短短3年半時間，年營業收入增長超過2.4倍，管理人員人均效能提高了5倍——這是前不久召開的第二屆中國國企存量資管創新峰會上，重慶發布的一份公租房商業資産運營成績單。

  重慶是如何做到的？作為重慶公租房商業資産運營管理方，重慶發展投資有限公司（以下簡稱重發公司）的“訣竅”，就是將管理與服務、標準與特色相結合，構建了從招商、扶商到造商的全鏈條服務，從而探索出一條保障性住房社區商業高質量運營管理的新路。

  讓專業的人做專業的事

  在中心城區，分佈着21個市級公租房項目，可入住80余萬住房困難群眾，服務周邊80多個産業園區。這些項目平均住戶超過3萬人，最多的住戶達10萬人以上。公租房商業資産在保障居民生活配套、服務周邊産業發展的過程中發揮了重要作用。

  龐大的人群意味着可觀的商機，但要當好公租房商業資産的“包租婆”並不容易。人口流動性大聚集時段少、居民消費能力有限、建成時間長、資産面貌陳舊等，都是公租房商鋪的“瑕疵”，加上重慶公租房商業體量在全國位居前列，空置資産多為集中商業及零散邊角底商，運營起來困難重重。

  2019年起，重發公司耗資200多億元從市屬國企手裏陸續購入200多萬平方米公租房商業資産，2020年正式承擔起公租房商業資産運營管理的重任。新公司人手少，公租房資産人均管理面積達到3.46萬平方米，遠高於全國同行業平均水平。

  面對這樣的難題，重發公司副總經理冉斌介紹，第一步是整體升級資産管理系統，全面掌握公租房資産資料，深度調研，實施“一盤一策”，為後期招商、業態定位、客戶准入、運營管理、工程維保等奠定基礎。

  第二步是大力推動市場化運營。就是向市場借智借資源，公開招標引入專業商管團隊，主動拜訪市場主體，建立合作意向商家資源庫，吸引一批知名企業入駐。

  “打開局面，關鍵在於用專業的人做專業的事。”冉斌認為，商管團隊有專業判斷能力和市場化管理模式，能快速建立良好的商業生態系統。市場主體自帶産業鏈、供應鏈體系，不僅能通過價格優勢吸引客流，還能帶動與其形成互補關係的中小商家緊隨而來，活躍商業氛圍。

  事實也證實了冉斌的判斷。例如，重發公司公開招標引入捷順科技聯合運營11個公租房小區停車場以來，月車流總量整體提升了43.6%。僅此項目，公司每年可增加2000多萬元純利潤。城南家園商管公司入駐3年多來，出租率從2020年的46.43%提升至目前的82.63%，盤活了21萬平方米商業資産。

  第三步是內部挖潛，建立三級管理架構，提升內部決策效率和執行力。各分公司實施“九比九拼”制度，進一步調動職工幹事創業激情。

  扶商穩商幫助商家“起死回生”

  前不久，陳先生想在兩江名居公租房小區開家面館。當他把想法告訴兩江名居商管公司管理人員時，卻被潑了冷水：“我們附近已有十家面館了，要不要考慮換個品種？”

  “高質量的商業運營必須避免同質化競爭。”兩江名居商管公司負責人介紹，他們對大區塊人流動線、車流動線、人口結構、客群結構、消費力等進行分析，精確項目定位。同時，為幫助商家快速度過“新手期”，商管團隊不僅為新進商家提供“五免”服務（免費選址推薦、店招設計、開業視頻、宣傳推廣和開業運營指導），還不定期免費開設培訓課程，分析市場趨勢，教授推銷技巧，幫其搭上“流量快車”。

