漲幾塊？貼幾分？物業費調價、續籌背後藏着社區治理大文章
“滿意物業”，是徐匯區於2023年首創的特色城市治理品牌。在區委組織部的工作指導下，區房管局以黨建為引領，秉持更加深入、主動、系統與精細化的工作態度，緊抓惠及民生的各項關鍵任務，全力以赴推進“滿意物業”創建工作，開創了物業治理與片區治理相結合的全新模式。2024年在徐匯區基層黨建“組織建設覆蓋年”和“治理能力提升年”的要求下，聚焦物業費調價、維修資金續籌等難題形成攻堅任務清單，建成了一批“滿意”企業，培育了一批“物業工匠”，展現徐匯區在中國式現代化進程中的示範效應。
物業管理事關百姓安居樂業，事關群眾對美好生活的期盼，是基層治理現代化的實踐課題。區房管局積極探索物業費調價與維修資金續籌的創新之法，通過&&《徐匯區住宅小區物業服務調價考評獎勵辦法》等方式，鼓勵形成“質價相符”的物業費用，引導建立物業服務質價雙提升長效機制。2023年以來，徐匯區已有68個小區完成物業費調價，96個小區完成維修資金續籌。日積跬步，物業費提價帶動小區品質升級，物業管理新模式已初見成效。
這些舉措在多個街道、多個小區成效顯著，如楓林街道的老華僑新村通過市場化調價，顯著提升居民生活質量；湖南街道的亦園小區在物業費上調與維修資金續籌中找到了平衡，透明與信任成為關鍵；春華苑小區的成功案例，激勵周邊小區效仿其階梯式調價模式，共同追求更宜居的社區環境。
物業價格調整，這樣質價相符的服務，居民都誇一聲“好”
物業費從每平方米每月0.65元上漲至每平方米每月1.35元，漲幅高達107%，為何居民們反而紛紛點讚？
老華僑新村是由6幢多層房屋組成的混合型小區，僅有57戶居民。自1965年建成以來，小區長期由自行成立的村委會聘請保安進行自管，收費標準僅為0.65元/平方米•月。低廉的管理價格，不僅無法保障小區的“四保”服務及時到位，設施設備的維修養護也成問題。隨着近60年的風雨侵蝕加之管理局限，小區居民們面臨着一系列棘手問題：屋頂漏水、地下糞管老化、硬體設施破損嚴重……
在此背景下，楓林街道結合“滿意物業”創建工作，打出了一套基層治理組合拳——組建首屆業委會、聘請專業物業服務企業、大幅度提升物業收費標準。這樣的決策，起初難免引起居民的疑惑。居民區黨組織和業委會緊密合作，經過多次聯席會議的溝通，不斷向業主們解釋物業管理存在的實際困難，以及費用上調後將帶來的許多服務升級。居民們逐漸理解，只有形成質價相符、優質優價的物業服務標準，才能使小區的運行進入正向循環。
老華僑新村業主大會順利召開後，確定選聘上海貼欣物業管理有限公司為小區提供物業服務，物業費也同步上漲至每平方米每月1.35元。隨着物業公司的進駐，老華僑新村舊貌換新顏。在居委會和業委會持續監督管理下，小區環境衞生、設備設施養護、停車規範等方面有了很大改善，居民們感受到了“有處詢”“有人管”的安心，生活質量顯著提升。
這一成功實踐，不僅為楓林街道無物業服務小區的納管工作開闢了新路，也激勵了上醫宛一等六個小區效仿跟進，探索構建黨建引領下的物業治理新格局，實現社區治理的精細化與高效化。
每月物業費上漲500多，居民：透明和信任是關鍵
亦園始建於1999年，是一個混合型小區，最小的戶型面積是253平方米。自2024年初，物業費從每平方米每月11.46元增長至每平方米每月13.26元，16%的漲幅意味着業主們每月至少要多繳500元。不過，居民們的反應卻出乎意料地積極。“我們很爽快地就簽字同意了。現在人工成本確實在上漲，而且大家也不想降低物業服務標準、降低生活品質。”居民沈小姐道出了多數業主的心聲。
這份默契，源自居民對小區物業——上海其士物業管理有限公司的信任，也在於物業費繳納機制的公開透明。在調價前，物業工作人員把調價原因、人員配置、服務明細等情況整理成書面材料，登門向業主解釋。“他們一次次來解釋，我一次次簽字&&了解同意，內容熟悉得都能背下來了。”沈小姐&&，這番耐心的解釋工作，無疑加深了業主的理解與認同。
此次物業費調價，其實還關聯着徐匯區創新推出的“維修資金日常續籌新模式”——一部分上漲的物業費，流入了維修資金的池子。
“這次物業費上調的契機，正是在於亦園需要更換電梯。”物業經理李文炎介紹道，亦園的3棟樓配了10部電梯，更換起來是一筆不小的開支，既有的維修資金不足以支撐。於是，物業決定採取“日常續籌”的方式，從上漲物業費中抽取每平方米每月0.1元，直接注入居民維修資金賬戶，避免日後再遇到鉅額專項籌資難的尷尬。
在徐匯區房管局的業務指導下，也在居民信任和認可下，亦園僅用時4個月就完成了電梯專項維修資金續籌工作，開啟了一條“物業費調價”的新路徑，不僅緩解了眼前的資金壓力，更為未來房屋的維修與保養建立了穩固的財務基礎。
4毛錢也可以分期付，周邊小區“複製粘貼”調價模式
“我們看到春華苑的外立面翻新了，還裝了車棚！我們小區也要這麼改造！”吳阿姨居住的虹梅南路126弄（北塊）緊靠着春華苑，她親眼見證了“別人家的小區”是如何通過合理的物業費調整與維修資金日常續籌，實現社區治理的優化升級。受春華苑試點案例的 啟發，和平小區、梅隴三村等小區正着手“複製粘貼”春華苑模式，為居民創造更宜居的生活環境，提升幸福感與滿意度。
春華苑這個建於二十世紀九十年代的“老小區”，何以成為眾小區效仿的對象，形成一套可複製的經驗？凌雲街道城建中心給出答案：作為417街區一體化改造的一部分，春華苑經歷了“三舊”變“三新”的舊住房綜合改造，硬體設施與環境面貌煥然一新，而維修資金卻探底紅線，原先每平方米每月1元的物業費標準已施行近10年，難以維繫物業的正常運營，物業人力成本的上升更是雪上加霜。這些因素匯聚，促成了物業費上調的“天時地利人和”。
“根據第三方機構出具的物業服務價格評估報告，一塊錢的物業費遠遠低於市場價，過去全靠徐房物業給我們小區托底服務。”春華苑業委會主任鄭大芬回憶道，在“春華苑業主代表擴大會議”上，大部分居民對續聘徐房物業&&認同，也對物業費調價&&了支持。
在街道城建中心與徐房物業的共同參與下，一套整合方案出爐：物業費階梯式分步調整，第一步從2024年1月調整為每平方米每月1.2元，第二步是從2026年1月起調整為每平方米每月1.4元，同時從物業費中提取每平方米每月0.05元補充至相關業主維修資金分戶。方案獲得80.37%的業主支持，春華苑實現了續聘物業服務企業、物業費調價和建立維修資金長效補充機制三件治理大事合併解決。
目前，徐匯區正逐步構建起一套可複製、可推廣的物業治理模式。
