浙工新村：居民“自主更新”的舊改樣本

　　黨的二十屆三中全會提出，加強普惠性、基礎性、兜底性民生建設，解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，不斷滿足人民對美好生活的嚮往。各地老舊小區改造持續進行，一些帶有改革性質的新嘗試引發普遍關注。作為浙江城市有機更新的試點項目，“浙工新村”以居民為主體的重建過程，在很多方面具有參考樣本意義

　　▲浙工新村工地一片繁忙景象。本報記者李坤晟攝

　　▲現場公證打開評估票箱，清點評估公司的票數，選取評估公司。受訪者供圖

　　新華每日電訊記者李坤晟 張璇

　　12月的杭州，寒意漸濃，拱墅區浙工新村施工現場卻是一片工程車輛穿梭的繁忙景象。

　　交房計劃一再提前，最快可能在2025年春節後。雖然7幢11層的居民樓已完成主體結構封頂，但工程項目經理桑盛川仍然感到工期緊迫。

　　朝暉六區佔地15.2萬平方米，居住人口超過一萬，是杭州最大的老舊小區集群之一。

　　2023年11月8日，在朝暉六區西南角，13幢危舊樓原址重建。這次重建後，這些6層高的“老破小”將變成7幢配有綠地和公共設施的小高層。

　　危舊樓的拆改並不新鮮。但作為浙江老舊小區城市有機更新的試點項目，此次浙工新村小區重建，居民自籌約4.7億元，佔小區重建全部費用的八成以上，備受關注。

　　在土地融資模式難以為繼的背景下，由政府主導、居民自籌資金為主的“原址重建”，或為全國老舊小區改造提供了一條全新的參考路徑。

難産的重建之路

　　在建的浙工新村小區與浙江工業大學朝暉校區僅一街之隔。舊小區最早的房屋建於1983年，隨後經過多年擴建，到2000年前區域內共建成12幢樓房和1幢職工活動室。由於這些房屋原為浙工大教職工宿舍，朝暉六區中這片區域又被稱為浙工新村。

　　在上世紀90年代“房改”後，部分房産陸續上市交易，但浙江工業大學教師及其家屬仍在業主中佔較高比例。

　　談起此次拆改項目得以順利推進，82歲的浙工大退休教師蘇同連連感嘆：“4幢危樓實在拖不下去了。”

　　早在1993年，小區內的67幢便被鑒定為局部嚴重損壞的房屋；到了2014年，包括67幢在內的4幢樓房被鑒定為C級危房。所謂C級危房，指的是“部分承重結構承載力已不足以滿足正常使用要求，局部存在險情”的房屋。

　　危樓的質量問題讓居民生活苦不堪言：關窗戶需要很大的力氣才能完成；關防盜門時，經常得用銼刀修整門窗邊緣才能關攏；不少住戶的承重墻出現了裂縫，最長達70厘米，從頂部的預應力板和承重墻連接處向下延伸；因房屋沉降，大門受擠壓導致鎖芯變形，用鑰匙無法開鎖，甚至需要爬墻才能進屋。

　　近些年，每逢颱風等極端天氣，街道和社區都會提前訂好酒店，組織工作人員幫助危樓居民緊急避險。蘇同説：“深更半夜把住戶叫起來，送到旅館住，生怕出事。我的樓棟緊鄰危樓。如果前面的房子真塌了，我們能倖免嗎？大家都很焦急，希望盡快改造。”

　　浙江工業大學作為原産權單位，曾於1998年對67幢進行壓樁加固，2000年對74幢進行全面加固，但效果有限。但這些因地基沉降導致傾斜撕裂的房屋，加固只能解決一時問題，沉降仍在繼續。

