小區小→物業費低→服務差，惡性循環如何破解？他們展開大討論

物業治理作為基層治理的重要組成部分，&&着千家萬戶，是關係百姓幸福感的“關鍵小事”，更是夯實基層治理的“民生大事”，微型小區物業治理更是難中難、題中題。

小區小、無物業、物業撤退了、物業托底到期了……

規模小、住戶少、物業費低、公共收益少、物業服務質量低……

這些現實問題，導致微型小區物業管理容易陷入“物業服務差——物業管理費收繳率低——物業服務更差”的惡性循環，物業撤離的現象更是屢見不鮮。

如何破解？

7月25日上午，虹橋鎮上虹區域圍繞“微型小區物業治理難題”展開大討論。

虹橋鎮轄區範圍內共有住宅小區142個，而1.5萬平方米以下的微型小區29個，佔到全部小區的20.4%以上，涉及住戶約2940戶。基礎設施配套老舊、業委會缺失情況較為明顯、物業收費標準低、社區資源統籌難、物業服務長期低位運行是這些小區的共性問題。

“作為虹橋鎮微型小區佔比最高的區域，上虹區域微型小區物業治理問題尤為突出。”虹橋鎮人大代表楊劍浩介紹。“上虹區域1.5萬平方米以下的微型小區共有13個，佔整個虹橋鎮微型小區45%，其中只有5個小區物業費超過0.8元/平方米。負責管理的物業公司，僅有一家收支持平，其餘都處於整體運營虧損狀態。小區沒有物業了，安全怎麼辦、衞生怎麼辦、垃圾怎麼處理，居民對此也是憂心忡忡。”

  楊劍浩分享

“我們小區只有40戶，體量很小。今年2月份，原來的物業公司因為虧損退出，現在有物業公司託管，但是6個月託管到期後怎麼辦，我們也很發愁。”

“阿拉小區現在還是有物業公司管理的，但是這兩年明顯體會到，物業服務質量差了很多”……現場，居民代表對微型小區物業管理有説不完的苦惱。

而對於物業公司來説，微型小區因物業收費標準低而運營成本高，物業服務跟不上，服務質量難提高，維修資金不充足更是導致維修不及時，大部分微型小區需要依靠市場化補貼才能勉強維持。

  洪梅分享

微型小區物業治理的出路到底在哪？與會代表紛紛支招。

  物業費調價是一個可行的方法，在明確物業費無法滿足當前物業管理需要的前提下，通過物業服務調價方式，實現按質論價、質價相符、優質優價的物業服務價格機制，讓廣大業主明明白白。

  新、舊物業公司交接過程中有時會出現“卡殼”，發生糾紛與矛盾。這就要求物管交接規範有序，及時做好居民解釋工作，確保物業服務平穩過渡，保障居民的正常生活秩序和社區環境的穩定。

  微型小區有其先天條件限制，在實際工作中，可以探索物業連片管理，通過區域內資源整合、管理力量集聚，降低管理成本；修訂小區三個文本，減少有關“公開招投標選聘物業服務企業方式”帶來的找物業難問題。

  科技賦能物業治理，改變傳統物業服務行業勞動密集型的模式。

虹橋鎮城建中心代表&&，針對微型小區物業成本壓力過大，面臨無物業願意接手的痛點問題，需要繼續推進質價相符、優質優價的物業服務市場價格機制落地，持續推動開源節流、自主創收，推行黨建引領加區域物業綜合治理模式，不斷優化考核激勵機制，提升物業服務能級。

  復旦大學馬克思主義學院副教授李威利指出，微型小區物業治理需要算好小區的收入支出這本明細賬，物業費調價需要平衡業主與物業公司的預期，更要綜合考慮未來長期物業管理成本上升問題，各方要協同發力，尋求最優的微型物業管理模式。

  李威利分享

  微型小區物業治理是一項任重而道遠的長期工作。接下來，虹橋鎮各方將直面困難、通力合作、凝心聚力、多管齊下，依託區域化黨建4.0平台，踐行全過程人民民主，把社區物業治理這個民生“關鍵小事”辦好辦實，探索新的管理思路和方法，進一步強化要事共商、難題共解、成果共享的微型小區物業管理新模式，切實提高老舊小區物業治理水平，提升微型小區物業服務品質，讓老舊小區煥發新活力。