物業服務是社會治理的重要組成部分，也是為民服務“最後一公里”的重要節點，既關係到老百姓身邊的環境改善，又關係到生活品質、社會和諧。日前，我市印發了《重慶市全面推進城鎮老舊小區改造和社區服務提升專項行動方案》，其中專門提到了如何提升老舊小區管理服務水準。對此，重慶日報記者根據走訪調查，梳理出了我市幾種老舊小區物業服務管理的新模式，看看這些老舊小區的物業服務為何受追捧。

　　托底

　　渝北成立全市首個社區公益物業組織

　　前幾天，家住渝北區回興街道寶聖東路36棟的劉樊勇家的水管又爆了。他一通電話打到寶聖東路社區民心社會服務中心，工作人員馬元很快到府，免費為他維修。

　　“我家這水管是老毛病了，以前爆過幾次，物管都不理。”劉樊勇坦言，盡管物管費才20元，但他一氣之下拒交了幾年。“現在商業物業公司換成了公益服務中心，服務好反應快，沒有理由不交物管費了。”他笑著説。

　　在寶聖東路社區，像劉樊勇這樣從“拒絕交”到“主動交”物管費的居民還有不少。

　　寶聖東路社區黨委書記李真雲告訴記者，社區裏有8棟建于上世紀八十年代左右的單體樓，住著275戶居民。過去，8棟樓有3個物業公司參與管理，因收費低、管理成本高，物業談不上什麼服務品質。再加上單體樓基礎配套設施先天不足，部分業主以此為借口不交物業費，從而進入了“收費難、難服務”的惡性迴圈。

　　政府托底管理解決了這一難題。2019年1月，乘著渝北區對老舊住宅實行街區制管理、出臺政策支援的“東風”，回興街道試點成立了一個民辦非企業單位——寶聖東路社區民心社會服務中心。

　　該中心堅持“注重公益、服務專業、有償低價”的原則，在物業費用不增加的前提下，為管理失序的8棟老舊單體樓提供基本物業管理、準公共服務和提檔升級服務。這也是全市首個社區公益物業組織。

　　記者了解到，民心社會服務中心最大亮點就是公益性。這讓服務中心不再追求市場利益，可將所有物業收入、政府支援全部投入到改善公共環境、響應物業需求中去。中心聘請了幾名專職工作人員，負責清掃保潔、維修維護、日常管理，熱線電話24小時開通。同時，社區幹部和居民代表任監事和理事會成員，監督服務品質和資金流向。

　　隨著民心社會服務中心的介入，寶聖東路20棟居民陳先芳見證了小區由臟變美。過去種菜、養雞的公共地面經過地下管網整治，鋪上透水磚、安裝了休閒桌椅；斑駁不堪的墻面被粉刷美化了，晚上出行有路燈照明；每棟樓新裝上智能門禁係統，刷臉進入，老年人長期不出門還會向中心示警……

　　李真雲介紹，現在社區的物業矛盾糾紛由過去的月均40件減少到幾乎沒有，物管費收費率達到95%，居民滿意度提升到99%。

　　轉變

　　巴南一小區物業自治讓居民過上高檔社區生活

　　巴南區李家沱街道馬二社區映江花園小區于2001年建成，共有13棟24個單元、1160戶居民。小區物業管理費非常低，步梯房僅0.50元/平方米，電梯房0.80元/平方米，在2013年之前，一直由外聘物業公司管理。

　　“物業公司想漲物管費，但是他們不作為的態度説服不了我們。”説起曾經的物業管理，映江花園最早一批居民周淑華氣不打一處來。

　　原來，以前整個小區環境臟亂差，過道被垃圾塞滿，常常散發出惡臭味。路燈、監控、健身器材、可視電話等設備設施被破壞，秩序混亂，時常發生盜竊案。而物業公司形同虛設，向其反映問題不被理會。這種態度讓各種矛盾日漸增多，業主強烈要求撤換物業公司，走自治的道路。

　　2013年9月，映江花園開始實行小區物業自治管理。“我們採取的是‘一套班子、兩塊牌子’，即業主委員會和業主委員會物業管理中心。”映江花園第六屆業委會主任羅傑向記者介紹，業主委員會成員兼物業管理，實行全體業主共同監督的制度。現在物業中心共有員工37人，其中管理人員7人，保安17人，保潔工和綠化工10人，電工和收費員3人。業主委員會還從每一棟樓的30戶業主中選出一位業主代表，由業主委員會和業主代表共同管理小區。

