原題：化解不動産“登記難”助群眾安居
——我省《關於不動産登記歷史遺留問題處理意見的通知》解讀
近日，省自然資源和規劃廳、省財政廳、省住房和城鄉建設廳、國家稅務總局海南省稅務局聯合下發《關於不動産登記歷史遺留問題處理意見的通知》，做好政策延續使用工作，以將不動産權證書頒發到業主手中為目標，持續深入推動不動産登記歷史遺留問題解決，讓老百姓安心居住。
該政策的&&背景是什麼？適用範圍是哪些？對相關問題，省自然資源和規劃廳相關負責人做出解讀。
問：該政策的&&背景是什麼？
答：2021年8月16日，多部門印發了《關於不動産登記歷史遺留問題處理意見的通知》（琼自然資規〔2021〕7號文）。文件施行以來，全省各市縣政府按照統一部署，以該文為依據，推動解決全省不動産登記歷史遺留問題，成果惠及廣大企業和人民群眾，社會反響熱烈。為落實省領導批示要求，更好落實以人民為中心的發展思想，鞏固不動産登記歷史遺留問題處理工作成果，以將不動産權證書頒發到業主手中為目標，全省持續深入推動不動産登記歷史遺留問題解決。但鋻於原解決歷史遺留問題依據的“7號文”於今年8月16日到期，為做好政策延續適用，我省多個部門聯合在該文件基礎上進行修訂，在2024年8月17日，印發&&《關於不動産登記歷史遺留問題處理意見的通知》（琼自然資規〔2024〕7號文）。
問：修訂稿條款主要變化有哪些？
答：本次修訂主要目的是做好政策延續適用，同時結合各市縣工作執行情況，做了少量修訂，文件總條數由修訂前的21條精簡為19條。一是增加2點處理意見。即在第17條“劃撥土地上已購公有住房和經濟適用住房有關問題處理”意見中針對劃撥用地改變用途建設公有住房或經濟適用住房是否需要補繳地價款，以及開發建設單位將經濟適用住房或限價商品住房出售給不符合申購條件人員的如何申請辦理不動産登記作出處理意見。二是優化了4條處置路徑。即：將開發建設主體“拒不配合”的情形作出處理規定；對企業原因超出批准宗地界址線房屋未登記的處理意見進行優化；明確限購政策&&前購買二手房的和一手房一樣，可以憑購房合同或認購協議以及付款憑證，補辦購房合同網簽備案和不動産登記；本着重視房屋結構安全和場所消防安全的態度，提出採取委託房屋安全鑒定機構、消防安全評估機構，對已建工程部分進行房屋安全鑒定（抗震設防區應含抗震鑒定）、消防安全評估的方式，綜合核定場所相關本質安全條件，作為辦理不動産登記的依據。三是精簡規範個別內容表述。
問：修訂稿的適用範圍是什麼？
答：該處理意見適用於城鎮國有建設用地上，土地和房屋權屬無爭議，經規劃、建設主管部門批准建設並已實際出售，購房人房屋來源合法且無過錯，因各種原因長期不能辦理不動産登記的住宅項目。農村不動産確權登記歷史遺留問題適用於省自然資源和規劃廳2020年7月16日印發的《關於農村不動産確權登記歷史遺留問題處理意見》（琼自然資規〔2020〕7號），城鎮個人自建房和商品房住宅項目具有本質屬性區別，需另行根據相關法律法規規定申請辦理登記，不適用於該修訂稿。
問：開發建設主體“拒不配合”的是否可以辦理登記申請？
答：可以。本次修訂稿對開發建設主體“拒不配合”的提出了處理意見，即第1條第3款“開發企業或有關單位拒不配合履行辦證義務的，由業主委員會、業主代表或者業主本人自行或者由項目所在地鄉鎮人民政府、街道辦、居委會提出申請辦理”。
問：屬開發企業原因超出批准宗地界址線建設的如何辦理登記？
