“房貸月供本金低至1元，或直接先不用還！”最近，多家銀行推出的“先息後本”房貸還款方式引發熱議。支持者&&這種方式可短期內緩解還款壓力，質疑者則認為後續還貸壓力更大。

  銀行業內人士認為，“先息後本”適合近幾年有月供壓力的購房者，但整體利息會有所增加。這種房貸還款方式背後暗藏貸款違約和金融風險問題，借款人不可因前期還款壓力小而隨意申請，銀行也應加強風險管理。

  現象 還款本金最低1元

  5月底，平安銀行在其官微公開宣傳其按揭貸款産品和特色還款方式，包括“二階段還款”“雙週供”“輕鬆還”“氣球貸”四類。其中，“二階段還款”是指前三年內可以按月付息、無需償還本金、在剩餘貸款期限按月等額本息還款，貸款期限不少於十年，不超過三十年。不過，最受爭議的當數“氣球貸”，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。

  這種以“前小後大”為主要特徵、對還款方式進行重新設定的信貸産品，並非新鮮事，近期包括平安銀行、建設銀行、興業銀行、浦發銀行等在內的全國各地多家銀行均推出了“先息後本”還款方式。

  “還款本金還能選擇為1元，解了燃眉之急！”來自河南的房貸族小璐在建行App中發現，她在“還款計劃調整”頁面可以申請降低月供，“最低償還本金”能選擇1元，“降低期數”一欄可選擇24個月。調整後她的月供少了2000多元，獲得兩年緩衝期。

  不過目前建行“還款計劃調整”功能並非在所有地區都能申請。記者在北京登錄建行App，就顯示“該筆貸款所在地區暫未開通還款計劃調整服務”。

  算賬 總利息會增加

  “先息後本”究竟划算嗎？記者算了筆賬，假設貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%，使用24個月“先息後本”的話，前兩年每月只需還1元本金，加上利息後，月供在2800元至2900元之間，從第三年開始按照等額本息模式還款，月供為4673元。如果使用等額本息還款，月供為4490元。從整體看，等額本息還款的總利息約61.66萬元，24個月“先息後本”的總利息約為63.87萬元，反而多了2.21萬元。

  “對於用戶來説，只是前期少還了本金，兩年後之前所欠的本金會重新還款，總利息會增加，所以我們一般都不推薦客戶辦理這個業務。”某國有銀行個貸經理透露，從控制風險的角度來看，“先息後本”對申請客戶的資質有一定要求，目前北京地區暫時沒有開通這種還款方式。

  對於房貸族來説，“先息後本”還款方式的好處是降低了購房門檻，頭幾年月供壓力更小，但也有不少精打細算的用戶認為“先息後本”增加了負債成本。“如果兩年只還利息不還本金，後續利息還要按最初所欠本金計算，本金越延後還款利息越高。”北京一家股份制銀行網點工作人員&&，這種還款方式並不划算。

  建議 基於還款能力申請房貸

  自央行5月17日發布房地産金融新政以來，多地已經取消了新增首套房和二套房的貸款利率下限，部分存量房貸客戶期待存量房貸利率能有所調整的同時，試圖通過“先息後本”等方式減輕壓力。

  在多位受訪業內人士看來，房貸還款方式沒有絕對的優劣之分，如果借款人短期內急需將錢用於其他領域，“先息後本”方式不失為一種選擇。

  “銀行推出‘先息後本’的還款方式，與此前‘氣球貸’有異曲同工之用。”招聯首席研究員董希淼&&，這些都是針對房貸客戶還款方式做出的優化，只是“氣球貸”針對的是新增房貸，“先息後本”主要針對的是存量房貸，都更適合短期內收入有所下降、還貸壓力較大的客戶，以及工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。

  董希淼提示，房貸族應基於個人和家庭需求合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因為前期還款壓力較小而隨意申請、盲目借貸。從銀行風險管控角度考慮，銀行要對申請“先息後本”還款方式的購房者進行現金流、財務狀況、職業穩定性等方面審核，防止産生貸款違約風險。（記者 潘福達）