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2010-07-12 作者：中國人保資産研究所客座研究員 倪金節 來源：上海證券報
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始於去年年底的房地産調控，在經歷了半年多的政策累積效應後，目前正處於量變向質變轉換的關鍵時期。多種數據顯示，房地産市場正處於由“量跌價穩”向“量價齊跌”過渡的關鍵階段。
隨着時間的推移，房地産商“不差錢”的格局終會迎來拐點。尤其是在成交量連續數月低迷的背景下，依然能扛住不降價的樓盤只會越來越少。雖然由於大量購房者的觀望，使得不少城市的住房租金急升，但這是房地産調控必然要經歷的階段。在房價處於下行壓力的情況下，租房需求上升是客觀事實，只要我們熬過這一段，房地産價格回歸基本合理的區間不是夢想。可以説，目前是房地産需求方和供給方都在玩心理游戲的關鍵時刻。
然而，讓人擔心的是，保障房建設進展依舊緩慢，新增長引擎還不見蹤跡，居民收入增長有限。在這樣的歷史背景下，我們真的做好了房價大幅下跌的準備了嗎？的確，房地産泡沫孕育着中國經濟的巨大危害，房價下跌是未來幾年內的大趨勢。但這個世界上固然沒有“想馬兒跑得快，馬兒還不吃草”的事情，通過行政手段擠壓泡沫的行為，縱使換來了房價回歸合理區間，要是代價過於沉重，我們能承擔得起麼？
可以確定的是，在中央政府的強力部署下，今年各項經濟指標都不會偏離預期多少。GDP仍會保持高速增長，CPI不會失控，新增貸款難以再生驚奇。一切似乎都是如此的確定。不過，這一切的背後，全都要看房價到底怎麼走。因此，接下來房地産調控會否松動，以及從上到下對政策的貫徹力度，直接決定着中國房地産泡沫的命運。
誠然，房價下跌是多數普通購房者所盼望的，只是如果在泡沫治理的過程中，以調控房地産價格為目標，過多地以壓縮需求來抑制房價，則是沒有抓住主要矛盾。過去十餘年，中國房地産市場發展的最根本缺陷是，將絕大部分人的住房需求都推向了商品房市場，如此畸形的市場結構，是今日困局的本源所在。因此，大力度增加住房供給，加快廉租房、經濟適用房建設，是真正完善房地産市場 、實現“居者有其屋”的關鍵所在。
無疑，就目前七成資源集中於商品房的中國房地産市場來説，通過嚴厲的調控，將房價打壓掉四五成，固然能提升居民購房能力，但同時帶來的勢必是經濟短期內的蕭條，直接威脅就業。因此，在強力的宏觀調控的同時，必須盡快在保障房建設上取得實質性進展。如此既能通過保障房的建設，來確保相關産業不會因為房市的低迷而萎縮，這也是優化房地産市場結構必須要做的事情。不然，“為了調控價格而調控”的直線式思維，不僅讓宏觀經濟“硬着陸”，同時仍然不能解決普通勞動者的住房問題。
今年4月之後，A股市場的持續低迷固然是IPO不斷、流動性緊縮等因素的直接反映，但是真正決定A股市場走勢的因素，還在於中央政府對房地産泡沫採取什麼樣的態度。近幾年，學者們不斷在論證“今年是中國經濟最艱難的年份”這樣的判斷。2007年房價進入暴漲周期的時候，2008年當8.7%的CPI峰值出現的時候，2009年當金融危機深不見底的時候，都是如此。而説到底，中國經濟的“最艱難”處境，往往都是與房地産形勢密切相關。房地産已經徹底決定着整體經濟形勢艱難與否。歷次房地産調控夭折，亦多是因為承受不了經濟短期快速下滑，而使得調控政策中途轉向。
因此，房地産調控切忌犯孤立主義的錯誤，必須統籌應對。科學有效地治理房地産泡沫，不僅僅關係到短期內宏觀經濟健康運行，更為重要的是，這直接牽涉到十年之後的2020年，中國經濟是否依舊如今日這樣結構畸形、質量粗放、綜合競爭力不強。如果我們不能成功處置房地産與中國經濟的關係，甚至放任超級泡沫在未來形成，那麼真正強大的中國經濟也就無從談起。更無需奢談在現有的基礎上進一步推進政治經濟體制改革。
最新的信息是，中央高層委託有關機構上月底赴北京、上海、廣州、深圳調研樓市，並且徵求民間研究機構意見，以期更真實地了解目前政策對房地産市場帶來的影響，防止樓市調控對經濟造成誤傷，為制定下一階段樓市調控政策做準備。
過去十年，我們以年均9%以上的高速增長而快速晉身世界第二大經濟體，但代價卻十分高昂。收入分配差距越拉越大，權貴資本發酵，資産泡沫膨脹，增長結構畸形等諸多歷史難題在那十年累積至今。站在21世紀第二個10年剛剛開始之際，能否在科學發展觀的新思維下化解這些難題，下一階段樓市調控政策會如何，是國人最深切的期盼。
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