96%同意！這個老小區靠“透明”把30年未漲的物業費漲明白了

  12月24日，在楊浦區長白新村街道昌平小區這個僅有126戶居民的“袖珍”老小區，一場關乎全體業主錢袋子的業主大會舉行，開箱計票的結果出人意料——在物業費普遍“漲價難”的當下，該小區關於“調整物業服務計費標準方案”卻以96.08%的同意率高票通過。

  “人情賬”裏的信任底色 3毛錢中2毛是給自己“存”的

  “老實講，一開始聽説要漲價，大家心裏都咯噔一下。”家住32號樓三樓的一位阿姨是這裡的老住戶，見證了小區的風風雨雨。

  昌平小區位於內江路384弄21、26、32號，小區竣工於1994年，設施日益陳舊。更嚴峻的是，小區的維修資金餘額已不足首期籌集金額的30%，觸碰了“紅線”，處於凍結狀態。一旦遇到水管爆裂、屋頂漏水等急難愁盼，物業往往面臨“無米下鍋”的窘境。

  “但是這筆賬，居委會和物業經理給我們算得明明白白，甚至可以説是貼心。”這位阿姨話鋒一轉，提到了物業經理吳菊萍。在昌平小區，吳菊萍是居民們的“定心丸”。“家裏水龍頭壞了、下水道堵了，只要群裏喊一聲或者打個電話，維修師傅馬上就到，很多時候只收個材料費，人工費從來不計較。”長期服務積累的“人情味”，成了此次調價最堅實的信任基石。

  內江路384弄居委會主任榮震深知，光靠人情不能解決根本問題，必須講清法理和利害。“我們在做居民工作時，把這漲上去的3毛錢‘掰開揉碎’了講。”榮震介紹，此次調整的0.3元中，只有0.1元是給物業公司的服務費，用於覆蓋日益增長的人力成本；而剩下的0.2元，則是直接補入小區業主的維修資金賬戶。

  “就好比是給自己家存錢。”榮震給居民分析：“小區馬上要結合‘美麗家園’工程進行徹底改造，硬體設施會煥然一新。在改造後的最初幾年，大修需求會減少。利用這個窗口期，通過每月每平方米多交2毛錢，把維修資金的池子慢慢‘蓄’起來。”

  “如果現在不‘細水長流’，等到將來真的要大修，就要一次性向每戶人家收取幾千甚至上萬元的續籌費用，到時候會更難。”這筆“長遠賬”，最終説服了絕大多數居民。大家意識到，每年多出的幾百塊錢物業費，其實買的是未來居住的安全感。

  最終業主大會順利通過決議，自2026年1月1日起，物業費將從30年未變的0.8元/平方米/月調整為1.1元/平方米/月。這上漲的“3毛錢”物業費，不僅打破了老舊小區物業費“死水微瀾”的僵局，更是在即將實施的上海物業招投標新規背景下，長白新村街道探索“透明物業”治理模式的一次生動實踐。

  “明白賬”後的治理破局 第三方評估讓“透明”看得見

  信任不僅源於情感，更源於機制的透明。此次調價過程中，長白新村街道沒有沿用過去“閉門造車”定價的老路，而是引入了專業力量——上海嘉攸誠房地産評估諮詢有限公司。這是一家經上海市房地産估價師協會備案的專業機構。

  “以前談漲價，居民總覺得物業在‘哭窮’，物業覺得居民‘不講理’，成本上就是一筆糊塗賬。”上海市楊浦區長白224街坊第五業主委員會主任顧忠培感慨道，“這次請了第三方來‘審賬’，情況就大不一樣了。”

  評估公司對小區的門崗、保潔、綠化、維修等各個環節進行了全維度的實地勘察和成本測算，出具了一份詳盡的《物業服務價格評估報告》，即便是一個保安的工時成本、一個垃圾桶的清潔費用都有據可查。

  “我們將評估報告和調價方案張貼在每個樓道，讓數據説話。”顧忠培説，這種“透明物業”的操作流程，讓居民看到了每一分錢的去向。

  這一做法，也契合了上海物業管理的政策導向。據悉，上海市房屋管理局公布的《關於進一步規範本市物業管理招投標工作的若干意見》等新規將於2026年1月1日起正式施行，重點強調了物業選聘和定價的透明化、規範化，以及賦予業主更大的自主權。楊浦區昌平小區的這次實踐，無疑是新規實施前的一次成功“預演”。

  “我們小區的停車費和物業費收入本就捉襟見肘，但只要居民信任我們，我們就不能撤。”上海萬伽物業管理有限公司物業經理吳菊萍坦言，這次漲價通過，對物業而言不僅增加了微薄的收入，更是一種職業尊嚴的肯定，“漲的一毛錢服務費，代表的是居民對我們過去服務的認可。”

  如今，隨着業主大會落幕，昌平小區不僅解決了維修資金的“枯竭”危機，更通過“美麗家園”建設與“加裝電梯”工程的同步推進，即將迎來“逆生長”。

  從“怕談錢”到“主動存錢”，從“糊塗賬”到“透明賬”，昌平小區用“3毛錢”的杠桿，撬動了老舊小區治理的大難題。這背後是街道、居委、業委、物業與居民“五位一體”的同頻共振，也是上海在超大城市精細化治理中，讓“透明”成為社區最溫暖底色的生動寫照。