“洼地”變“高地”，新理念正一一落地

　　■今年上海預計完成舊改90萬平方米，居民簽約如火如荼，與此同時，地塊裏的歷史風貌保護做得“慢”且“細”

　　12月8日，黃浦喬家路北塊685街坊房屋徵收生效，第二輪徵詢簽約比率達到99.72%，上海老城廂又一幅地塊就此踏上煥新之路。

　　接近年關，上海舊改力度不減，從11月以來，虹口和黃浦有多個舊改地塊徵收簽約破99%。截至上月底，中心城區成片二級舊裏以下房屋改造達到80萬平方米，佔全年目標的114%，4萬戶居民告別拎馬桶的日子。預計今年全年將完成90萬平方米。

　　到明年，上海中心城區成片二級舊裏以下房屋徵收將全部完成。在改善民生的基礎上，新的探索與理念正在一一落地，推動舊裏“洼地”成為城市未來發展“高地”。

　　徵收“神速”，保護“慢”且“細”

　　日前，由近20位資深專家組成的專家委員會集體開展了一次技術研討，重點討論舊改地塊後續建設如何以歷史風貌保護為前提，落實保護保留的設計施工技術。“這些技術是在多年實踐基礎上的總結和提煉，具有很強的指導意義，包括如何通過整體托換開發歷史建築的地下空間、怎樣解決地鐵上蓋老房子的減震隔震、石庫門的門頭如何在修舊如故的基礎上煥發新生、如何將數字技術應用於保護監管……這些技術措施最終目的都是把歷史文脈保護落到最細處。”上海市舊改辦工作專班負責人&&。

　　居民簽約如火如荼，相比之下，地塊裏的歷史風貌保護做得“慢”且“細”。雖然舊改流程有了變化，在房屋徵收階段，建築專家團隊就提前介入進行甄別和評估歷史風貌，但是整個過程通常以“年”計算。

　　虹口17街坊從啟動徵收到交地不到一年，堪稱“神速”，對待歷史風貌卻十分謹慎。去年年底，最後一位居民搬離之後，街坊被專業機構接管，小心看護。活躍在地塊裏的建築專家，在不同建築外墻用不同顏色標記，以代表不同的保護等級。無獨有偶，經過3個月應急搶險保護，喬家路地塊裏的珍貴文物“書隱樓”要比過去穩固許多，匠人們還把脫落的老構件全部歸整並一一編號，等待未來的全面修繕。

　　但這些還不夠，舊改地塊將會成為歷史文化保護融入城鄉建設的範本。上述負責人&&，分類科學、措施得當的設計施工技術不僅僅會在舊改地塊中落地，而且可以推廣運用到更廣泛的城市建設當中。“這些技術解決的是老建築改造再利用的共性問題，只有解決了這些問題，才能實現城市功能的完善，讓老建築真正和現代生活融為一體，成為彰顯上海城市特色的金字招牌”。

　　舊改地塊普遍與風貌區交疊。除了專業保護技術，還需長遠規劃才能讓地塊價值充分彰顯，延續城市記憶。今年8月，虹口17街坊項目公司啟動股權轉讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯交所“場所聯動”招商股轉工作機制的地塊。經現場公證，加權匯總規劃實施方案評審得分和競價得分，確定招商蛇口下屬公司為股轉合作企業。

　　“這家企業的報價不是最貴的，但它提供了最好的開發方案，在專家評審中的得分排名第一。”一位工作人員透露，17街坊的開發方向，是最大程度保留文脈，留存石庫門肌理，並注入現代使用功能。

　　圍繞“好人家、好作品、好價格”，上海還會有更多舊改地塊以開放的態度引導市場力量積極參與，讓最專業的人來做專業的事。

　　零星地塊和“毛地”攻堅有方

　　黃浦區44街坊（零星地塊）從啟動徵收到徵收生效，只花了4個月時間。作為上海首批試點改造的零星地塊，靜安寶昌路521弄在一個半小時內，居民徵詢簽約率就達到100%。隨着舊改機制不斷創新，零星地塊徵收有望提速。

　　相比成片地塊，零星地塊和“毛地”都算是舊改“老大難”。前者佔地面積小，無論是房屋徵收還是資金平衡都有很大難度。“毛地”是上世紀舊改制度的産物，政府按土地現狀出讓，開發商承擔拆遷補償安置費用，曾有力推動舊改進程，但因為資金、收益、市場預期等因素，開發商無力動遷，導致一些“毛地”被常年擱置。

　　記者從市舊改辦獲悉，上海今年已經進入零星地塊攻堅戰，將採用“三分法”進行改造。對已啟動徵收的零星地塊，保持政策連續性，繼續按原計劃和方式實施徵收改造；對規劃明確為教育、醫療、衞生、養老、社區配套服務等公建配套設施以及綠化、市政、道路用地性質的零星地塊，按規劃實施徵收改造；對其他零星地塊，探索實施以“留房留人”為主的舊住房更新改造方式，這方面，春陽裏、承興裏都有探索經驗。

　　截至去年底，上海中心城區共有零星地塊148個，涉及二級舊裏以下房屋約48.4萬平方米、居民1.7萬戶。截至今年10月底，上海已完成零星二級舊裏以下房屋改造3.2萬平方米。剩餘45.2萬平方米涉及1.58萬戶居民，計劃將在“十四五”期間完成改造，並力爭提前。

　　針對“毛地”的處置方案和改造計劃也已經明確。目前，上海黃浦、虹口、楊浦3個區還剩餘9幅“毛地”未啟動改造，共涉及二級舊裏12余萬平方米、0.7萬戶居民。到今年年底前，上海計劃啟動楊浦區146街坊等4個“毛地”地塊改造，涉及8萬平方米、0.4萬戶。包括虹口區185街坊在內的其餘地塊將在明年初啟動改造處置。

　　目前，仍有許多徵收工作人員活躍在一線。隨着成片舊改進入收官階段，徵收工作也將告一段落。記者了解到，到明年上海剩餘成片二級舊裏以下房屋約20萬平方米，涉及居民1.1萬戶，預計在明年5月底前全面啟動。（記者 戚穎璞）