今年以來，公募REITs産品在經歷了快速反彈後，再度回調，目前走勢企穩，後市或進入緩慢震蕩上行階段。近期，REITs産品集中“修煉內功”：兩只待上市的REITs“自降身價”，多只已上市産品的年報則超出預期。機構認為，中國公募REITs市場始終堅持發展導向，在解決問題、優化制度與多方協作中不斷前行，是其投資價值最堅實的支撐。在2024年，REITs有望重回積極發展軌道。

  二級市場走勢逐漸企穩

  中證REITs指數于3月6日達到近期高點後小幅回落，截至3月29日，該指數今年累計上漲5.21%，跑贏滬深300指數2.11個百分點，跑贏中證全債指數2.89個百分點。

  Wind數據顯示，近三個月以來，全市場已上市的35只REITs産品中有25只二級市場價格上漲，其中博時蛇口産園REIT、富國首創水務REIT、國金中國鐵建高速REIT領漲，漲幅分別為16.30%、15.88%、13.96%。此外，還有多只産品漲幅超過10%。

  分不同資産類別來看，去年超跌的REITs品種反彈幅度較大。其中，高速公路REITs漲幅居前，國金中國鐵建高速REIT、中金安徽交控REIT、華夏越秀高速REIT今年以來的漲幅均在10%以上。以博時蛇口産園REIT為代表的産業園REITs二級市場表現同樣亮眼。不過，近期新上市的消費類REITs表現不盡如人意，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT今年以來二級市場價格仍出現下跌。

  中金公司表示，2023年中國REITs的二級市場定價經過了一個深度重構的過程，更為貼切地反映了風險溢價的水準，這也是市場發展的必經過程。經過結構性調整，REITs前期積累的估值壓力已經得到較為充分的釋放。

  進一步壓實估值

  3月底，兩只處于申請過程中的産業園REITs調低估值，引發業界關注。

  易方達廣州開發區高新産業園REIT、博時津開科工産業園REIT分別于2023年6月、9月申報。此後，兩只産品均收到了交易所的審核問詢函。2024年3月末，深交所、上交所分別公布了兩只産品針對此前交易所反饋意見的回復。

  回復報告顯示，在充分考慮租金收繳率、出租率水準、基礎設施資産運營成本等評估參數的基礎上，易方達廣州開發區高新産業園REIT估值下降幅度達到16.03%，由原先的24.02億元下調至20.17億元。博時津開科工産業園REIT進一步壓實估值，估值下降15.95%，由原先的14.48億元降至12.17億元。

  從最近公布的基金年報來看，多數REITs的底層基礎設施運作平穩。中金山東高速REIT年報顯示，2023年中金山東高速REIT完成可供分配金額約35617.73萬元，與招募説明書預測全年可供分配金額（約32187.39萬元）相比完成率達110.66%，按照公允價值參考凈值計算的現金流分派率為12.10%。華夏基金華潤有巢REIT年報顯示，2023年華夏基金華潤有巢REIT運營穩健，顯現較強的抗周期屬性，現金流生産和可持續分派能力優秀。全年基金層面收入為7841.07萬元，完成2023年預測值的110%，年度累計可供分配金額為6076.14萬元，完成2023年預測值的125.30%。

  明確壓艙石作用

  證監會發布的《監管規則適用指引-會計類第4號》中明確，REITs在會計核算中的權益屬性，更有利于産業投資、保險、券商自營類資金長期投資REITs産品，發揮其資本市場壓艙石的作用。

  中金公司認為，目前公募REITs二級市場價格從底部上行，因供需關係有所改善。除前期估值已經運作至較低位置以外，政策支援是更重要的因素，尤其是“會計類第4號”通過明確REITs的權益屬性使機構投資者可以選擇將價格變動計入OCI（其他綜合收益），以及在此基礎上，部分機構在REITs投資策略上或已有所優化。

  未來，REITs産品的資産運營趨勢仍是其主要定價因素。中金公司稱，當前點位的REITs配置價值較為明確，關注未來市場擴容潛力。即便假設未來REITs底層資産運作保持大體平穩，當前點位的配置價值也比較清晰。政策優化後，價格修復更為重要的一點含義，是為新項目的上市擴容創造更為有利的環境，令未來可選的資産類型進一步豐富。