　　浙江工業大學曾提出換房方案，但居民普遍不同意。“如果不是原址重建，同意率不會超過1%。”蘇同堅定地&&。

　　大木橋社區黨委書記戴麗美介紹，浙工新村地理位置優越，小區周邊不僅緊鄰西湖、武林和黃龍等商圈，還靠近地鐵站、浙江省人民醫院及多個菜市場，生活便利性極高。

　　2014年和2015年，4幢危樓的業主代表連續三次向市、區兩級政府遞交報告，反映房屋安全問題。業主們堅持，危樓加固只是治標不治本，原地重建才是最佳選擇。

　　然而，原地重建意味着需要拆除相鄰樓棟以防施工對周邊建築結構造成影響。這一要求進一步增加了改造難度。

　　2015年，原下城區將4幢危房列入“2015—2017三年行動計劃”解危名單，提出成片改造模式，並向杭州市房管局申請作為全市首個成片改造試點項目。然而，2018年的入戶民意調查顯示，支持率僅為87%，未達到90%的啟動門檻。

　　“只差了十幾戶人家，到今天，還有人在埋怨71幢。”蘇同無奈地説道。作為“成片改造”範圍的一部分，2000年後建成的71幢，房屋施工標準較高，戶內面積普遍超過100平方米，業主改造意願不強。

　　蘇同感慨道：“如果當年能達成協定，現在早就住上新房了。這幾年間，不少老鄰居相繼離世，令人惋惜。”

　　2021年下城區與拱墅區合併。一些居民對小區是否還有機會原址重建沒了信心。

從賺錢到掏錢

　　2023年4月22日，浙工新村有機更新項目正式啟動。這距離上一次入戶民意調查，已整整過去了5年。

　　居民王玲對改造舉雙手贊成。雖然她的房子不在4幢危樓之中，但格局狹窄，吃飯時一家人只能擠在過道上。更讓她困擾的是，兩扇窗戶正對上塘高架，一開窗就能聞到汽車尾氣。

　　此次浙工新村有機更新採取了“誰受益，誰出資”的原則，居民作為産權方需自籌大部分資金，政府則通過舊房改造、加裝電梯、未來社區建設等專項資金補齊剩餘費用。同時，無論拆還是改，浙工新村都不再走徵收開發的老路。

　　但據2020年發布的《浙江省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。也正因如此，拱墅區委區政府才研究並確定了浙工新村居民自主更新的模式。

　　王玲坦言，如果有選擇，她仍傾向於傳統的徵遷模式。在過去的觀念中，由政府主持的徵遷不僅可以讓居民獲得一套等面積新房，甚至還能獲得貨幣補償。“過去覺得住房條件的改善應該由政府兜底。不管是徵遷、舊改還是加固，資金都該由財政負擔。什麼時候輪到我們自己掏錢了？但隨着前幾輪方案的落空，我們也覺得拆遷是不可能的了。”她説道。

　　傳統的徵遷模式是政府負責房屋徵遷補償，優化容積率等規劃條件，通過土地市場出讓給開發商，收回土地出讓金來平衡徵遷成本。然而，隨着城鎮化率提高和房地産發展模式的轉型，這種方式已難以為繼。城市建設正從“增量擴張”向“存量優化”轉變。

　　不徵遷，“老破小”怎麼辦？據2020年施行的《浙江省房屋使用安全管理條例》，所有權人為“房屋使用安全責任人”，應承擔“及時排除安全隱患和對危險房屋採取維修加固、拆除等解危措施”等責任。

　　不過，在現實個案中，在考核導向和安全責任“兜底”機制下，政府往往“代替”作為所有權人的居民或單位法人。

　　現在的問題是，即使願意“兜底”，政府也心有餘而力不足。據統計，僅杭州市拱墅區就有2000年以前建成的小區300多個，涉及約5000幢房屋和2萬戶居民。

　　而據住建部2020年披露的數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建築面積約40億平方米。其中，設施陳舊、有安全隱患的危房佔據一定比例。

　　“整個項目的核心是群眾工作，最關鍵的是從‘要我改’到‘我要改’的觀念轉變。”朝暉街道黨工委書記李骃説。

　　有居民曾質疑為何不多建幾套新房出售，以降低居民負擔。拱墅區委常委、組織部長施甜甜解釋道：“我們遵守‘拆548套，建548套’的原則，是要確保項目順利推進，一旦多建，隨之而來的容積率如何解決？增加的房子如何辦理土地出讓手續？如果多建一套，就會有人問為什麼不多建十套，那麼具體的數量又該如何定？”

　　浙工新村13幢老樓共54種戶型。按拱墅區城市發展集團的房源設計，在原有戶型的基礎上，保持原套內面積不減少，並適當擴大房屋面積，提供了建築面積從65-117平方米的9種戶型。

