公募REITs季報近日相繼出爐。Wind統計顯示，2025年第四季度，77隻基金合計實現營業收入近59.13億元，凈利潤約5.26億元，逾七成實現盈利。業內人士分析稱，儘管産業園、倉儲物流等板塊仍面臨諸多挑戰，當前各類型底層項目整體仍保持穩中向好態勢，部分項目“以價換量”策略亦取得階段性成效。

  分板塊來看，2025年四季度，消費板塊底層資産項目表現持續穩健。主要經營指標中，消費REITs出租率整體保持在95%以上，寧波杉井奧特萊斯廣場、青島萬象城等部分項目接近滿租；租金水平方面，核心商圈高端項目溢價顯著。以華夏首創奧萊REIT為例，其2025年四季度實現收入7296.50萬元，凈利潤為2256.69萬元。報告期內，該基金底層資産濟南首創奧萊項目出租率達99.04%，同比提升約2個百分點，為開業以來新高；武漢首創奧萊項目出租率達98.89%，持續穩定在較高水平。租金方面，濟南項目租金收入同比增長10.14%。不過，消費板塊內也有嘉實物美消費REIT等部分項目受到改造進度影響收入指標短期有所回落。

  積極應對市場挑戰，仍處於調整周期的産業園板塊也呈現邊際好轉態勢，部分項目通過降租“以價換量”後，出租率階段性企穩。具體來看，中金公司分析稱，研發辦公類項目中，博時蛇口産園REIT、華夏金隅智造工場REIT、創金合信首農REIT等出租率均保持在85%以上，建信中關村REIT整體出租率也現邊際企穩；相較於研發辦公項目，由於租戶租約穩定性更強，國泰海通東久新經濟REIT、中金聯東科創REIT等廠房類項目仍能維持較高的出租率。

  “當前競爭環境下，為維持出租率，租金水平或持續承壓。受市場需求偏弱和新供應入市共同影響，預計産業園市場仍面臨挑戰，短期需關注後續項目出租率是否持續企穩。”中金公司投研人士稱，不過也需注意到，在項目基本面承壓背景下，部分基金管理人協同運營管理人積極作為，通過多元收入或管理費“負向計提”對衝項目經營下滑，例如，招商科創REIT於2025年四季度確認一筆749.76萬元“註冊地址服務費”收入等。

  2025年四季度，物流倉儲板塊“以價換量”策略同樣有所成效，展現出其經營韌性。據中金公司統計，大部分項目出租率環比有所提升，其中，關聯方租戶佔比較高的項目保持較強穩定性。例如，嘉實京東倉儲物流REIT、南方順豐物流REIT、中銀中外運倉儲物流REIT　2025年四季度末出租率分別為100%、95.9%、97.8%。此外，儘管部分項目出租率受到租賃淡季影響環比小幅下滑，但保租房板塊2025年四季度整體經營穩健。中金公司&&，短期持續看好政策性保租房經營表現，中長期建議關注擴募潛力。

  根據中金公司測算，2025年四季度，公募REITs整體可供分配金額環比下滑16%，同比提升3%。部分項目管理人採用管理費減免、負向計提、原始權益人按承諾補足業績分紅等方式，對衝業績下行帶來的可供分配金額波動。從完成度來看，已披露2025年預測可供分配金額的36單REITs，四季度平均達成管理人預測的為26%。其中，産業園板塊2025年四季度及2025年全年可供分配金額同比分別下滑14%和13%，多數項目可供分配金額同比下滑。例如，由於應收項目和應付項目變動，東吳蘇園産業REIT　2025年四季度可供分配金額相較上年同期減少538.84萬元，同比下降14.72%。

  中信證券首席經濟學家明明團隊認為，經歷了2025年下半年以來的持續回調後，市場整體估值已處於合理區間。展望2026年，華夏基金基礎設施與不動産業務部相關負責人&&，對REITs市場的整體發展態勢保持積極樂觀，市場整體景氣度有望在結構性分化中穩步提升。