2009年樓市火熱,開發商瘋狂拿地,上海地價屢創新高,隨之而來的是高價地塊周邊的房價猛漲,但今年4月份重啟的房地産調控,中止了此類由“地王”帶來的房價瘋狂。
    調控百日過後,早報記者實地調查發現,上海曾經被高價地王拉動的住宅價格已現全線回落之勢,價格上漲最瘋狂的嘉定新城,部分二手房房價從最高峰跌下來,如今跌幅已經接近30%;而長風地王附近,部分二手房價格甚至已經低於“地王”的樓板價。

　　長風板塊:次新高檔房降幅不大

　　去年9月,上海市普陀長風6B、7C地塊被中海以70.06億元拿下,折合樓板價為22409.3元/平方米,在當時一舉奪下“中國地王”的稱號。該“地王”一出,周邊房價立刻水漲船高,從1.8萬元/平方米很快越過2萬元/平方米關口。
　　據了解,長風6B、7C地塊由兩幅相鄰地塊組成,出讓面積達14.2108萬平方米,按2.2容積率計算,總建築面積為31.2637萬平方米。該地塊東至丹巴路,南至雲嶺東路,西至木瀆港,北至金沙江路,正處在中外環之間,該地區生活配套設施較為完善,與長寧區只隔着一條蘇州河,無論從地理位置還是地塊規模來説,此地塊都可以説是在上海極具吸引力的一幅住宅土地。
　　昨天下午,記者在實地看到,該地塊的拆遷平整工作已經展開,周邊的道路、通訊、電力等市政配套設施也已開建,與這一地塊相鄰的其他施工工地,一棟棟高檔商用樓宇也正在加緊施工。
　　“去年'地王’剛出來時,附近二手房價格迅速上躥,每平方米普遍上漲了3000-4000元,房齡在七八年之內的高檔小區二手房價格一下被提到2.7萬-2.8萬元/平方米,高的甚至達到2.9萬-3萬/平方米。”上海中原金沙江板塊區域經理余英告訴早報記者,與此形成顯著對比的是,僅僅在半年多前的2009年年初,這裡的二手房價格只有1.8萬-2萬元/平方米左右。
　　據介紹,上述板塊二手房房價在去年一年中升幅高達40%,從去年年初的1.8萬-2萬元/平方米,到二季度的2.4萬-2.5萬元/平方米,再到三季度的2.7萬-2.9萬元/平方米,一路看漲,並將2.7萬-2.8萬元/平方米的價格一直維持到4月中旬的“史上最嚴厲調控”。
　　余英表示,自樓市新政&&後,“地王”周邊房齡較短的高檔小區如象源麗都、綠洲湖畔、金沙雅苑等,二手房房價停止了漲勢,“從4月到現在基本回落到2.5萬-2.6萬元/平方米。
　　一楊姓男士在與“長風地王”相鄰的象源麗都小區有一套90多平方米的房子,樓層、房型都很好,今年6月,他看中了市區外的一棟別墅,想把這套房子賣掉。因為急等用錢,轉手價格也不高,每平方米只要2.3萬元。但由於當時正處樓市調控政策&&的第二個月,即便這樣價格也乏人問津,無奈之下,楊只能變售為租。
　　“由於該板塊周邊房源不大,住宅不多,居民又是以自住為主,因此遭遇調控後,下跌幅度比較小。成交量方面,調控前,我們門店每月能成交30-40套,調控後,下降到10套左右。”余英稱。
　　與“長風地王”地塊相鄰的長風四村、新風花園、中江小區屬於老公房,房齡大多在10年以上。據21世紀不動産上海銳豐棗陽分行經理楊桂龍介紹,在2009年年初,這幾個老小區的二手房價格僅1.4萬元左右,在“地王”産生之前,漲到1.6萬元/平方米左右,從去年9、10月後,房價便大幅上漲起來。
　　“從開始的1.6萬、1.7萬、1.8萬、1.9萬,一直漲到今年4月調控前的2.3萬元/平方米。4月中旬以後,房價同樣停止了上漲,並開始有所下浮,目前維持在2.1萬元/平方米左右。這一價格已經低於'長風地王’的土地樓板價格（22409.3元/平方米）。”楊桂龍稱。

