回顧2025年下半年，北京土地市場迎來一波核心區優質地塊的集中成交。呼家樓、太陽宮、祈年大街以及松榆裏四宗位於核心城區的稀缺住宅用地相繼落槌，不僅引發了多家品牌房企的激烈角逐，也傳遞出北京樓市發展的信號。在整體市場結構性分化的背景下，城市核心區因其土地的稀缺性和成熟的配套價值，正成為房企爭相布局的高地，也持續積聚着市場信心。隨着這些項目陸續推進，未來將進一步激發北京樓市的活力。
呼家樓地塊：CBD核心區的“迷你”地塊
2025年9月5日，朝陽區呼家樓南裏地塊由首開以底價4.46億元拍下，成交樓面價約8.1萬元/平方米。這宗位於東三環外的“迷你”地塊，周邊有地鐵10號線金&夕照站，是CBD核心區近十年來首次推出的住宅用地。
呼家樓地塊總土地面積5300平方米，建築控制規模7588平方米，其中住宅部分建築面積僅5508平方米。按套均120平方米戶型計算，該地塊只能産出不足50套房源，是“迷你”規模住宅地塊。
該地塊屬於朝陽區首開“1托4”城中村改造項目的重要組成部分，原址為20世紀50年代建成的危舊樓房，經騰退拆除後納入城市更新計劃。
中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認為，地塊規模有限，預計僅能提供約50套高端住宅。在當前政策環境逐步寬鬆、市場分化加劇的背景下，呼家樓地塊的出讓不僅考驗開發商的運營能力和産品打造水平，其成交結果也將為北京核心區高端住宅市場提供重要的價格參考。
貝殼找房信息顯示，區域內次新房首創禧瑞都目前掛牌均價約9.5萬元/平方米，而周邊老舊小區掛牌價在5萬元—6萬元區間。
地塊信息
朝陽區呼家樓南裏CY00-0310-9001、9002地塊R2二類居住用地、A8社區綜合服務設施用地
土地面積：5300平方米
規劃建築面積：建築控制規模≤7588平方米
成交價格：44600萬元
競得人：北京首都開發股份有限公司
祈年大街地塊：二環內稀缺低密度宅地
2025年11月19日，北京城建以20.28億元競得東城區祈年大街地塊，溢價率4%。
從面積來看，該地塊是近五年東城區供應的最大規模地塊，總土地面積約2.28萬平方米，規劃建築面積約2.5萬平方米，容積率1.1。該地塊位於二環內東城區天壇街道，南鄰天壇、北靠前門，交通條件優越，周邊生活配套成熟，1公里範圍內匯聚國瑞城、新世界、合景魔方等大型商業體，3公里內覆蓋多家三甲醫院。
該地塊存在嚴格的規劃限制：住宅體量不超過總規模的70%，即約1.75萬平方米。其中緊鄰歷史文物金&書院的0202地塊限高僅為3.3米，並須遵循傳統四合院形制建設並實施“整院售賣”。其餘三個地塊建築限高為18米，預計將規劃為6層以下的低密度住宅産品。
中指研究院分析認為，東城區近年來商品住宅用地供應稀缺，2020年至2023年內城曾連續四年出現商品住宅用地“零供應”。該地塊預期打造的四合院類産品或因稀缺性擁有更高溢價，成功開發此類項目的關鍵，在於精準把握高端客群對傳統文化與現代舒適性的雙重需求。
地塊信息
東城區祈年大街路西危改工程土地一級開發項目4、5號地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地
土地面積：22756.72平方米
規劃建築面積：建築控制規模≤25000平方米
成交價格：202800萬元
競得人：北京城建興瑞置業開發有限公司
太陽宮地塊：三環稀缺資源吸引九家房企競拍
太陽宮地塊也是北京城區內出讓的備受關注的優質住宅用地。 2025年9月30日，該地塊經過超330輪激烈競價，最終由中建智地以43.145億元競得，溢價率高達39.18%。
該地塊位於朝陽區太陽宮鄉，地處東北三環至四環之間。交通條件優越，周邊有地鐵10號線和17號線換乘站太陽宮站。地塊周邊配套成熟，西側有凱德MALL大型商業綜合體，步行可達太陽宮公園。
該地塊在規劃階段進行了優化調整，容積率由最初的3.0下調至2.6，建築高度控制在80米，有助於提升居住舒適度。地塊佔地面積約1.94公頃，規劃建築面積5.04萬平方米，土地性質為純住宅用地，內含少量商業配套。
目前，太陽宮板塊新房供應緊缺，據了解，上一次住宅用地出讓為2022年的中建·玖合府項目。目前區域內二手房市場表現穩健，據貝殼找房相關數據顯示，安馨家園、豐和園、太陽公元南區、紅璽&等小區掛牌價約為9萬元—14萬元/平方米。
地塊信息
朝陽區太陽宮新區D區土地一級開發項目CY00-0215-0627地塊二類城鎮住宅用地
土地面積：19446.8平方米
規劃建築面積：建築控制規模≤50561.68平方米
成交價格：431450萬元
競得人：北京興鑫房地産開發有限公司
松榆裏地塊：將填補區域改善型産品空白
2025年11月25日，朝陽區松榆裏地塊經過166輪現場舉牌競價，最終由懋源以50.24億元競得，成交樓面價6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。作為2025年內北京東三環最後一宗重點地塊，也是近年區域供應規模最大的純住宅地塊，該地塊自掛牌起便成為市場關注的焦點。
松榆裏地塊佔地約2.89公頃，規劃建築面積約8.08萬平方米，容積率2.8，限高60米（局部80米），且地塊格局方正、南北通透，為後續打造大面寬改善型産品提供了優質基礎條件。交通配套方面，地塊周邊有地鐵14號線北工大西門站，直線距離約200米。
該地塊出讓文件中明確鼓勵設置下沉庭院，通過住宅地塊街坊路地下空間，實現與規劃文化用地聯通，充分凸顯“好房子”建設導向。
“項目周邊主要以房齡較長的二手房為主，例如松榆裏小區掛牌均價約5.2萬元/平方米，總價230萬元左右房源佔比超六成，房齡普遍超過30年。區域新房市場供應稀缺，僅有已是現房的能建·東譽府。基於此，松榆裏地塊後續預計推出改善型戶型，填補板塊産品空白。”張凱&&。
地塊信息
朝陽區松榆裏平房區城中村改造項目0410-0001地塊二類城鎮住宅用地
土地面積：28874.74平方米
規劃建築面積：建築控制規模≤80849.272平方米
成交價格：502400萬元
競得人：北京懋源璟鴻房地産開發有限公司
綜觀四宗地塊的成交結果，在房地産市場整體轉型的背景下，實力房企正將目光聚焦於核心區域的稀缺地塊，通過打造高品質産品來應對市場挑戰。隨着“好房子”建設導向的深化，這些地塊項目將為不同區域的改善需求提供新選擇，進一步推動北京樓市形成多層次、差異化的健康發展態勢。 文/陳靜思
