手機、家電“以舊換新”活動許多人都參與過，但住房“以舊換新”您願意嘗試嗎？據機構統計，全國目前已有超30城表態支持二手房“以舊換新”，10余城已落地推行相關政策。

  記者注意到，目前各地&&的房産“以舊換新”政策多采取由政府機構、國企、開發商等作為主體，通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助居民達到“賣舊房買新房”的目的。業內專家認為，此舉有利於盤活各地二手房市場，激活新房市場成交。同時，各地也應考慮到政策的可持續性，算好回購舊房後利用和運營的經濟賬。

  怎麼換

  國企或開發商收購舊房受關注

  本月初，鄭州發布《鄭州市促進房産市場“賣舊買新 以舊換新”工作方案（試行）》，計劃在今年內推動10000戶居民成功進行二手房置換。

  鄭州為購房家庭提供了兩種“以舊換新”模式，一種是由鄭州城市發展集團有限公司介入，直接收購市民的二手房；另一種是享受政府政策支持，由市民自主在市場中買賣住房。以上兩種模式均可享受減免契稅30%的購房契稅補貼政策。

  很快，鄭州又&&細則明確了“以舊換新”的條件限制，例如二手房性質應為普通商品住房、房齡不超過15年等。如購房者選取由指定主體收購房屋的模式，其購買的新建商品房總價款還應不低於二手房收購總價款。

  在流程方面，將由收購主體支付二手房全部購房款，其中二手房過戶相關稅費將直接支付至換房家庭，剩餘房款則支付至換房家庭購買的新建商品住房開發企業。

  採取此類由國企或開發商等主體直接收購舊房模式的城市還有江蘇太倉、江蘇蘇州相城區、連雲港等地。還有城市僅選取了鄭州第二種模式，加大對“以舊換新”家庭的購房政策支持力度。昨天，長沙宣布“以舊換新”家庭可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠。

  此外，瀋陽、鹽城等地採取的模式是發放“以舊換新”購房補貼；杭州臨平區、寧波、濟南等城市則聯合開發商及房地産經紀機構推出了“換新購”服務，即購房者可在未售出舊房的情況下向開發商認購並鎖定新房房源，由委託的房地産經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。

  據中指研究院統計，現已有超30城表態支持“以舊換新”。徐州、淄博、南京等10余個城市已落地推行這一政策。預計未來將有更多城市跟進推出這一舉措。

  為何換

  疏通“賣一買一”置換堵點

  “房子不好賣了”，是近年來許多有置換需求業主的普遍感受。根據58安居客研究院發布的《全國百城二手房市場3月報》，今年3月，全國百城二手房在架房源量環比增加。其中，一線城市二手房平均在架房源為16.17萬套，環比增加了15.8%。二、三線城市平均在架套數分別為8.27萬套、2.60萬套，環比增加了15.1%和12.6%。

  但是，掛牌量增長並不能説明“拋售潮”來襲。另一份來自貝殼研究院的數據顯示，目前二手房掛牌房源價格調降比例佔整體掛牌量三至四成，處於正常水平。貝殼研究院分析師&&，掛牌量增加的一個關鍵原因其實是換房需求的增加。

  然而，由於預期不足等因素導致二手房交易不暢，使得許多改善型購房者“賣一買一”計劃難以實現，也進一步拖累了新房市場。

  “針對一些城市出現新房和二手房市場表現疲弱甚至相互競爭、循環降價的現象，迫切需要政府及時介入。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在存量房源足夠大、供求關係發生重大變化的形勢下，政府牽頭引導國企等主體收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，能夠進一步打通“賣一買一”的換房鏈條，釋放改善型住房需求，促進二手房、新房市場的活躍。

  另一方面，李宇嘉認為各地需要考慮可持續性問題，警惕收購房源出現消化不出去的情況。

  下一步

  購房“政策禮包”持續輸送

  實際上，近期針對“賣一買一”的置換需求利好政策層出不窮。

  為了推動換房交易，財政部、稅務總局早在2022年就提出對“賣一買一”的置業人群，實行個人所得稅退稅優惠，最高可全部退還。

  北京在2023年4月從二手房交易環節入手，試行存量房交易“連環單”業務並行辦理，將原需按順序先後辦理的房屋賣出、買入業務調整為並行辦理，大大縮短交易時間。如今，海南省、無錫市、濟南市、南京市、福州市及深圳市坪山區等多地均紛紛推行“帶押過戶”政策。

  除了支持置換需求外，今年以來，更全面的購房“政策禮包”正源源不斷送到購房者手中。據諸葛數據研究中心統計，截至4月8日，各地&&樓市松綁政策達276次，覆蓋城市超160個。

  從政策優化調整方式上來看，除了推出住房“以舊換新”以外，還包括放寬公積金貸款政策、實行購房補貼、放鬆限購、階段性取消首套房商貸利率下限等多種舉措。在加快建立城市房地産融資協調機制方面，各地分批提出了可給予融資支持的房地産項目“白名單”，並推送給商業銀行，滿足房企合理融資需求。（記者 鹿楊）