  得益於商管人員的專業研判能力，一些商鋪甚至“起死回生”。

  今年2月，“街調”女裝入駐幸福華庭小區。4月起，該商戶租售比連續兩個月達到60%。幸福華庭商管人員得知情況後，幫其分析區域客群消費喜好，建議將淺色系、修身型衣服換成深色系、寬鬆版衣服，並適當增加童裝類服飾銷售。他們還在主通道給商家做宣傳，在社群微信中進行新品推薦。兩個月時間，“街調”女裝月銷售量上升約54%。

  為吸引知名餐飲企業入駐，商管公司主動出資數十萬元實施電量增容，排水、土建及立面改造“手術”；策劃“奶茶節”“三八女神節”等活動，對産品進行折扣補貼。“注重賦能是公租房商業運營的核心之一，幫助商家就是幫助自己，已成為重發公司及其合作團隊的共識。”重發置業公司資産部經理王國祥説。

  逐盤召開商戶商談會，解決急難愁盼問題1000余件，通過穩商助商間接解決2萬餘人就業問題；緊盯罐改氣、電力設施升級等重點領域和關鍵環節，對工程改造及物業升級投入累計超過2億元；完成疫情期租金減免1.82億元，惠及3200多戶……通過一系列務實的幫扶舉措，新冠疫情期間重發公司公租房商業資産在退租30萬平方米的情況下，每年實現5萬至6萬平方米的新增凈出租，出租率上升近15個百分點，全國罕見。

  尋找新增長點提升“吸金”能力

  重發公司還鼓勵商管團隊和租賃戶策劃並尋找新增長點，提升公租房商業門面“吸金”能力，努力實現國有資産價值最大化。

  9月中旬，城南家園惠家二手綜合市場試運行，大到上千元一台的空調、冰箱，小到4元的陶瓷杯碗，這裡都可以“淘”到，每天銷售額達五六萬元。

  “惠家市場雖然位於主幹道旁，我們租賃時卻非常冷清。”重慶百斯福商業管理公司負責人回憶，他們先在商鋪一樓引入農貿市場，待人氣漲起來後，再針對公租房小區人員流動性強，二手家電、傢具需求量大的特徵，在二三樓打造二手交易市場。

  為增加入駐企業對店舖發展的信心，百斯福對城南家園二三樓舊貨市場、四樓酒店業務注資，分別佔股48%、60%。“商業運營要算大賬。把‘二房東’變為‘股東’，才能更好地實現互利共贏。”百斯福商管負責人認為。

  最近，兩江名居閒置11年的商業資産完成招租，將新增租金3800萬元。這個“硬骨頭”被攻克，得益於兩江名居商管抓住2021年全國推行“一刻鐘便民生活圈”試點的機遇，制訂“一心四街”發展規劃，豐富區域業態和居民生活品質。

  “一心”指家庭式鄰里生活體驗中心，四街，即吃街為主題餐飲街區、鮮街為“菜籃子”生活主題街區、學街為親子文化主題街區，嗨街為夜間生活主題街區。在打造“一心四街”的過程中，為説服佔據一樓主通道的超市商家騰出部分鋪面，商管曾與商戶展開“拉鋸戰”。但當“一心”實施業態調整後，商戶驚訝地發現，雖然自家租用面積減少了，客流量卻上升了30%。“明年這裡的生活體驗中心正式投用後，店舖人流還會大幅度上升。”該商戶説。

  一些先進的管理辦法也用到了招商運營中。例如，美麗陽光公租房項目處於沙坪壩區井口與北碚老公路之間，周邊是廠房，租出去的店舖不到一半。為盤活這裡的資産，重發公司與歡樂寓公寓管理有限公司簽訂協議：商管運營初期不拿一分錢，待租金收入達到考核指標後，再按約定比例分成。歡樂寓正着手引入二手傢具市場等業態，爭取明年租用體量較今年增長15%至20%。

  據介紹，下一步，重發公司將重點發展社區養老、充電樁、技能培訓、二手市場、倉儲物流等産業，加快推進智慧社區建設，力爭2027年底公租房商業資産整體出租率達到並穩定在60%以上，收租率達90%，建成全國公房商業的示範標杆。