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新華網浙江頻道5月23日電 房産部分政策諮詢 案例：1998年1月，張某向海南一家房産開發公司購買了住宅，當時未辦三證。現向房管局申請辦理房産證時，要求其先讓開發商蓋章。但據物業管理部門反映，該公司早已不存在，負責人也正在被通緝。張某怎麼辦？
分析（浙江開紅律師事務所吳少波律師）：“三證”能否辦理主要看那家開發公司在開發建設住宅時有無取得合法的建設開發許可。根據我國土地管理法和城市房地産管理法的規定，進行商品房的開發建設，在立項以後首先必須取得城市規劃管理部門的許可，拿到建設用地規劃許可證，然後向土地管理部門申請建設用地，交納土地出讓金，取得國有土地使用權，才能進行商品房的開發建設。
在開發建設商品房時還必須經城市規劃管理部門的審核同意，取得建設工程規劃許可證和施工許可證，房産開發公司在完成了相應的投資建設以後，向房地産管理部門申請領取房屋預售許可證或銷售許可證，該商品房才可以合法銷售。否則，購房者在購買了房屋以後就不能辦理房地産權屬證書。
購房者在與房産開發公司簽訂了預售合同，購買了可以合法銷售的商品房後，也並不能立即辦理有關三證。只有房産公司將通過竣工驗收的商品房向房地産管理部門申請辦理了房屋初始登記，也就是我們通常所説的取得“大産（權）證”以後，購房者才能向房地産管理部門申請辦理房屋産權證，一般在房屋買賣合同中都約定在商品房交付以後一定時間內由出賣人將辦理權屬登記所需的材料報産權登記機關備案。依據《城市房屋權屬登記管理辦法》及有關規定，辦理房屋産權證只要提交房屋買賣合同、本人身份證及購房發票就可以辦理。
建議：張某可以到有關管理部門查詢開發公司在開發建設項目時有沒有取得國有土地使用證（出讓）及預售許可證，如果已經交納了土地出讓金並辦理了土地登記，具有合法的預售資格，就可以到相關的管理部門辦理房屋産權證、土地使用權證以及契證等“三證”，而不需要開發商再蓋章。（據《杭州日報》）
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