　　根據政策，浙工新村原住房面積以內（不滿53平方米的按53平方米計算），每平方米建安費用按1350元結算。如果居民選擇不擴面，一套75平方米左右的舊房改造費用約為10萬元。

　　如需擴面，參照周邊二手房價格由專業評估機構對浙工新村新建房屋進行估價，每平方米費用為34520元，最大可擴20平方米。此外，購買車位需另付22.1萬元。

　　居民可通過兩輪公開抽籤申請提檔名額。王玲的舊房原為62平方米，通過抽籤升級為96平方米的三居室，再加上車位，此次改造預計需支付100余萬元。

　　王玲算了一筆賬，按2023年的市場價格，她的舊房能賣約200萬元，但若想在附近購買一套96平方米的電梯房，價格在400萬元以上。“相當於節省了100萬元。”想到兒子的婚房有了着落，王玲倍感舒心。

　　不過，也有部分居民認為擴面部分的價格過高，並擔憂樓市下行風險。

　　浙工新村的資金投入包括建設成本、過渡補貼、裝修補償、財務成本、拆房費用、各類諮詢評估、管線遷改、苗木遷移和周邊房屋加固等。

　　“賬目要平衡。如果降低擴面價格，勢必會大幅提高1350元/平方米的原面積改造的費用。我們的初衷是最大限度讓更多居民能夠接受這一方案。”施甜甜説。

　　事實上，大部分居民都選擇擴面，甚至不少人在計算利益得失後，要求直接擴到最高一檔117平方米。在抽籤提檔選房時，106平方米升117平方米的競爭最為激烈。

　　“有人在簽約階段，以4.2萬元/平方米的價格買入舊房。可見，34520元的單價是被認可的。”朝暉街道黨工委委員童永正説。

　　不過，童永正指出，雖然浙工新村屬於老舊小區，但居民多為浙工大教師及其家屬，整體經濟條件相對普通老舊小區居民優越，這也是項目得以順利推進的關鍵因素之一。

一把尺子量到底

　　浙工新村有機更新項目能在84天完成簽約、66天完成騰房，背後的努力與複雜性難以一言盡述。

　　“在工作組正式進駐之前，政府已進行了將近一年的調研和前期準備。項目的推進需要市級和省級部門的大力支持。若沒有相關政策的集成和審批路徑的暢通，項目根本無法落地。”拱墅區一名工作人員&&。

　　此次改造新增建築面積約9800平方米，使總建築面積從約39800平方米增加至近5萬平方米。樓間距增大，同時新增了地下車庫，以及社區用房、“一老一小”活動中心等配套設施約1500平方米，綠化率也從改造前的22%提升至25%以上。“小區容積率從1.5提升至2.1，但並未突破這一區域建築限高等剛性指標。”上述工作人員將這一平衡過程形容為“走鋼絲”。

　　改造遵循“對內有優化、對外不惡化”的原則，適度突破綠化、間距和密度等標準，以解決空間資源的緊張問題。例如，項目西側用地保持現狀，未退讓高架綠線，充分利用了現有條件。

　　2023年5月，杭州市發布《全面推進城市更新的實施意見》，明確提出要針對危舊樓房、老舊小區、既有住宅片區優先消除安全隱患、完善功能設施、提升居住品質。

　　6月，杭州市人大常委會表決通過了《關於切實加強我市國土空間規劃工作的決定》，要求規劃和自然資源部門結合城市更新與新城建設的需要，因地制宜制定或修訂基礎設施、公共服務設施及日照、間距等地方性規劃標準。

　　今年4月，浙江省發布《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，提出在保障公共安全的前提下，因地制宜推進更新改造。對於建築間距、退距、密度、綠地率等不符合現行標準的情況，允許採取技術優化措施，同時鼓勵對現有規劃技術規範進行適應性調整。

　　5月，自然資源部辦公廳發布《關於進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知》，提出實現總量控制與區域動態平衡。文件還強調，在不突破市縣國土空間總體規劃管控底線的前提下，地方可以明確建築量跨單元統籌的規則，以協調局部利益與整體利益、當前需求與長遠目標。

