房企紛紛“出海” 馬來西亞是新金礦？

　　房企巨頭紛紛開始開發海外市場，馬來西亞成了圈內熱議詞。近日，富力地産砸下85億買下該國6幅地塊，而在這之前9個月，碧桂園在馬來西亞開發的項目開賣不到兩個月就實現了100億元的銷售額。在當前國內市場趨於飽和、房企大舉進軍海外市場之時，馬來西亞會成為內地房企的下一座金礦嗎？

　　據第一財經日報報道，以約合85億元的代價，收購馬來西亞柔佛州新山地區6幅土地，這對長期探索境外投資路徑的富力地産而言，無疑是一個意義重大的決定。然而，富力地産將馬來西亞作為海外投資首站的抉擇，卻被認為頗具風險。

　　穆迪的一份研究報告指出，富力地産在馬來西亞的土地收購對其信用狀況具有負面影響。

　　“因為會提高該集團的財務及執行風險。”穆迪副總裁及高級分析師曾啟賢分析稱，馬來西亞對於富力地産而言是新市場，富力地産尚未在當地建立品牌和運營記錄，新項目也會使其面對馬來西亞房地産市場在監管方面的不確定因素。

　　此外，穆迪報告指出，這次收購的總土地價格龐大，佔富力地産截至2013年6月總資産的7.3%。在上述項目可在2014年底進行預售之前，將需要龐大的前期投資，包括建設成本等。在此等資金需要下，富力地産在未來一兩年的調整後，債務對資本比率將維持在60%以上的高水平。

　　除了財務風險，經濟周期、匯率及當地住房需求等因素，也被分析人士視為富力地産“初下南洋”時需要面對的問題。

　　盛富資本和協縱國際總裁黃立衝分析，馬來西亞人口不多，物産豐富，當地人生活較為安逸，住房需求遠不像國內旺盛，富力地産將來的項目若靠當地人的需求支撐，應該會有難度。與此同時，碧桂園馬來西亞項目的第一批中國業主，是否能夠獲得預期的收益，目前還有待考證，富力地産接下來如何發展國人去馬來西亞購房，營銷難度不小。

　　不過，富力地産試圖在其公告中説服投資者，這次的收購將增強其收益和盈利能力，因為“馬來西亞擁有龐大的華人社區及吸引國外買家的有利政府政策”。但實際情況或許並沒有這麼簡單。

　　根據馬來西亞統計局2010年的數據，馬來西亞人口數量為2833余萬，其中馬來人佔67.4%，華人佔24.6%。克而瑞研究中心研究經理朱一鳴曾&&，馬來西亞的華人對中國開發商的需求是比較旺盛的。碧桂園在馬來西亞的金海灣項目就是一個有力的佐證，這個項目的業主中，40%是本地客戶，其中有95%是華人。

　　不僅如此，越來越多的中國居民也開始加入到馬來西亞的購房團中。碧桂園金海灣項目25%的客戶就來自中國，且大多數是碧桂園的老業主。