[提要]在全國1457宗閒置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸颺颺之際?熏閒置多年的泛海建設董家渡項目卻悄然開始啟動。近日，商報記者從一份公開發布的公告獲悉，泛海董家渡項目中的10號地塊將率先啟動，計劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務樓。董家渡項目閒置8年終啟動 泛海建設欲投資15億。

    在全國1457宗閒置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸颺颺之際?熏閒置多年的泛海建設董家渡項目卻悄然開始啟動。近日，商報記者從一份公開發布的公告獲悉，泛海董家渡項目中的10號地塊將率先啟動，計劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務樓。這一項目名為“泛海國際公寓”，並已規劃通過，目前處於前期開發階段，但具體開工日期未定。
    作為上海舊區改造中最為耀眼的區域，2002年5月，董家渡首批地塊由香港華潤、北京光彩（即泛海係）、浙江華浙三家共同開發，2005年，綠城悄然吃下原本屬於浙江華浙的項目公司——上海華浙外灘置業的51％股權。近幾年來，華潤置地上海灘花園、綠城外灘黃浦灣都已進入上海新房市場，上月，上海灘花園二期外灘九里更是售出2套均價高達10萬元／平方米以上的景觀房。而在首批地塊項目之中，只有規模最大的泛海項目卻是在長達八年的時間裏遲遲未見動靜，至今未能動工。

    先做大戶型住宅

    泛海建設位於董家渡的3幅地塊佔地面積約12．02萬平方米，建築面積達到54．41萬平方米，其中，10號地塊規劃總建築面積19．3萬平方米；12號地塊規劃總建築面積17．98萬平方米；13號地塊規劃總建築面積17．15萬平方米。整個項目地塊位於上海最優地段之一——外灘和老城廂的外延地段，地塊東邊緊臨黃浦江，南面即是南浦大橋，西面臨近豫園商城，往北則是十六鋪碼頭，周邊的交通十分便捷。
    商報記者注意到一個名為“泛海國際公寓?穴10號地塊?雪商業、住宅建設項目”的相關公示，原來，在佔地面積12萬平方米的泛海董家渡地塊項目中，由中華路、紫霞路、王家嘴角街（南倉街）和王家碼頭路合圍而成的10號地塊已經悄然開始啟動，在4．39萬平方米的佔地面積上計劃新建8幢高層住宅樓，沿中華路一帶則將建造部分低層商業用房，另有公建配套設施（含小區幼兒園），容積率3．3，地上建築面積約為14．47萬平方米，加上6．22萬平方米的地下建築面積之後，整個10號地塊的總建築面積將超過20萬平方米。
    值得一提的是，10號地塊項目的總住宅戶數為451戶，按照其12．36萬平方米的住宅樓建築面積來粗略估算，每戶住宅面積約為274平方米，換言之，10號地塊的將來是以大戶型公寓産品為主。
    目前，10號地塊的四週已經用圍墻圈起，大部分地塊已經基本拆平，但靠近紫霞路還有部分待拆建築。目前看來，10號地塊仍屬閒置，尚未見到動工的跡象。就此，商報記者致電負責10號地塊開發的泛海建設旗下的通海建設有限公司，一位前期部的相關工作人員告訴記者，目前，10號地塊的確已經開始啟動，相關規劃也已通過，但還只是處於前期開發階段，項目尚未開工，至於10號地塊內尚未拆平的部分，他告訴記者説：“10號地塊暫時預計分兩期開發，而先拆好的部分自然是要率先開發的，而具體開工日期目前未定。”

    拆遷成本巨大

    2007年底，泛海建設宣布將向控股股東泛海建設控股增發從而獲得其所持有的4個房地産公司項目，合計作價約72．65億元，其中，涉及上海董家渡三項目的通海建設100％股權的收購價格為18億元（通海建設正是董家渡10、12、14號地塊項目的開發項目公司），三地塊合併後的項目總範圍為中華路以東、紫霞路以南、南倉街以西、東江陰街以北，建築面積超過50萬平方米，以住宅開發為主。
    泛海建設在當時的公告中&&，10號地塊的“動遷工作已近尾聲，計劃2007年年底開工。”而12號地塊和14號地塊都計劃於2008年正式啟動動遷工作，其中，12號地塊位於10號地塊的南面，地處中華路以東、王家碼頭街以南、董家渡路以北的位置，規劃建造6幢25－27層的居住樓、1幢6層商業樓以及地下車庫和相應的公建配套設施；14號地塊則處於整個地塊項目的南端，地處中華路以東、董家渡路以南、東江陰街以北的位置，計劃建造6幢23－27層的高層住宅、1幢6層配套商業用房、1幢17層酒店式公寓以及地下車庫和公建配套設施等。
    然而，時至今日，泛海建設的董家渡10號地塊仍然未能動工，拆遷也未能完成。
    今年3月，泛海建設發布2009年年報稱，上海董家渡項目10號地塊“拆遷克服重重困難，取得較大進展。”截至2009年底，10號地塊動遷已完成全部工作量的86．7％。同時，泛海建設還&&，在2010年，泛海建設將加快項目開發節奏、加大項目開發規模，至於10號地塊，則將加快拆遷，“力爭年內項目開工建設。”
    眾所周知，董家渡舊區改造項目的拆遷成本巨大，需要大量資金。而為了加快董家渡項目的開發，泛海建設也多番融資，今年1月，通海建設剛剛採取股權融資的形式進行融資，引入新股東中誠信託，取得了新的資金來源，中誠信託出資10億元，持有通海建設40％股權，股權融資完成後，通海建設的註冊資本由15億元增加至25億元，而中誠信託投入的增資款用於通海建設在董家渡項目的開發。

    記者手記

    閒置土地：政府和開發商各有責任

    一份涉及全國1457宗閒置土地的“黑名單”——《有關房地産開發企業土地閒置情況表》近日在滬上掀起了軒然大波，各大媒體爭相報道，據該“黑名單”顯示，截至去年9月底，全國閒置土地總計達1457宗，閒置面積達9772公頃，且70％以上為住宅用地，北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地更是成為閒置土地“重災區”，而上海的閒置土地面積則為零。
在名單所披露的閒置原因中，1457宗閒置土地被劃分為“政府原因”和“企業原因”兩大類，但在現實中，閒置土地更多地由不同的“實際原因”綜合而成，因此，閒置土地並不能用成因係政府或開發商來實行“一刀切”，然後以“單方面原因”統計數量。商報記者認為，全國1457宗閒置土地“黑名單”中雖然羅列的閒置土地體量驚人，且信息詳盡，但客觀上，全國的實際閒置土地數目必定遠不止於此。
    以上文所述的泛海建設董家渡地塊項目為例，自開發商獲得地塊項目開始，一直“停滯”至今曆經8年之久。商報記者以一個市場觀察者的角度認為，泛海建設董家渡地塊閒置彌久，至今未能動工，自然是名副其實的閒置土地；從地方政府的角度而言，這一地塊的拆遷工作遲遲未能完成，所以對於無法完成土地使用權出讓負有一定的責任；從開發商角度而言，早在2007年底之前，泛海建設宣布向控股股東增發A股從而收購其持有的項目公司股權之際，董家渡地塊早已經成為其融資圈錢的重要“資産儲備”之一，於是，開發商對於整個項目未能如期動工同樣負有不可推卸的責任。
    但對於上述閒置土地名單而言，泛海董家渡地塊卻並不在其中。所以，商報記者認為，泛海董家渡地塊或許是可以區別於全國閒置土地“黑名單”之外，閒置原因更複雜的地塊樣板之一。