香港房價為何跌不下去?

發表于  2014/09/10 15:06   約5分鐘




  高房價是城市化高度發展的産物,也是經濟發展的産物,在一定程度上還是該地區充滿活力的表現。


  雖然中國內地樓價連續4個月下跌,但香港樓價卻不跌反升,讓今年初提出香港“樓市崩潰論”的人掉了一地眼鏡。


  香港的樓價漲幅確實讓不少人意外,今年以來不但上漲了約10%,反映樓價走勢的中原城市領先指數(Centa-CityLeading index)近日更升至125.66點,創歷史新高。


  不少人可能會認為,香港樓價之所以居高不下,是由于特區政府最近稍松調控樓市“辣招”、剛需、內地民眾赴港買房和建築成本上漲等這些老生常談的原因造成。


  但是,除了上述原因外,筆者認為,外界通常忽略了導致香港長期樓價高企的兩大主要因素。


  其一,特區政府樓市政策目的並非是讓樓市崩盤。


  雖然特區政府為了遏制高房價,推出了不少“辣招”,但是,這些“辣招”並非“絕招”,本意也只是為了阻止樓價瘋狂上漲,令房價可以微跌,或者不升不跌地橫行一段時間,以待民眾收入持續增加,消化高企的樓價,從而買得起房。


  特區政府為何不出動“絕招”,動用強大的行政力量去扼殺樓市,甚至讓樓市崩盤呢?


  首先,樓市崩盤會衝擊香港經濟。環顧世界發達國家和地區,經濟發展很大程度依靠的是資産升值,民眾也因資産升值而誘發消費欲望。一旦樓市被推掉,不但會造成一個下跌漩渦(Downward Spiral),拖累數十個行業不景氣,民眾最大的一項資産也會貶值,消費欲望下跌,經濟會進入死胡同,嚴重的還會引發危機。


  在2008年環球金融危機爆發時,就是美國樓價大跌超過30%,造成骨牌效應引發環球金融海嘯;緊接著,歐元區成員國希臘樓價大跌40%,引爆了歐債危機。樓價大跌往往會嚴重衝擊經濟、引發金融危機,這並非香港特區政府所願見。


  其次,港府吸取了過去“八萬五”建屋計劃過度幹預樓市的教訓,清楚市場變化往往比行政反應快。政府在針對房價升時制定的政策,容易變成房價跌時的毒藥,在針對房價跌時制定的政策,容易變成房價漲時的興奮劑。因此,港府選擇更加依靠市場的力量來調節樓市、樓價,政府所要做的就是多建居屋(類似經濟適用房)、公屋(類似廉租房),以滿足低層民眾的住房需求。


  因此,在特區政府不希望樓價大跌影響經濟,反而希望樓市健康、穩步發展的情況下,香港的樓價怎麼會跌呢?


  其二,高樓價是香港作為國際金融中心的代價。


  國際金融中心的價值,在于資金能夠自由進出,可以吸引大量的世界各地資金、富豪和高收入人士前來投資、進駐,他們到達國際金融中心之後,無論是投資炒作還是自住,都無可避免觸及到樓市,樓價上漲自然是必然趨勢。因此,紐約曼哈頓區、英國倫敦,日本東京等地,無論該國經濟如何,樓價都維持高昂,作為國際金融中心的香港也不例外。


  要想樓價維持低水平,除非香港願意走回昔日以制造業為主的年代,國際資金、富豪等對香港不再有需求,但這誰會願意?因此,樓價持續上揚是香港成為國際金融中心必須付出的代價。這正是經濟學上所説的“租值”,所謂租值,是收入減去(機會)成本的數值。具體到房子,其租值的大小,是由房子的市場價格決定的,市場價格則是由需求決定的。


  此外,在目前香港的聯係匯率制度之下,港元的基準利率將隨美元利率的上升而上升,加上全球流動性仍保持充足,全球四大央行的總資産負債表達到10.5萬億美元。這從金融的角度來看,一方面,近期內資本大幅流出香港的可能性很小,暫不會對香港樓市帶來負面衝擊。另一方面,在美元走強的時候,購買房産、股票等港元資産,也是國際投資者進行對衝保值的避風港,這無疑將繼續推動香港樓價上漲。因此,除非突然發生重大意外,否則預料香港樓價年底前很大可能還會再漲3%至5%,全年的漲幅則在15%左右。這對于內地的一個啟示是,北京、上海、深圳等一線城市經濟越發展,金融越發達,民眾生活水平越好,房價趨于昂貴是難以避免的。樓價高雖然有弊處、帶來民怨,但高房價已是城市化高度發展的必然産物,也是經濟發展的必然産物,更是該地區充滿活力的表現。


  因此,在某些房價過高的城市,政府不妨參考香港特區政府做法,集中精力進行保障性住房、廉租房的建設,解決低層民眾的住房問題。私人住宅市場則更多依靠市場自身去調節,以免政府的政策計劃趕不上變化,好心辦了壞事。

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專家

梁海明

智谷研究院首席經濟學家、“一帶一路”百人論壇研究部主任、盤古智庫學術委員 /  27 篇文章

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樓市是否暗藏危機,房價為什麼不斷上漲,地産暴利緣何而來,買房投資何時出手……房地産市場涉及千家萬戶,不僅是一個經濟問題,也是一個社會問題。

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高房價是城市化高度發展的産物,也是經濟發展的産物,在一定程度上還是該地區充滿活力的表現。

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