“建管並舉”讓居民用梯無後顧之憂

　　位於黃浦區五里橋街道的鼎達小區，即將成為上海又一個既有多層住宅加梯全覆蓋小區。小區業主加梯意願高、推進速度快，與黃浦區正在大力推進的“建管並舉”加梯模式不無關係。“小區物業公司從加梯建設開始就參與其中，加梯完成後無縫接手電梯管理。我們少操心也放心，加梯推進很順暢。”鼎達小區業委會主任尤慧芬説。目前，黃浦區既有多層住宅加梯已突破110&，全部實現物業接管，基本解決了業主使用電梯的後顧之憂。

　　多付一些錢，省心放心

　　“加梯並非‘一加了之’。除了建設，加梯使用後涉及檢測、維保、管理等。加梯使用産生的費用如何支付、誰來負責管理與維保？在加梯立項之初，我們就引導業主考慮這些問題。”黃浦區房管局物業科副科長潘忞嚞説。

　　鼎達小區所在的五里橋街道橋一居民區，是黃浦區加梯完成最多的居民區。居民區所有的加梯完成後，全部由小區物業——民企愛仁物業接管。“我們這部電梯使用後，現在每年需要業主支付1.1到1.2萬元，包括電費、管理費、維保費等。”尤慧芬居住的樓組在2019年加裝了電梯。業主們在使用加梯之初協商了費用分攤機制。費用按照樓層進行分攤，支付多的業主現在每年付1000多元，支付少的業主付300到400元。業主們與物業簽訂的加梯管理合同中規定，物業公司承擔電梯保潔、應對突發情況、委託維保單位進行電梯維護、巡視電梯運行情況等責任；業主則每年自行向物業繳納費用。

　　“電梯是特種設備，事關業主人身安全。由小區物業接管加梯後，儘管我們業主要多付一些錢，但省心了，也放心了。”尤慧芬説。鼎達小區後來加裝的多部電梯都借鑒了這一模式。

　　不僅在加梯完成後由物業負責電梯管理，在電梯加裝過程中，區房管局、街道與居委也引導物業參與其中。“電梯加裝施工中會遇到很多複雜情況，如很多老小區地下管線排布複雜，物業公司有原始圖紙，他們會幫施工人員一起對照圖紙現場查看，施工後對這些地下工程也會進行檢查。”居民區黨總支書記錢姝磊説。黃浦區從2018年加裝第一部電梯時就在探索加梯後如何管理。

　　“自管”加梯曾引發混亂

　　其實，加梯使用後沒有讓物業接管而引發管理混亂，黃浦區也有過經驗教訓。2019年，橋一居民區的怡綠小區第一、第二部電梯加裝成功，業主們最初選擇“自管”加梯。一位業主説，當時大家以為，加梯管理就是收電費、打掃衞生，電梯如果有問題了，打電話給維修公司就行了。“但我們想簡單了！”

　　使用後，業主們發現首先碰到的難題就是“三方通話”設備裝在哪。所謂“三方通話”是指電梯內、維保單位以及應急處置單位需要各安裝一部通話設備，以應對電梯關人等突發緊急情況。一般的應急處置單位就是小區物業。但怡綠小區第一、第二部電梯沒有聘請物業進行管理，“三方”就少了一方。

　　街道去外區學習過其他小區的自管模式，發現很難解決這一問題。“有的樓棟是將電話裝在樓內熱心業主家中，有的是裝在樓棟的大廳中。但這兩種方式都無法做到，一旦電梯發生緊急情況，要有人及時接聽、要有專業力量及時處置。”街道相關負責人説。

　　“缺少了‘三方通話’中的一方，大家用起電梯來確實覺得心裏不踏實。”樓內業主説。

　　一波未平一波又起。此時，有小區業主發現，兩部電梯裝好後，自己家中下水道返水嚴重。物業查看後認為，加梯公司在加梯中破壞了地下管線，應由加梯公司負責維修；可加梯公司認為,小區地下水管出了問題，應由物業負責維修。物業、加梯公司互相推諉，苦的是業主。歷經“磨難”，兩個樓棟業主意識到，沒有物業參與管理，加梯“跑不順”。後來業主主動聘請了小區物業作為加梯管理方。

　　破解加梯使用三大難題

　　去年年中，黃浦區房管局與區市場監管局在前期大量加梯經驗總結的基礎上，聯合&&《黃浦區既有多層住宅加裝電梯後續管理的指導意見》，解決了加梯使用中的三大難題：加梯由誰來管、具體管什麼、加梯更新大修的“養老金”從哪來。

　　《指導意見》明確,小區加梯後加梯産權人應委託小區物業管理加梯，明確加梯管理中最重要的兩塊——電梯安全管理與新增設備管理具體都怎麼管，指導加梯小區設立後續至少10萬元的專項資金賬戶用於電梯後續管理與維修。《指導意見》要落地，關鍵一環是提高物業接管電梯的意願度。

　　黃浦區房管局與區市場監管局發現，物業公司有兩個擔憂，一是擔心管理責任不清，二是擔心更新大修“養老金”難落實。《指導意見》中，對這兩個問題都進行了明確。如，加梯使用管理單位要履行14個職責，包括設立電梯安全管理員、在電梯出現故障時如何操作、監督維保情況等。《指導意見》對電梯産權人，即業主的職責也做出明確規定，要為電梯設立用於更新大修的“養老金”，建議從政府對加梯的補貼資金中留存，且根據電梯一般使用15年的壽命，建議至少留存10萬元以上。《指導意見》對維保單位的職責範圍也有詳細規定。至於加梯管理費用該收多少，是業主非常關心的問題。區市場監管局給出指導價，包括保潔費、電梯安全管理人員費分攤、電梯安全責任險、綜合管理費，測算價格為每年每台4869至7095元之間。再加上維保費、電費等，建議每台加梯的支付費用為每年1.35到1.6萬元。區市場監管局還&&了全市首個《電梯維保合同範本》。

　　黃浦區引導物業企業將接管加梯作為物業服務品質升級的一個方向。對願意接管加梯的物業公司，區裏給予一定政策傾斜。（記者 唐燁）