　　“相關政策的陸續&&，讓我們終於吃上了‘定心丸’。”拱墅區住建局局長蔣漢波&&。

　　政策支撐讓拱墅區有摸着石頭過河的底氣。然而，百姓有百種心態，2018年“功虧一簣”的經歷讓許多人心存疑慮，這次是否能成功？

　　為推進項目，拱墅區成立了“浙工新村有機更新（試點）項目工作專班”。專班下轄6個工作組，每組配備了10至11名幹部，負責兩幢樓棟的對接工作，確保政策落地和居民訴求的有效溝通。

　　童永正説：“居民總希望得到一個確定的答案。但在這個過程中，有太多的不確定性。我們只能説，會積極協調，盡力解決。”

　　“大概花了一週時間，把居民的需求摸清楚。98%的居民願意改造，其中大部分希望原拆原建。”童永正説，“後續的工作便是在這一民意基礎上逐步推進的。”

　　隨着工作推進，居民的具體訴求逐漸浮現出來。

　　浙工新村居民老齡化嚴重，其中80歲以上老人有208人，90歲以上老人有36人。一些老人擔心工程周期太長，動輒四五年，搬走後可能回不來。還有一些老人的子女長年在海外，獨自搬家成為一項艱巨的任務。

　　針對這些情況，工作組提供了全套服務。他們&&了集中安置房，重新裝修，加裝淋浴室座位、馬桶兩邊扶桿等適老化裝備，出租給浙工新村年長居民。

　　戴麗美提到，小區裏幾位90歲以上的老人，搬家當天都安排了救護車護送。

　　對於一些居民的特殊訴求，工作組也盡力解決。有老人擔憂搬家時無法妥善處理多年栽種的綠植，工作組便&&公園幫助移植；另有居民因多年藏書搬運困難，志願者則上門協助打包整理。

　　也有居民因手頭資金不足，提出是否可以申請貸款。對此，工作組積極協調，爭取到了公積金貸款和銀行貸款政策，部分老人甚至辦上了“接力貸”。一些居民此前辦理了經營貸，工作組還協調轄區金融機構&&了救濟方案，解決了因抵押物滅失導致的資金流問題。

　　但工作中並非總是順風順水。一些居民因對動遷的刻板印象，認為拖延可能換取更好的條件，提出了降價、提檔選房等多種要求，甚至要求解決歷史遺留問題。

　　面對這些複雜情況，工作組始終堅持“一把尺子量到底”，在兼顧公平性的基礎上，逐戶做針對性工作。價格、選房和擴面提檔嚴格按規則執行。

　　當然，項目中並非沒有靈活處理的例子。一位老人一直不肯簽約，提出了許多要求。工作組深入了解後發現，他的核心訴求是將兩套房中的一套擴面留給外孫居住。經過討論，工作組同意了這位老人的方案：放棄其中一套房的擴面機會，另一套房提檔擴面，滿足了他的需求。

　　2023年8月底，僅一戶居民未簽約，項目簽約率為99.82%，拆建計劃順利通過。

　　2024年5月，最後一戶主動上門簽約。“這位最後簽約的居民，後來主動對我説：‘我觀察了很久，你們做事還是公平的。’”李骃説道。

甲方的參與感

　　浙工新村有機更新模式被總結為“居民主體、政府主導、住建主推、街道主抓、社區主責”。

　　地方政府一再強調，居民是此次更新的主體。在理論上，項目是全體居民在達成共同意願後，自籌資金委託政府代建；但在實際操作中，政府顯然扮演了重要的主導和牽頭角色。正因如此，浙工新村項目的推進效率遠超一般自改項目。

　　那麼，浙工新村居民主體地位究竟如何體現？作為甲方的居民無需親自跑手續、選設計、找施工隊，而是通過反饋意願，由工作組進行協調和執行。

　　2023年5月5日，拱墅區以“一幢樓一代表”為原則，成立了居民自主有機更新委員會。委員會的13名代表經過公告、報名、聯審、公示等程序選出，並與街道和社區合作，通過政策宣講、意見收集和溝通協商，推動項目進展。

