新華社北京2月3日電 題：多地優化購房政策，能否釋放住房消費潛力？
新華社“新華視點”記者
“十五五”規劃建議提出，完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施；2025年12月召開的中央經濟工作會議提出“清理消費領域不合理限制措施，釋放服務消費潛力”，着力激發有潛能的消費。
近來，各地住房消費政策進一步優化。這些措施産生了何種影響？助力釋放住房消費潛力的政策空間在哪兒？“新華視點”記者近期走訪了多地房地産市場。
一系列政策“松綁”
一段時間以來，不少一線城市因城施策，將限購政策進一步放寬，為住房消費注入活力。
北京市加大對多孩家庭支持力度，允許符合條件的戶籍和非戶籍多孩家庭分別在五環內限購3套、2套；上海&&“滬六條”，對符合當地購房條件的居民家庭，在外環線以外區域購買新建商品住房或二手住房不再限制套數；深圳優化調整個人住房信貸政策，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房。
北京市民何先生有兩個孩子，在石景山區和海淀區各有一套住房。北京限購政策更新後，京籍多子女家庭可在五環內購買三套住房，何先生原有住房貸款利率也下調至3.05%。元旦後，何先生在西城區順利購入一套70多平方米的小三居，由於房屋持有年限滿兩年，無需繳納增值稅。
更低的房貸利率和首付比例等，降低了不少城市消費者的購房門檻。
2025年12月底，北京不再區分首套、二套房商貸利率，下調二套房公積金貸款最低首付比例至25%；寧夏銀川自2026年1月13日起，多子女家庭貸款額度上浮20萬至30萬元；全國範圍內，自2026年1月1日起，存量個人住房公積金貸款利率統一下調0.25個百分點……
除優化限購限售政策外，多地因地制宜採取多種措施縮短交易周期、提高交易效率，有效激活了二手房的流動性。
2025年12月23日，深圳首個在城中村領域試行房票安置的項目落地，首批55戶拆遷居民依靠房票安置、貨幣補償等靈活組合方式得到妥善安置。僅一週內，2戶選擇房票安置的居民就購買了拆遷地附近的新房，順利兌現房票。
成都&&政策，自2026年1月1日起，對2024年10月14日（含）前取得不動産權證書、仍處於限售期的二手住房取消轉讓限制；江門、鄂爾多斯等地推廣存量房跨行“帶押過戶”，允許抵押狀態下的不動産直接辦理轉移登記，支持企業及個人在未結清原貸款的情況下完成交易；肇慶通過“以舊換新”三方協作機制，明確若舊房未成功售出，購房者可全額退還定金……
此外，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部近期發布公告，第二次延續了換購住房退還個人所得稅優惠政策。
新政落地見效
各地新政落地後，交易情緒有所提振，樓市活躍程度日益提升。
限購政策“松綁”後，部分一線城市樓市有所回暖。上海市奉賢區貝漣C1項目是“滬六條”新政的受益項目之一。項目銷售人員介紹，他們平均每日接待客戶來訪量達300組。
上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑認為，在一線城市，適當解除購買限制是刺激居民住房消費需求的直接方式。在他看來，部分一線城市解除限購，降低了外來人口定居門檻，外來人口和新市民都可享受均等化的公共服務，更能促進人口與人才流動。
家住山東濟南市中區的市民劉樂樂，一直想買一套改善性住房。最近，她趁着濟南公積金政策調整、二手房首付比例降低，選定了一套115平方米的三居室。“房屋全款185.5萬元，用公積金貸款，最低首付從30%下降到20%，給我們減輕了接近20萬元的現金支付壓力。”劉樂樂説。
包括個人房貸和公積金在內的金融紅利在消費端體現得更為直觀。中指研究院監測數據顯示，2025年全國各地&&的公積金政策超260條，主要集中在提高貸款額度、簡化異地貸款流程、擴大提取範圍等方面。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，優化信貸和公積金相關政策，將有效緩解購房者資金壓力。
“公積金政策的持續加力供給，充分發揮了住房公積金穩市場、促消費、惠民生的作用，更好滿足了不同層次的住房需求，對穩定引導市場預期、促進房地産市場回穩向好産生了積極影響。”山東省住房和城鄉建設廳住房公積金監管處相關負責人説。
業內人士認為，清理住房消費不合理限制性措施對房地産市場復蘇具有重要意義。“這些措施將直接釋放三類核心需求：一是新市民與人才的剛性需求，通過優化社保年限、戶籍約束等政策，讓長期在城市貢獻的群體獲得置業機會；二是改善型需求，通過降低二套房首付比例等方式，解決家庭住房升級的政策障礙，提升居住品質；三是合理的跨區域購房需求，打破行政壁壘實現資源優化配置。”李宇嘉説。
政策仍存“松綁”空間
記者調查發現，部分政策仍可能對住房消費形成限制，對市場預期産生不利影響，如公積金使用範圍、商品房交易和住房持有環節等方面仍有“松綁”空間。
“目前，部分城市使用公積金購買第二套住房仍存在諸多限制，如公積金購置二套房利率高於購置二套房的商貸利率。”陳傑説，住房公積金的使用仍需進一步提高效率，擴大使用面。
業內人士認為，應加快探索住房公積金用於支付物業費、房屋更新改造、加裝電梯等住房消費支出。
“住房公積金改革還可以與城市更新、老舊住房改造緊密結合，尤其是加大對原拆原建型老舊住房居民自主更新的支持力度。比如，允許大額度提取公積金繳存餘額用於自主更新中的加裝電梯等改造，還可用於拆除重建中的建房、驗房和用房及過渡時期租房支出等。”陳傑説。
根據中指研究院近日一項調查，居民購房信心和置業意願延續改善，但政策觀望預期提升，需求釋放較緩。從居民政策預期方向調研來看，房票安置、購房補貼相關政策的迫切度相對較高，佔比均超30%。其次是貸款支持、下調房貸利率、存量回收等相關政策，佔比介於25%到30%之間。
山東大學經濟學院教授李鐵崗説，在市場分化背景下，因城施策成為行業調控常態，各地可針對剛性和改善型需求差異，用足用好房地産調控自主權，適時調整優化相關購房政策。同時，還可推動“好房子”供給側結構性改革，激活住房消費潛力，帶動上下游産業協同升級，實現房地産市場量穩質升。
