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新華網浙江頻道7月4日電 作為杭州房地産市場的有機組成部分，杭州的二手房市場自1998年底啟動以來，供求比例一直處於緩慢下降狀態，但今年6月卻打破了這一常規態勢，以公眾房網為例，杭州二手房市場的供求比例迅速下降到1：1．17，接近供求平衡。
二手房市場這一轉折性的變化説明了什麼？這究竟是短期調整還是大盤逆轉？在二手房價直逼新房房價的今天，這也許是急待入市的購房者們最關心的。
6月的瞬變：1：1．82—1：1．17其實，從2000年初到2002年5月份，隨着市場的發展，杭州二手房市場雖然供應量和需求量都在不斷增長，但市場的供求關係一直處於一個相對平穩的狀態，兩年時間內，供求關係比只下降了0．42個點，但在2002年6月，一個月時間由原先的1：1．82下降到了1：1．17，整整下降了0．65個點，超過了前兩年下降的總和，這並不是一個非常好的市場現象。
供求關係的瞬間變化，存在兩個可能性，一個可能性是許多原先一直在持房觀望的客戶，已經按捺不住，紛紛開始進入市場，希望能在市場的高位出手，另一個可能性是由於杭州的房價長時間處於上漲的態勢，讓眾多的求購客難以忍受，加上眾多媒體和專業人士均在猜測房價的走向，他們開始持幣觀望，等市場明朗以後再行入市。
瞬變背後：需求量銳減
從公眾房網提供的數字分析，6月份，房源的上網數量並沒有發生太大的變化，説明市場的總體供應量沒有發生根本變化，導致市場供求比例在短時間內大幅下降的主要原因是市場需求量的銳減，而需求量的銳減又主要歸結為兩大原因。
◆反正是無效房源，不買也罷
無效房源指是無法或難以交易的房源。
無效房源一：期房
期房按時間和性質劃分大致可以分為三類，一類是所謂的號子，一種是已經簽定預售合同但尚未交付的房子，第三種是房子已經交付，但三證未辦，短時間內還無法交易的房源。
由於近段時間政府部門對新建商品房預售管理的加強，新建商品房的預售門襤被提高，許多中介公司，特別是大型的中介公司對於前兩種期房的掛牌交易都有一定的控制。目前市場上期房房源數量的增加，主要是指第三種情況，像三華園、天安假日公寓、萬景閣都市公寓等已經交付使用，但三證尚未辦理房源上網掛牌量大增。
對於中介公司而言，這是一塊非常巨大的潛在市場，無法拒絕客戶的掛牌要求；但對市場需求方而言，這卻成了一塊雞肋，不買吧？覺得可惜。買吧？也不知道對方的三證何時才能辦出，所有交易的手續全部不能辦理，在這種情況下需求方只能選擇放棄或等待，所以類似的期房在二手房市場上就成了一種無效的供應，無法直接吸引需求客戶的注意力。
無效房源二：盲價房源
這是近段時間杭州二手房市場表現較為突出的一個不良現象。許多賣房客戶不知是根本不存心賣房還是對市場太為樂觀，房屋挂價屢屢出現所謂的天價：文教區內一套80年建的兩室一廳市場成交價只在3600元／平方米左右，但挂價卻往往超出4000元／平方米，甚至有的挂價超出了5000元／平方米，這種不切市場實際的挂價實際上就成了一種無效的房源，因為沒有一個冤大頭會去買一套高出市場價格如許多的房子。當然也不排除一部分客戶，在房屋上網掛牌時適當的提高價格是為了將來在與需求方談判時有一個還價的餘地，但這也要把握一個度的問題，比如南都德加的房子市場成交均價在4800元左右，客戶根據自身房屋的優劣，挂價在5000元／平方米左右應該是合理。
以上兩種情況的無效房源，在目前杭州的二手房市場的供應量中不在少數，這就很大程度上遏制了需求方的選擇空間和交易空間，在屢次遇到類似問題之後，購房的積極性必然會受挫，導致整體市場需求量的下降。
◆看不懂市場，持幣觀望吧
杭州的房地産市場一直叫人看不懂，二手房市場也一樣。早在1999年，就已經有專業人士在分析，房價已經超出了居民的實際承受能力，房價要降！但直到今天，不論杭州的哪個區域，房價連一點下降的趨勢也沒有。前段時間，又有許多的業內人士在分析杭州的房價已經出現泡沫，市場很有可能崩盤，但説歸説，房價還是沒有下降的跡象。二手房市場也一樣，自從199
8年底杭州的二手房市場正式啟動以來，二手房的價格一直呈現上漲的趨勢，在經歷了長時間的上漲以後，許多人開始分析，認為市場的價格即將開始調整，但是杭州的二手房市場走勢具體會怎麼樣，誰也説不準，於是一部分不再急於入市，開始持幣觀望。
二手市場何去何從
那麼，杭州的二手房市場在今後一段時間內，到底會是怎麼一個走勢呢？
其實很簡單，我們也可以從目前杭州的二手房市場的供求關係加以分析；以公眾房網為例，截止目前為止，公司累計房源上網量12000套不到，但求購上網量累計已將近24000人次，也就是説，目前公眾房網內部的客戶結構即供求關係比還維持在1：2以上，市場還是維持在一個賣方市場。
也許有人會説，買不好二手房，他們不會去買新房嗎？其實新房市場更為恐怖，雖然今年新建商品房市場的開發量增加不少，但是在與二手房有可比性的市區內，今年新建商品房的開發量只在100萬方，而前兩年的數字是250萬方，而據統計雖然市場承受能力在下降，但那只是針對價格而言，總體的需求量並沒有發生變化，而解決這批需求客戶的惟一辦法，就是進入二手房市場。
所以，在市場格局並未發生根本性變化的前提下，想當然的渴望市場降價似乎有點心有餘而力不足，但是二手房的價格會不會再漲呢？筆者個人認為，隨着新建商品房變現將大量進入二手房市場，市場的供應量也將會有所增加，二手房價要想再有大幅度的增長也是比較困難的，更何況市場價格已經達到了目前的高位，估計下半年的價格還會維持穩中略有增長，市場需求方不用擔心會“踏空”。
總體而言，杭州的二手房市場目前還處於一個正常的市場變動範疇之內，而要其繼續健康持續的發展，就不僅僅是政府部門和中介公司的事了，作為市場的主體，無論是供應方還是需求方都要很好地調整各自的心態。
（據《錢江晚報》）
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