葉檀談“租購同權”:可能無法抑制房價

發表于  2017/07/21 06:30   約5分鐘

7月19日,《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出臺,其中“租購同權”引發了人們的廣泛關注和討論。租房是否會成為房地産政策導向的趨勢?方案的出臺對房租和房價可能産生什麼影響?財經評論員葉檀接受思客專訪,發表了自己的獨到見解。

本文根據思客君與葉檀女士的採訪實錄整理。

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租房成為政策導向的趨勢

 

  從廣州出臺的《工作方案》來看,租房確實成為當下房地産政策導向的一個比較重要的趨勢。當下社會資源有限,房價又比較高,人們可能買不起房子,以租金的方式支付是合理的。

  普通房子的房租是和消費密切聯係的,因為租房的人不是投資者,因此房租通常和一個城市的財富、工資水平密切相關。比如説這個城市的平均工資是5000元,租房需要6000元,這是不現實的,所以房租受到工資、當地經濟發展水平和工薪層財富水平抑制。房租是一種大眾消費品。

  對房地産市場來説,由于租金跟著消費的價格跑,不像房産是跟著投資的價格跑,如果租金價格上升,那它和房價之間的價格比例就會降低,房地産相對來説也會比較健康,不會出現太大的泡沫。

 

教育資源的稀缺沒變,學區房房價不會降

 

  “租購同權”理論上對抑制房價有一定的作用,但是並不會起到根本的作用。因為學區房是面向教育的,以前為了上好學校必須買學區房,現在租學區房也可以了,那也就意味著學區房的租金會大幅提升。如果租金提升到一定的程度,有些人覺得還不如買房,那説不定他就又去買房了。

  租學區房是不能解決落戶的,它的主要功能還是和教育挂鉤。現在的核心是:教育資源的稀缺性沒有改變。雖然租房也可以上好學校,但學校的數量並沒有相應增加。教育資源的稀缺反映在價格上,以前體現在房地産的學區房房價上,現在會同樣體現在學區房租金上。

  學區房的房租和普通“消費品”性質房屋的房租不一樣,因為通過租房的方式可以進入學區劃定的學校,它就有了相應的溢價。教育資源的稀缺沒有改變,在這種情況下,學區房的房價不會下跌,租金反而會上升。

  打個比方,廣州這個城市一個月租房租金假設是3000元,一開始人們肯定不希望買學區房,肯定願意租,這就會抬高學區房的房租,學區房的租金可能就變成5、6千了。那等到房租高到一定程度,因為它的租金回報率太高了,很多人就會去投資學區房房地産,因為作為一個投資品種,它的投資回報率上升了,這就導致學區房的房價不會下降。

  目前出臺的政策對于剛好在學區房租了房子、家裏又有孩子要讀書的人可能是有一定好處的,但只是很短一段時間內而已。

 

未來房價基本呈現“區間震蕩”走勢

 

  三四線城市以及大城市的衛星城這兩年房價漲得很厲害。像杭州、上海周邊的城市,以前這些城市被關注得不太多,現在這一塊熱火朝天。一二線城市的房價已經被控制得非常嚴,尤其是一線城市,控制下的房價確實是下跌的。如果一線城市的人口、落戶都限制非常嚴,而且一線城市和二線城市生活成本拉開太大的話,那我們會看到一線城市的人口流出,房價可能才會真正下降。

  萬科董事會主席鬱亮最近接受新華社採訪説,“中國房地産行業真正進入新階段,住宅消費大有可為,房地産行業面臨重新洗牌。”實際上,像萬科這樣的大型房地産商一直覺得房價會下跌,因為房價下跌有一個好處就是會大浪淘沙,讓過于激進的中小型房地産商出局,這對大型的房地産企業是有利的。對普通人來説,房價下跌説明貨幣有點緊縮,對于普通人也是有利的,因為簡單説就是錢更值錢了。

  至于未來房地産會不會下降,我的判斷是基本處于區間震蕩的走勢。考慮到未來的經濟等因素,一線城市的房價是不可能大幅下跌的。但是通過一些舉措,比如鼓勵租房落戶等,可以把房價上升的勢頭稍微抑制一點,起碼讓房價和財富上升可以匹配,這樣房地産的泡沫就不會太大。

  最後思客君奉上彩蛋一枚:一圖讓你了解廣州樓市“租購同權”最新政策,快快轉發收藏吧!(編輯:白帆)

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樓市是否暗藏危機,房價為什麼不斷上漲,地産暴利緣何而來,買房投資何時出手……房地産市場涉及千家萬戶,不僅是一個經濟問題,也是一個社會問題。

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“租購同權”理論上對抑制房價有一定的作用,但是並不會起到根本的作用。

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