樓市真有那麼糟嗎?

發表于  2014/09/26 14:42   約4分鐘


  今年年初以來,國內樓市由熱轉冷急轉直下,市場觀望成交低迷。先是往年常見的“小陽春”變成倒春寒,繼之“紅五月”成了“黑五月”,業已到來的“金九銀十”也很可能成色不足收獲不佳。于是乎,行業內外的謹慎説法、悲觀論調接連不斷,拐點論崩盤論也此起彼伏,房地産似乎已經步入下行通道,黃金時代漸行漸遠,行業前景堪憂。

  諸如此類的説法也並非空穴來風,今年前幾個月的行業數據便是其佐證。比如房地産行業的開發投資增速呈現持續下滑,前八個月的同比名義增長僅為13.2%,不僅明顯低于城鎮固定資産投資增速,也創下房改十多年來行業投資增速的最低紀錄,成為拉動經濟下行的重要因素;比如商品房銷售面積、銷售金額同比雙雙下降,前八個月相比去年同期分別下降了8.3%和8.9%;比如房價指標最近也開始出現引人注目的變化,全國70個大中城市的房價環比數據由過去的“漲多跌少”變成“跌多漲少”,房價下行態勢日益明顯;還比如商品房的待售面積(也就是商品房的庫存量)持續處于高位,庫存的增加與銷售的下滑對樓市形成雙重擠壓。

  雖然這些數據均出自國家權威統計部門,它們的真實性和客觀性毋庸置疑,但正所謂橫看成嶺側成峰,遠近高低各不同,數據背後的奧妙在于如何解讀,特別是用怎樣的參照物來分析和解讀。

  如眾所知,對于中國房地産市場而言,2013年是一個十分奇特和罕見的大牛市年份,表現在主要行業指標上是刷新歷年記錄。比如去年房地産開發投資達到8.6萬億,這差不多相當于五年前2008年的2.8倍;房地産銷售面積超過13億平方米,是五年前2008年的2倍多;房屋施工面積超過66億平方米,相當于2008年的2.4倍;房屋新開工面積20億平方米,也相當于2008年的2.1倍,由此也確立了行業難以逾越的高基數和高門檻。用這樣的年份與基數作為參照,其實就猶如與巨人姚明比身高,想要超越談何容易!

  如果與2013年之外的其他年份相比,今年以來的樓市數據幾乎都處于最高值,無論是開發投資、施工面積、新開工面積、銷售面積還是企業到位資金等指標,即便是加上2013年這個奇葩年份,今年的諸多行業指標中也僅有新開工面積和銷售面積等少數指標處于歷年來的次高位置。如果與2008年全國商品房銷售面積與銷售金額整體萎縮近20%相比,今年行業面臨的所謂市場低迷簡直是小巫見大巫。

  值得一提的是,與2008年全國全行業的深幅調整不同,本次調整冷熱不均的分化特徵明顯。比如在不同類型城市上,一線城市波動大,成交量下滑最多,平均跌幅在30%左右;二線城市雖各地有所差異,整體跌幅大約在20%;三線城市有漲有跌波動較小,總體跌幅在10%及個位數水平。在不同區域表現上,東部區域是本次調整的重災區,也是主要受災區;而中部區域和西部區域,整體上商品房的成交面積與成交金額和上年相比幾乎均處于持平狀態。在房地産的不同業態上,本輪調整主要表現在住宅領域,辦公樓、商業營業用房等領域的投資、施工等指標受影響程度較小。

  其實換一種眼光來看,目前的市場調整和行業減速未嘗不是一次擠壓樓市泡沫與水分的機會,也是促使房地産企業變革與轉型發展的難得契機。同時,當前樓市的這種波動震蕩如能倒逼地方政府改變過度依賴房地産帶動經濟增長的固有路徑,那就善莫大焉了。

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專家

陳國強

中國房地産學會副會長 /  5 篇文章

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樓市是否暗藏危機,房價為什麼不斷上漲,地産暴利緣何而來,買房投資何時出手……房地産市場涉及千家萬戶,不僅是一個經濟問題,也是一個社會問題。

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對于中國房地産市場而言,2013年是一個十分奇特和罕見的大牛市年份。用這樣的年份作為參照,其實就猶如與巨人姚明比身高,想要超越談何容易!

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