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新華網浙江頻道7月8日電 ——貸款仍能擴張
——投資客戶漸多
——購房者年輕化
——提前還貸增加
——不良貸款很少
從1992年中國建設銀行杭州市中山支行在杭首開個人住房貸款業務，認同者寥寥，到1998年後各銀行房貸款突飛猛進；從疑惑怎可借錢買房，到90％以上的購房者認為買房當然應該借銀行之力，個人住房貸款已經逐漸融入了杭州人的生活。所以，關於個人住房貸款的種種信息與變化，也成為透視杭州樓市、反映杭城居民生活的晴雨表。
◆ 視點一：貸款總量已超200億元，但金融托市仍有空間 截止今年上半年，建行和工行在杭州累計發放個人住房貸款分別達到91億元和100億元，在全市商業銀行中，這兩家的份額佔到80％以上。
在發達國家，個人住房貸款餘額佔整個商業銀行貸款餘額比例約在20％－40％之間，而目前建行和工行在杭州市的這一統計數據分別約為20％和6％－7％，因此，個人住房貸款仍具備巨大的擴張區，“金融托市”的局面仍未完全鋪開。
◆ 視點二：有錢也要貸款，投資客漸多
在建行的統計中，借款額最高的是一位購買九溪玫瑰園的客戶，借款200多萬元，按一般人的理解，買別墅的都是有錢人，肯定是一次性付款。其實不然，這些客戶更講究資本的有效利用，手中有更好的投資渠道時，不如選擇貸款，當然，這部分客戶提前還款的比率很高，一旦別的項目上有了較大獲利，考慮到每月還款的麻煩，還是會早早結清的。另外，一口氣貸款買6套房子的客戶大有人在，一年內貸款買幾套的就更多了，投資客的確在增多。對銀行來説，既喜歡貸款業務量，最慌的也是這批人。
◆ 視點三：購房群體越來越年輕
現有的按揭貸款償還方式分等額本金和等額本息兩種，前者是每月歸還本息呈等差數列遞減的一種還款方式，適合中年以上收入逐年下降的購房者；後者是貸款本金和利息按月等額歸還的還款方式，適合收入穩定或遞增的年輕購房者。杭州購房者中，選後者的稍多於前者，並且這一數字也呈上升趨勢，説明購房群體的越來越年輕和購房者對個人未來經濟狀況預期良好。
國外很多銀行還提供每月還款數額遞增的還款方式，最適合收入預期穩定增長的購房者。
◆ 視點四：提前還貸越來越多，市場購買力有後勁
據工行浙江省分行估計，今年上半年提前還貸量佔回收貸款總額的三成左右。建行中山支行7月3日出具的最新統計數據則顯示，在今年1－6月，這一數字已經達到了59．75％。
據銀行統計，提前還款的這部分人，大多數是1999—2000年間買房者。在1998－2001這4年間，浙江人均可支配收入的增長幅度是33．7％。浙江經濟的高速發展帶來的是收入的跳躍性變化，更多的人手中有了閒錢，於是用來償還房款。從心理上分析，中國人自古就有“無債一身輕”的觀念，有了閒錢當然先填補債務。今年開始發放的貨幣分房款，更將掀起提前還貸高潮。
提前還款，在很多人的想象中，或者説用中國傳統的道德規範來衡量，這都是誠實守信的表現，對於銀行來説，可以提前解除投資風險，肯定是件好事。但銀行卻是有苦難言，因為貸款利息是銀行獲得收益的主要方式之一，如果購房者都提前還款少付利息，銀行的收益必然大受影響；另一方面，提前還款手續繁雜，銀行要耗費不少人工費用和紙張費用來成就此事，杭州幾家銀行在提前還款量如此巨大的情況下，不得不把這一點也列入了成本核算。
◆ 視點五：不良貸款極少，銀行尚無憂患意識
杭州個人住房貸款的不良率一直很低，各銀行都&&出現不良貸款的是極個別情況，建行中山支行給出的這一數據是1．5‰－1．8‰。並且，出現不良貸款的購房者，大部分也並非出於惡意，一般是由於對預期收入估計過足，結果收入突然發生滑坡，或家庭突然出現變故等。
由於幾年來杭州房價上漲幅度較大，大部分還不出貸款的房子都通過二手房市場賣了好價錢，業主與銀行都沒有損失，所以，各銀行都&&完全沒有為目前狀況擔憂。但在北京等地，已出現個貸頻頻“私奔”、開發商擔保無力的現象，雖然是區域現象，也值得杭州銀行警惕。萬一房價下跌，尤其是手中擁有好幾套房子的投資客，很可能會讓銀行煩惱一把。
【資料鏈結】：提前還貸，暫不收罰金
這段時間買房的人都會在簽合同的時候向銀行詢問，如果提前還款是否要支付違約金，銀行的回答是否定的。
原因在於個人住房貸款仍是個需要擴大的市場，各商業銀行都抱以積極的態度，當記者向杭州市幾家商業銀行詢問違約金事宜，他們都諱莫如深，儘管私下也都認為這是早晚的事，但在激烈的市場競爭中，在大多數人仍對杭州樓市紛紛看好的狀況下，誰也不願意先提出提前還款者支付違約金，冒天下之大不韙。對於先吃了螃蟹的上海8大銀行，杭州的同仁們都&&了關注，但究竟是希望人家此舉成功還是失敗，態度上極不明朗。
專家們則建議購房者在簽按揭貸款合同時精打細算，要根據自己的經濟能力盡量縮短貸款期限，如果沒有更好的投資渠道，一方面將錢低息存在銀行，一方面又從銀行高息貸款按揭，這樣就不划算了。
【貸款小貼士】：
◆ 個人住房商業性貸款
額度 8成
期限 30年
利率 5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.2‰
◆ 個人住房公積金貸款
額度 貸款最高額度為30萬元，同時不超過總房價的70%。
期限 不超過30年，同時不超過夫妻雙方法定退休年齡（男60歲，女55歲）
利率 5年以下（含5年）月利率3‰，5年以上月利率3.375‰
◆ 個人住房組合貸款
額度 7成
期限 不超過30年，同時不超過夫妻雙方法定退休年齡（男60歲，女55歲）
公積金貸款與商業性貸款期限一致
利率 執行人民銀行規定利率
◆ 個人二手房貸款
額度 7成
期限 工行：房齡和貸款期限相加不超過25年；
建行：不超過15年，同時不超過房屋剩餘的法定使用年限
利率 5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.2‰
◆ 個人商業用房貸款
額度 6成
期限 10年
利率 第一年月利率4.425‰，2-3年4.575‰，4-5年4.650‰，5-10年4.800‰ （據《住在杭州房産商務網》）
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