　　實行物業自治管理後，業委會幹的第一件大事就是整改小區環境。

　　曾經沒人管的雜草樹枝現在由綠化工人定期修理。小區種上了桂花、茶花、桃花等植物，廢水池被衝洗幹凈養起了觀賞鯉魚。小區內綠樹成蔭，路面幹凈整潔，綠化率達33.5%。小區兩個大門的門崗分別有3名保安值守，每個單元入戶大廳加裝防盜門，新安裝100個監控，近年來小區無一盜竊案發生。所有樓層通道的墻面都被重新粉刷，外墻實施防漏處理，中庭廣場更換6組路燈，其他道路增設25個路燈，增加10個健身器材、1個乒乓球桌，居民的生活品質有了大幅提升。

　　不僅如此，每年春節、國慶節，業委會還會向每家住戶發放200元購物券，每年還為90歲以上老人送去100元慰問金。

　　對于很多老舊社區都存在的停車難問題，映江花園業委會也積極協調。羅傑介紹，小區的車庫屬于之前的開發商，可對外停車，而車位只有307個，完全無法滿足業主需求。“我們與附近的停車場協商，讓咱們小區的業主辦理月租，暫解燃眉之急。”羅傑説，現在所有道路的消防通道都沒有車輛亂停放了。同時業委會還跟開發商對接，準備把小區原有的車位全都轉租給業主。

　　如今的映江花園已煥然一新，居民們對業委會的管理十分滿意，全年物業服務費收繳率達到98%。以前居民有啥問題都去找社區，現在跟業委會反映後馬上就能得到解決，大家都説，繳這麼低的物業費，過的是高檔小區的生活，值了！

　　抱團

　　大渡口有個社區物業服務聯盟

　　今年入汛後，因暴雨衝刷，位于大渡口區春暉路街道柏華社區鑫瑞康居小區的一堵圍墻出現破損、裂縫，隨時存在倒塌風險。柏華社區物業服務聯盟緊急“吹哨”，連結聯盟資源。大渡口區人大機關第一時間站出來，一方面協調愛心單位鑫鵬物流公司出資，一方面協調專業人士實地勘測破損情況，拿出修復方案。一個月不到，200多米舊圍墻全部拆除重建。

　　盟主“吹哨”、成員響應，這是柏華社區探索出的農轉非小區物業服務模式。

　　據了解，柏華社區是大渡口區最大的農轉非社區，有農轉非安置小區7個，安置居民5000多戶、1.8萬余人。“過去居民的環境意識差，不交物管費、欠交水電費的情況十分普遍，市場化運作的物管公司不願接手，即便接了也只做簡單保潔。”社區工作人員郭敏越告訴記者，經過長期調研，社區決定組建物業服務聯盟，抱團為農轉非小區居民服務。

　　物業服務聯盟的第一層是聯盟盟主——社區居委會，主要功能是牽頭組織、連結資源。

　　第二層為社區便民服務隊，這支隊伍由200個社區公益崗位組成，他們承擔各項物業服務，崗位收入出自居民繳納的物管費、停車費，以及便民攤區租賃費用、政府補貼等。

　　第三層為9家機關單位、12家愛心企業和5家社會組織，大家有錢出錢有力出力。

　　第四層為社區3支志願者隊伍、120多名志願者，他們是物業服務補充力量。

　　郭敏越介紹，7個農轉非小區日常物業服務，均由社區便民服務隊完成，遇上涉及基建的大事，聯盟盟主就會出面籌資金、拉讚助，號召愛心單位參與。

　　增添休閒座椅、修補路沿、硬化休閒場地路面、翻新公廁、修剪樹枝、外墻磚爆裂排危……據柏華社區統計，今年以來，物業服務聯盟已籌措社會資金20多萬元，連結社會組織和志願者開展物業志願服務15場。

　　編後>>>

　　基礎設施較差，功能不完善，物業費收取困難，這些老舊小區共通的問題使專業物管公司大多不願進入。

　　因此，完全依靠市場辦法來解決老舊小區物管問題不現實，還需要政府的強力引導和社會的共同參與，這些受追捧的老舊小區物業服務方式就説明瞭這個道理。

　　下一步，老舊小區將繼續改造升級，編者希望，有更多老舊小區的物業服務也能更上一層樓，讓更多住在老舊小區的居民同樣感受到物業服務的周到、便捷和舒心。