五”期間北京市保障性租賃住房建設高品質發展，促進住有所居目標實現。

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責任編輯： 劉品彤