加裝電梯並規劃停車位後，合肥市蜀山區明珠創世紀花園小區面貌一新。記者 殷驍 攝
引進物業 管理井井有條
瀝青路面橫平豎直，車輛筆直工整地停放在車位上，大爺大媽在長廊裏愉快聊天……這是6月22日下午，記者在合肥市南七街道洪崗社區紅鑫新村小區見到的場景。“和原來相比，小區面貌一新，物業管理人員態度好，工作也負責，我們會積極配合他們。”紅鑫新村居民王光來笑著對記者説。
紅鑫新村于2004年建成，是洪崗社區首個居民回遷小區。由于最初設計建設不當、物業管理不善，該小區曾一度“臟亂差”，居民毀綠種菜、亂搭亂建，車輛亂停亂放。周邊居民為了抄近路，還經常穿梭在小區南、北門之間，給小區正常秩序帶來混亂。“以前車輛很難進小區，居民的車輛亂停亂放，路邊有時可以並排停3輛，行人走路都困難。”洪崗社居委物業辦主任楊紅説。
去年5月底，相關部門開始改造紅鑫新村，開工5個月不到就提前完成了改造工程。經改造，紅鑫新村增加了400多個車位，原水泥路面改為瀝青路面，居民活動廣場新增了舞臺，重建了路燈，完成了地下排水管網的雨污分流。在改造過程中，相關部門在該小區推進垃圾分類試點，原有的100多個垃圾桶集中改造為多處智能化垃圾處理站，並對原垃圾集中堆放位置進行PC磚分隔鋪設填充。為維護來之不易的衛生環境，居民們還積極學習垃圾分類知識。現在，大部分居民都能自行完成垃圾分類投放。
據楊紅介紹，小區改造後，通過招投標，引進了合肥新蜀物業管理有限公司管理小區。物業公司進駐後，除了基本的日常保潔、綠化保養、車位規范化管理等工作外，還建造了非機動車棚、加裝了電動自行車充電設施。同時，考慮到紅鑫新村中老年住戶偏多，物業公司與相關部門配合，加強了對居民的反電詐宣傳力度，該小區也獲評合肥市反電詐宣傳試點小區。
目前，紅鑫新村物業費每平方米不足0.5元，90%以上居民都按時繳納物業費。“老舊小區改造後，及時引進物業公司是保證改造成果，提升居民獲得感、幸福感最穩妥的辦法。與普通商住小區相比，老舊小區物業費設定也相對低廉，以保證居民繳費積極性。”南七街道相關負責人表示。
居民自治 面貌今非昔比
16棟單元樓已加裝電梯15部，剩下1棟的加裝事宜，有望在明年完成。當徵求了該棟全體居民意見並最終達成一致後，合肥市蜀山區荷葉地街道淺水灣社區明珠創世紀花園小區居民自治小組組長林環心裏的一塊石頭落了地。
明珠創世紀花園建于2002年，曾一度被亂搭亂建、車輛亂停放、出入口無門禁、居民私自佔地種菜養雞等亂象困擾。2019年小區改造期間，物業公司撤出，幾位熱心居民自告奮勇擔任小區改造義務監督員，並在改造完成後組建居民自治小組，探索無物業管理小區自治模式。
“以前沒人管，小區環境很差，只能在相關部門開展文明創建志願服務時來個‘大掃除’。可是打掃完沒過幾天，環境又被破壞。”林環無奈地説。為加強小區治理能力，擔任居民自治小組組長3年來，她和其他幾位熱心居民一道，管起了整個小區。
一開始，居民自治小組按每平方米0.2元的費用，象徵性地向居民收取物業費，用于支付小區門衛值勤工資。在小區改造完成後，林環等人不厭其煩地制止居民不文明行為。“小區好不容易改造好，我們不能還像以前那樣生活，應該把小區環境維持好。”林環勸説大家。
從加裝門禁係統、修整路面、增加綠化小品、新劃停車位再到加裝電梯，居民自治小組通過一件件看得見的有感實事，贏得了居民普遍認可。目前，小區物業費雖然已漲到每平方米0.8元，但大部分居民依然按時繳納。還有十幾戶居民看到了小區變化，從其他小區搬回來住。
“按規定，自治小組成員全部義務工作，收繳的物業費也統一由社區代管，我們需要使用經費時再向社區申請。另外，我們會定期向全體居民公開自治小組賬目，接受大家監督。”林環説，公開透明、公平公正的運作模式，讓自治小組得到居民充分信賴，現在他們的各項工作推進起來也更順利。
2020年1月，明珠創世紀花園成立了小區黨支部，通過黨建引領基層治理，發動黨員參與小區各項事務，與居民自治小組相互支援、配合。特別是新冠疫情發生後，在小區黨支部動員下，不少黨員積極捐款捐物、參與小區消殺、防疫值勤等工作。就連已不住在明珠創世紀花園的幾位黨員，那段時間也主動來到小區值勤。
“居民自治小組畢竟只有7人，加上我們黨支部和其他黨員，參與小區日常管理的人力就更多，效果也更好。”該小區黨支部書記葛宗明表示。
問題待解 物管必須跟上
由于電費超支，省內某改造後的老舊小區，路燈出現分片照明的情況，無法在晚間統一開燈，給居民出行帶來不便。疫情發生後，我省一些沒有引進物業管理公司或物業管理不善的老舊小區，人手、物力更是捉襟見肘。在下沉黨員志願者的幫助下，這個小區實現了有效防疫封控管理。
記者在走訪中了解到，小區體量小導致物業公司盈利難，部分老舊小區居民不適應物業管理等問題，使得老舊小區改造後的管理存在不足。
“目前看來，居民自治是明珠創世紀花園最好的管理方式。我們曾幫助小區聯繫過幾家物業公司，也動員附近商住小區物業順便代管，都因為物業公司擔心虧損而作罷。”淺水灣社區黨委副書記蘇會軍告訴記者，明珠創世紀花園共4棟、16個單元樓，居民114戶、400多人，體量較小，很多物業公司不願進駐。
“大部分居民覺得不需要專業物業管理，認為管理得不會比我們好。但是居民自治小組成員可能會因為個人原因而離任，影響小組今後穩定性，所以引進物業公司還是最根本的管理手段。”林環説。現在，她也有意識地挖掘和培養有愛心、有空閒時間的居民骨幹，為居民自治小組可持續發展補充“人力資源”。
相對商住小區，老舊小區物業費普遍較低，然而有些老舊小區物業公司仍然面臨物業費收不齊、收得慢等問題。“大多數老舊小區規模較小，長期沒有物業，或由所屬單位代管小區，業主沒有繳納物業費的習慣，這就挫傷了物業公司提供相應服務的積極性。”合肥市物業協會會長程純潔告訴記者。
“社會資本可以參與老舊小區智能物業、智慧養老等改造項目中，探索建立老舊小區改造後物業管理的長效運營機制。”省內一名物業管理專家建議。
今年初，省住建廳聯合多部門印發《關于支援社會力量參與老舊小區改造的通知》，支援社會力量參與城鎮老舊小區改造，建立政府與居民、社會力量合理共擔機制，形成良性迴圈。《通知》明確，社會資本可以通過提供專業化物業服務方式參與老舊小區改造。（記者 殷驍）
