2021年6月21日，我國首批9單公募REITs項目在滬深交易所正式上市，標誌着我國基礎設施公募REITs試點正式落地，為這一創新金融工具的蓬勃發展按下了啟動鍵。在隨後的四年時間裏，我國公募REITs市場逐步建立並完善了發行、交易、擴募等流程與機制。在總市值突破2000億元“大關”的同時，底層資産也迎來進一步豐富，為吸引更多社會資本參與基礎設施建設、推動我國産業升級與經濟結構調整提供了重要支持。

  三大維度躍升 四年實現跨越式發展

  2020年4月，中國證監會和國家發展改革委發布《關於推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，同時發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，標誌着我國公募REITs試點的正式起步。隨後的2021年1月，上交所和深交所正式發布REITs業務配套規則，明確了相關業務流程、審查標準和發售流程。

  自2024年以來，公募REITs駛入發展快車道。2024年7月26日，國家發展改革委發布《關於全面推動基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》（以下簡稱“常態化發行通知”），標誌着公募REITs市場正式邁入常態化階段。

  相比2021年首批正式上市的9單公募REITs，四年時間裏，我國公募REITs市場規模明顯提升，這一創新金融工具已經從試點逐漸轉化為我國資本市場的重要組成部分。Wind數據顯示，截至6月18日記者發稿，我國二級市場基礎設施公募REITs共66隻，總市值約為2045.58億元，正式突破2000億元“大關”。其中，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT最新市值超百億元，華夏華潤商業REIT總市值近百億元。此外，中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT等7隻公募REITs的最新市值達到了50億元以上。

  “四年來，我國公募REITs市場已實現制度體系、市場韌性和生態功能三大維度的躍升。”南開大學金融發展研究院院長田利輝告訴《經濟參考報》記者，從試點探索到形成“首發+擴募”雙輪驅動格局，36隻産品覆蓋産業園區、倉儲物流、新能源等7大類資産，發行規模超千億元，制度規則覆蓋發行、交易、信披全鏈條，制度體系不斷完善。

  “REITs作為權益性工具，在有效盤活存量資産、拓寬社會資本投資渠道、增強資本市場服務實體經濟質效方面發揮了重大作用。”博時基金REITs業務營運總監劉玄對《經濟參考報》記者&&，近年來，REITs市場投資需求的持續增長也促進了市場的快速擴容。一方面，投資機構的投資需求明顯多元化，投資者為了分散風險，主動對大類資産進行多元化配置；另一方面，保險資金、養老金等機構投資者對長期收益資産需求較大，公募REITs的現金流和分紅特性符合其投資要求，因而機構投資者參與公募REITs的積極性也在不斷提高。

  從投資者回報來看，我國公募REITs分紅金額逐年增長。Wind數據顯示，2021年、2022年、2023年和2024年，全部公募REITs年度累計分紅合計分別為7億元、18.46億元、66.14億元和83.87億元。公募REITs成立4年，年度累計分紅增長近11倍。

  劉玄&&，低利率環境下，公募REITs憑藉其較高的分紅率、適中的風險水平受到市場青睞。較低的利率環境使投資者對較低風險的資産需求增加，亦有利於公募REITs的發行和擴容。

  助力實體 底層資産豐富度明顯提升

  日前，麗江市旅游開發投資集團有限責任公司（以下簡稱“麗江旅投”）發布兩份招標公告，標誌着其文旅基礎設施公募REITs項目進入實質性籌備階段。根據麗江旅投公告，公司擬以玉龍雪山作為基礎資産開展文旅基礎設施公募REITs申報發行工作，擬發行規模不低於25億元。這也意味着，我國文化旅游領域公募REITs正式迎來“破冰”。

  除此之外，據不完全統計，截至目前，已有至少19家5A級景區、自然遺産項目啟動公募REITs申報相關準備工作，包括喀斯特景區、華山景區、黿頭渚景區、武當山風景區、黃山景區、龍門石窟景區等。

  四年時間以來，我國公募REITs在規模擴張的同時，底層資産豐富度實現了明顯提升，資産類型更趨多元化，從最初的産業園區、交通、港口等基礎設施，逐步擴展至保障性租賃住房、倉儲物流、商業消費等多個領域。

  “根據現行政策分類，目前已上市的公募REITs基礎設施資産類型涵蓋産業園、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、能源發電、交通基礎設施、消費基礎設施共計七大類。”劉玄&&。在他看來，後續七大類資産細分行業的資産類別還有待進一步挖掘，同時試點政策鼓勵的文旅基礎設施、市政基礎設施、新型基礎設施、水利基礎設施等也在積極探索之中。另一方面，目前酒店、寫字樓等商業地産項目尚不屬於試點範圍，從境外市場發展經驗來看，未來隨着REITs常態化發行和多層次市場建設的推進，REITs資産類型也將更為豐富。

  “底層資産擴容源於政策主動引導和市場主體創新的雙重引擎。”田利輝分析稱，對市場而言，底層資産豐富度提升能夠降低資産相關性，提高組合風險分散效應，吸引保險、年金等長期資金入場；對基建領域，則可助力形成“投資-建設-盤活-再投資”閉環，破解傳統基建融資期限錯配難題。

  服務實體經濟 未來前景廣闊

  在業內人士看來，儘管相較國際市場，我國公募REITs在制度建設和市場交易層面仍存提升空間，但隨着未來制度的進一步優化和市場的不斷成熟，我國公募REITs有望在服務實體經濟、優化投資者資産配置等方面發揮更大的作用。

  “短期來看，隨着增量資金入市、流動性改善、‘錨定規律’凸顯等生態體系的完善，公募REITs二級市場將日漸成熟。長期而言，完善REITs市場基礎制度，加快多層次REITs市場建設，優化國資國土、稅收、會計處理等REITs配套政策，將為REITs市場擴面提質提供長期動力。”談及我國公募REITs市場後續發展，劉玄&&。

  而在田利輝看來，相較國際成熟市場，優化公募REITs市場需重點突破流動性機制、ESG融合深度和稅制穿透性三方面。當前部分産品日均成交不足千萬元，可借鑒新加坡引入做市商分層激勵制度，降低中小投資者交易摩擦。

  在田利輝看來，未來我國公募REITs發展有望呈現擴募常態化、資産科創化和投資國際化三大主線。2025年預計擴募項目佔比超過30%，資産重組從“單項目注入”轉向“多區域整合”。而數據中心、5G基站等新基建資産將加速上市，技術密集型REITs權重有望突破40%。同時，隨着港股REITs互聯互通推進，外資配置比例或從當前的3%升至10%，推動估值體系接軌全球。未來需通過流動性改革、ESG標準化、稅制優化築牢根基，深化公募REITs在現代化基建體系中的樞紐作用。