    嘉定新城:最多回落三成

　　去年12月,嘉定新城溫泉路地塊完成出讓,江蘇常發集團最終以9.1億元的出讓總價取得該地塊,樓板價達到12076元/平方米,而重慶龍湖地産發展有限公司則如願拿下嘉定新城A15-1地塊,樓板價格11883元/平方米,兩家開發商攜手將當時剛剛創下歷史紀錄沒多久的嘉定新城地價又提高了20%。
    高價拿地後隨之而來的同樣是當地樓市瘋漲。
　　臣信房屋金沙江路店店經理賈紅兵説,“2008年年末時,嘉定新城板塊的新房價格只有8000多元/平方米,到了2009年10月上漲到1.3萬-1.4萬元,在今年4月國家&&調控政策前,更是達到1.7萬-1.8萬元/平方米。”
　　不過隨着樓市調控政策&&,房價亦現回落。
　　在嘉定新城板塊一處樓盤悠活城,售樓處工作人員向早報記者&&,目前該樓盤一期的600多套房子是今年3月中上旬開盤的,剛開始售價高的達1.8萬元/平方米,國家調控政策&&後,售價受到影響,有所回落,目前在1.5萬元/平方米左右。
　　售樓人員上述説法和中原地産嘉定新城分行經理鄭才華的觀點相同。
　　“進入4月中下旬以來,受調控影響,嘉定新城板塊房價停止上漲,開始下跌,下跌幅度為10%。目前房價維持在1.4萬-1.5萬元/平方米。”鄭才華稱,“一般情況下,樓盤後一期推出的房子會比前一期貴,但現在嘉定新城板塊後一期推出的房子價格跟前面幾期差不多。”
　　據計算,如果以調控前的最高價格到目前的低谷價格,嘉定新城部分二手房價格回落的幅度最大已經接近三成。

　　部分買家降價後出手

　　而早報記者在嘉定新城另一處樓盤中信泰富“又一城”看到,不少買家認可對如今的房價。
　　該樓盤的售樓處位於軌道交通11號線的出站口,售樓處大廳裏擺放着一張張沙發座椅和玻璃桌,幾乎每一張座位都坐著前來辦理購房手續的客戶,售樓處工作人員也很是忙碌。
　　該售樓處的工作人員介紹説,正在預售的是樓盤一期,總計400多套,明年年底交付,7月16日開盤,半個月下來已經賣得差不多了,只剩下四五十套待售,價格在1.2萬-1.5萬元/平方米。
　　家住徐匯區的顧氏夫婦正在工作人員的協助下簽署購房協議,他們看中了該樓盤一套90平方米兩房兩廳的房子,以1.5萬元/平方米的價格將140多萬元的購房款一次性付清。
　　顧姓女士説,這是他們夫婦倆的第三套房子,主要是投資用的,“錢放在銀行不划算,股市也有風險,相比而言,還是不動産穩妥些。”顧的丈夫是公務員,自己的收入也較穩定,兒子一直工作生活在國外,家裏在徐匯區已經有兩套房子了。相比城區中外環以內動輒三五百萬才能買上一套房子,嘉定新城周邊的房價便宜實惠多了,一套房子100多萬元就能搞定。而且出門就是軌道交通線,很是方便。她認為,她現在買的房子,日後有升值空間。
　　另一位20多歲、正在辦理購房手續的男青年小陳告訴早報記者,他是外地人,在上海工作已經好幾年了,手上有了點積蓄,家裏也支持了些,但城區房子太貴,買不起,於是退而求其次,選擇了嘉定新城板塊。“因為有地鐵直通,交通也方便。”小陳説,自己以1.5萬元/平方米的價格在中信泰富買了一套70平方米的房子,首付四成,其餘按揭。