答：根據修訂稿第3條規定，屬開發企業原因超出批准宗地界址線建設，房屋已登記的，經公告權屬清晰無爭議的，報經市縣人民政府同意，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續；房屋未登記的，報經市縣人民政府同意後，按照“證辦分離”的原則，在綜合行政執法部門依法查處的同時，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續。
問：未通過竣工驗收備案的如何處理？
答：為進一步提高處置歷史遺留問題的靈活性，兼顧問題處置的客觀性和科學性，針對不動産歷史遺留問題處置過程常見的施工手續不全、施工技術資料缺失、相關建設參建主體滅失或拒不配合等原因造成無法辦理竣工驗收及消防驗收（或消防驗收備案）手續的情況，在尊重歷史的前提下，本着重視房屋結構安全和場所消防安全的態度，提出採取委託房屋安全鑒定機構、消防安全評估機構，對已建工程部分進行房屋安全鑒定（抗震設防區應含抗震鑒定）、消防安全評估的方式，由住建部門綜合核定場所相關本質安全條件，向不動産登記機構出具認定意見，作為辦理不動産登記的依據。
問：開發建設單位欠繳交土地出讓價款、增容費和相關稅費的，“證繳分離”原則如何具體適用？
答：根據修訂稿第12條規定，對開發建設單位欠繳交土地出讓價款、增容費和相關稅費的，報經市縣人民政府同意，按“證繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款、稅費的同時，辦理不動産登記手續。如涉及受讓方需繳交契稅、維修基金等稅費的，應向相應主管部門履行繳納義務後辦理不動産登記手續。
問：劃撥用地改變用途建設公有住房或經濟適用住房是否需要補繳地價款？
答：需要區分情形進行處理。即：劃撥土地改變用途建設公有住房或經濟適用住房等項目的，報經市縣人民政府同意可保留劃撥用地性質，不收取改變土地用途地價款，按照不動産登記有關要求辦理首次登記。分割辦證時，經住房和城鄉建設部門認定符合購房條件的，可按劃撥用途辦理不動産登記手續；已涉及或後續涉及房屋交易（轉讓）的，須補辦出讓手續並補繳土地價款。房屋産權經多次轉移而相應土地使用權未一併轉移登記的情形，土地價款由最後一手交易的購房人承擔。已購公有住房和經濟適用住房完善土地出讓手續后土地性質變更為出讓。
問：開發建設單位將經濟適用住房或限價商品住房出售給不符合申購條件人員的，如何辦理不動産登記？
答：對該類情形，購房人應當按有關規定騰退住房，如保留不退，在報經市縣人民政府同意後，購房人可按申請辦理不動産登記時所在地普通商品住房價格與原購房價差價的一定比例繳交土地收益或土地溢價等相關價款，辦理商品房性質不動産登記手續。差價比例由市縣人民政府綜合本地商品住房價格和居民收入水平確定，但對於經濟適用住房，補繳的差價不得低於宗地所在區域住宅用地基準地價的40%。
問：限購政策&&前購買的房屋是否可以辦理登記？申請的憑證材料有哪些？
答：限購政策&&前購買的房屋可以辦理登記（含二手房）。具體規定為：在限購政策&&前（含省及各市縣&&的限購政策），購房人已簽訂購房（含二手房）合同或認購協議，並已按約定支付相應房款的，經市縣住房和城鄉建設部門核實情況屬實後，購房人可憑購房合同或認購協議以及付款憑證，補辦購房合同網簽備案和不動産登記。其中，付款憑證包括完稅憑證、稅務發票或已付款銀行轉賬有效憑證（POS機購房簽單、購房轉賬單）等。
問：如何諮詢政策執行細節等問題？
答：省自然資源和規劃廳政策諮詢熱線0898-65353153、65200601；省住房和城鄉建設廳政策諮詢熱線0898-65343778；省稅務局政策諮詢熱線0898-66700325。（海南日報全媒體記者 孫慧通訊員 尹建軍 於其洪）
