作為北京市首個申請式退租試點，西城區菜市口西片區老城保護和城市更新項目已經進入第三個年頭。近日，記者跟隨市政協人資環建委部分委員調研菜西片區保護更新情況時獲悉，這裡已騰退的1.3萬平方米空間有65%得到利用，變成了人才公寓、設計師工作室、咖啡館、社區便利店、社區會客廳。
進展
騰退空間65%已利用
菜西片區位於西城區菜市口十字路口西南角，面積約為6.5公頃，原為菜市口西片危改小區土地一級開發項目，原有居民1100余戶，2007年9月啟動拆遷，至2009年初拆遷停滯共拆遷居民376戶。
2019年，經西城區政府批准，菜西項目轉為老城保護和城市更新的試點項目，開展申請式退租、恢復性修建、環境整治及經營管理工作，北京金恒豐城市更新資産運營管理有限公司組織實施並進行經營管理。同年6月，菜西片區在全市範圍內率先啟動申請式退租及申請式改善工作，共簽約退租居民275戶。菜西項目完成申請式退租後，剩餘留住居民453戶。
據介紹，菜西項目兩階段騰退共形成可經營院落房屋建築面積1.3萬平方米，其中可經營獨立院落房屋26個，總建築面積約4200平方米，具備經營效益的共生院落5900多平方米。在騰退空間利用方面，菜西項目已引進人才公寓、設計師工作室、咖啡館、社區便利店等，已利用面積達到65%。
亮點
共生加織補助力老城更新
委員們調研過程中，發現菜西片區老城保護和城市更新中亮點頻出。
西磚胡同15號院，是個三進大院落，以前是河北深縣會館。改造前這裡是典型的大雜院，居住着17戶人家。改造後院落裏還有留住居民4戶。
如今再走進15號院，迎面是規整的院落，沒有了大大小小的棚屋和曲曲彎彎的夾道。一進院子的正房，留住居民與新租戶比鄰而居。騰退出的房屋作為人才公寓躉租給了周邊一家企業。
記者看到，別看一間房屋的面積只有10平方米左右，但因為房屋比較高，被隔出了一個小躍層，樓上是“臥室”，樓下是客廳、廚房和衞生間。
完成改造的院落還織補了部分公共服務功能。西磚胡同8號院原來是一間糧油商店，如今成為社區會客廳，街道和社區的活動幾乎都在這裡舉行。西磚胡同甲19號，現在是家網紅咖啡店，為周邊居民尤其是年輕人提供了一處開放、互動的新空間。
“促整院”模式提升院落價值
培育胡同16號院，院落房屋的主體框架基本上已經改造完成，成了一個完整的帶跨院的兩進院落，靜候着新生。
金恒豐相關負責人介紹，他們採取“促整院”方式獲得院落的整體運營權。“促整院”即以躉租的方式向剩餘居民支付租金，將院落剩餘居民通過房屋租賃置換的方式遷至區域內改造好的或區域外的空間居住，居民承租關係、支付租金及權益面積都不改變。由項目主體對騰出的完整院落進行整體修建，大幅提升了院落的經營價值。
培育胡同16號院就實現了“促整”，已經改造的共生院人才公寓，租金在7元/平方米/天，而16號院“促整”後，租金至少在10元/平方米/天。
留住居民就地改善居住條件
菜西片區留住的453戶居民中，居住面積在15平方米（一間房）以下的就佔43.6%。居民改善生活條件最迫切的需求就是增加實際使用面積。
“目前已經有50余戶居民提出改善申請，其中就地改善的就有20戶。”金恒豐相關負責人介紹，在菜西片區形成了就地改善、平移改善和返租改善三種基本模式。
就地改善採取居民自費、一戶一策的原則，每年面向居民開放申請時段。公房戶還可以選擇平移改善；針對私房戶，也有返租改善途徑，即由企業主導將私房租賃過來，經過改造後統一運營，居民得到實惠，企業也能夠通過租金差獲得收益。
建議
申請式退租應常態化
委員們調研後對菜西片區改造取得的成果&&了肯定，並就老城保護和城市更新提出建議。
委員們建議，應該適時調整申請式退租模式，將集中時間段申請調整為集中加常態化。區域啟動申請式退租後，在集中申請時段後繼續為滿足申請式退租條件的居民提供申請渠道和方式，使申請式退租具有延續性，不斷推進區域城市更新。同時，可以隨着公租房、集租房建設工作的開展，為申請式退租提供“房源池”，助力申請式退租常態化。
對平房區商業試點放開政策
委員們調研發現，城市更新騰退房屋土地屬性為住宅，在後期開展經營利用特別是在餐飲、民宿等業態方面還受到相關政策制約。建議對平房區內商業業態，優化行業監管要求，&&試點放開政策。還應降低城市更新運營成本，城市更新項目帶有很強的公益性質，應研究針對城市更新項目的稅費減免政策。
加強直管公房日常管理
委員們還建議，應&&承租人全部戶籍在冊家庭成員均不符合公房承租條件時啟動公房回收的具體程序，對於公房違規轉租轉借、惡意拖欠房租、不配合公房復管和修繕等情況，政府相關部門和司法部門共同研究加強公租房管理的工作機制，強化法律支撐，加強直管公房日常管理。 （記者 孫穎）
（原標題：探訪老城保護和城市更新的示範點 “菜西”騰退空間利用率超六成）