　　項目設計階段，居民的意見得到了充分尊重。在小高層的設計中，大戶型單元採用“一梯兩戶”，小戶型單元則為“兩梯四戶”。部分小戶型居民希望能改為“一梯兩戶”。通過自更會反映，設計單位重新繪製了設計草圖，但經對比後，居民最終接受了原方案。

　　項目啟動後，居民的參與不僅體現在意見表達上，還延續到了施工監督中。5名專業背景居民組成了質量監督委員會，其中包括浙工大設計院的老師、學校基建處的退休幹部，以及設備行業的資深人士。他們參與鋼筋驗收、門窗驗收，甚至親臨現場監督施工細節。“這些委員專業對口，一個比一個能幹。”蘇同説。

　　如今，王玲和蘇同正等待交房，項目即將進入交錢交房的關鍵階段。業委會能否順利成立，習慣了一年只繳納50元衞生費的居民，能否接受一月百元以上的物業費……浙工新村的未來，值得觀察。

　　施甜甜感慨道：“浙工新村為後來者蹚出了一條路。”（按受訪者要求，蘇同、王玲為化名）

　　記者手記

在實踐中求解“舊改”新答案

　　作為一名記者，走進浙工新村改造項目的過程中，我感受到了這項工程特殊性與普遍性交織的複雜脈絡。這個項目是當下老舊小區改造中極具現實意義的探索樣本。

　　浙工新村的成功，離不開拱墅區上下動員的努力。從成立工作專班到政府主要領導多次過問，浙工新村改造顯然被賦予了極高的優先級。如果沒有這股強大的政策推動力，很難想象一個“只關乎危舊樓、無關經濟效益”的老舊小區會成為區域重點項目。

　　這種“特殊性”也恰恰説明，老舊小區改造如果沒有足夠強大的政策和行政支持，往往難以破局。對浙工新村來説，政策的傾斜為項目提供了充足的資源和組織保障。

　　84天完成簽約，66天完成騰房，這些數字背後是政府與居民共同努力的結果。在項目啟動之前，政府通過紮實的調研和持續的政策宣傳，為居民掃清了許多顧慮。同時，熟人社會在浙工新村的推進中發揮了獨特作用。浙工大教師及其家屬之間的緊密&&，使得意見分歧的居民能夠在鄰里勸説下走向共識。

　　有居民提到：“如果你不同意，一群人會找上門來做你的思想工作。這種社會環境跟普通小區完全不同。”這種社區凝聚力在其他小區可能難以實現，但在浙工新村卻成為推動改造的重要力量。

　　浙工新村居民的經濟條件相對較好，這也是項目得以順利推進的重要原因之一。大部分居民能夠承擔自籌資金的改造成本。同時，杭州的房價也為項目提供了現實支撐。擴面費用雖高，但與周邊二手房相比並不顯得離譜。這種房價與成本的平衡，使得居民願意選擇“重建”而非“出售舊房、另買新房”。

　　在老舊小區改造中，“成本”和“利益”的平衡是最難處理的問題之一。而浙工新村提供了一個相對成功的樣本：當擴面費用與市場價格差距不大時，居民的改造意願會顯著增強。

　　拱墅區幹部感慨，浙工新村為全國老舊小區改造蹚出了一條路。確實，無論是“居民主體、政府主導”的模式，還是從設計到施工的居民深度參與，浙工新村都為未來的城市更新提供了寶貴的經驗。

　　但我們也必須認識到，浙工新村的成功並不意味着所有老舊小區改造都能輕鬆複製。

　　然而，浙工新村的意義在於，它讓全國，尤其是國內超大城市的老舊小區居民看到了城市更新不僅能帶來“新房”，更能帶來公平和尊嚴。

　　在未來的城市更新中，我們面臨的挑戰將更加複雜：如何平衡發展與公平？如何讓更多的居民從改造中受益？這些都是需要深入思考和持續探索的問題。浙工新村給了我們答案的一部分，但更多的答案還需要在實踐中不斷尋找。

　　作為記者，記錄這些過程，是見證一座城市走向更美好未來的一部分。我相信，浙工新村不僅讓我們看到了杭州的努力，也讓我們看到了中國城市更新的無限可能。（新華每日電訊記者李坤晟 張璇）