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成立業委會,咋那麼難?
2020-12-07 07:44:31 來源: 人民日報海外版
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  頻遇阻撓,“身份”模糊,有的在成立過程中一波幾折——

  成立業委會,咋那麼難?

王 鵬作(新華社發)

  説起業主委員會,許多人都不陌生。但問到本小區的業委會在哪兒、能幹什麼,絕大部分人可能不清楚。很多住宅小區甚至都沒有成立業主委員會。

  業主委員會(以下簡稱“業委會”)指由物業管理區域內業主選舉出的業主代表組成,通過執行業主大會的決定代表業主利益,向社會各方反映業主意願和要求,並監督和協助物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同的業主大會執行機構。

  作為業主利益的代表,業委會對促進小區建設和發展起著重要作用。然而,本報記者在採訪中發現,成立業委會並不容易,有些小區業委會的成立過程甚至一波幾折。

  “我們就是想維護業主權益”

  北京市朝陽區慈雲寺橋附近某小區于2010年開始使用,鄭先生是第一批入住業主。原本入住新房應該是歡歡喜喜,但現實卻讓他有點無可奈何:從個人住宅到公共區域,存在著許多問題,給生活帶來了諸多不便。

  用電、暖氣、地下污水管道、小區環境……10年間,各種各樣的問題不斷出現,原有物業公司不作為,導致以鄭先生為代表的業主們對物業不滿的程度越來越深。“這幾年和物業之間的不愉快越來越多,有時甚至都會爭吵起來。”鄭先生説。

  為了推動問題解決,鄭先生和業主們這些年一直撥打北京市“12345”熱線反映問題,表達訴求。雖然每次撥打電話都有回應,一些問題也得到了處理和解決,2018年小區也更換了物業管理公司,但仍有一些業主們特別關注的問題有待解決。

  于是,以鄭先生為代表的一批業主萌發了成立業委會的想法,“我們就是想維護業主的權益。”鄭先生認為成立業委會之後,能夠凝聚起更大的力量,依法依規來管理小區事務,維護業主們的權益,讓小區變得更好更宜居。

  業委會的權責義務在相關的法律法規中有著明確規定。即將正式實施的《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

  《物業管理條例》更加明確了業委會的成立流程、職責和義務,尤其是規定了業委會與物業之間的權責關係。《業主大會和業主委員會指導規則》則是根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律法規制定的具體規范業主大會和業委會活動,維護業主合法權益的規范性文件。

  根據這些法律法規,鄭先生等業主們準備推動成立小區的業委會,希望未來通過業委會來督促小區的物業更加專業化、規范化,讓物業有所作為,更好地服務業主。

  中國人民大學社會與人口學院陸益龍教授在接受採訪時表示,業委會其實是隨著商品房小區普遍興起而出現的新型社會組織,屬于自組織性的草根組織。在基層社會治理中可以説是一種新型主體,能夠代表廣大住戶也就是業主的利益和訴求,同時對新型商品房小區物業管理公司有一定制衡作用,對促進物業與住戶之間的溝通發揮著積極作用。

  成立過程阻礙重重

  今年8月,鄭先生和他所在小區的其他一些業主開始推動成立業委會,並且為此做了大量工作。

  該小區有5棟樓,住戶1400戶。按照有關規定,需要達到總戶數的5%才能申請成立業主大會。鄭先生和一些業主經過努力,已經有80多戶業主願意成為發起人。

  正當籌備工作順利推進時,鄭先生他們又遇到了新問題。召開業主大會和成立業委會有一個先決條件,必須劃定物業管理區域。這個區域是當初建設小區時依據規劃圖確立的。由于歷史原因,這份規劃圖現在難以獲得。

  “獲得這份規劃圖有幾個途徑,一是從開發商處獲得,二是去北京市檔案館查詢檔案。如果這兩處都無法獲得,根據規定可以申請重新劃定。”鄭先生已經將這個問題研究得很清楚。

  隨後鄭先生等業主通過街道辦事處和開發商取得聯係,街道辦事處也在積極督促開發商提供當初該小區的物業管理區域規劃圖。

  “這只是成立業委會過程中的冰山一角,以後還會遇到其他問題。但我們還是要堅持下去,直到業委會成立。”鄭先生向記者表達了決心。

  像鄭先生遇到的情況,在各地小區業委會成立過程中都會不同程度地碰到,有些得以圓滿解決,但有些就會拉鋸扯皮,一直沒有得到解決,從而加深矛盾。

  在一個小區內部,一般會存在業主、業委會、開發商、物業管理公司和居委會五個主體,每個主體都有著相應的權利和職責范圍。成立業委會後,物業等相關事務部分要由業委會來管理和監督,難免會對原有的小區格局産生影響。

  因此,在許多地方就出現了開發商和物業管理公司暗地裏阻撓小區業委會成立的案例,而且是屢出奇招,防不勝防。網絡上有人總結了一些阻撓業委會成立的招數,比如開發商、物業管理公司千方百計阻止成立業委會,不提供召開首次業主大會的資金,不提供資料等;在業委會成立過程中,開發商、物業管理公司會盡量安排“自己人”進入,從而成為他們的“代言人”;更有甚者,會對候選人進行收買甚至造謠,造成業主之間的互不信任,拖慢整個流程。

  “成立業委會的障礙主要是來自開發商的壟斷地位。”陸益龍表示,對商品房開發與物業管理分離的相關技術標準、政策要求及監管措施不到位,導致業委會的成立更加困難。

  業委會名正才能言順

  就在發稿之時,鄭先生給記者發來了微信:街道辦通知,開發商已經將涉及他們小區的開發規劃圖提交給街道辦,物業管理區域已經劃定。

  按照業委會成立的流程規定,鄭先生等業主將要撰寫申請書,準備召開業主大會。雖然中間經歷了諸多波折,但是事情正在朝著好的方向發展。

  隨著城市化進程加快,越來越多的人口涌入城市,商品住宅小區的規模也會一步步擴大。但從現在各地的情況來看,能夠成立業委會的小區還是少數。

  這其中有些小區是不需要成立,比如一些小區的物業管理水平很高,業主並不需要通過業委會來對物業進行監督,所以成立業委會的意願不高;還有一些地方對業委會很陌生,尤其是在廣大城鎮,小區業主的意識和意願基本處于空白。更多的則是在成立過程中受到各種阻撓,十分曲折。

  陸益龍表示,導致這種情況出現的主要原因是各地的政策傾向不同,有些地方並不提倡業委會的廣泛成立,會顧慮業委會成立後業主們維權意識提升,維權活動增加,難免會增加權益糾紛。“此外,由于商品房開發與維護有一定復雜性、專業性,一些地方政府也傾向于讓開發商的物業公司來接管小區物業,以減少小區物業維護中的糾葛。”陸益龍説。

  “身份”模糊,法律地位的不明確讓業委會舉步維艱。無論是正在實施的《中華人民共和國物權法》還是即將實施的《中華人民共和國民法典》,都賦予了業主成立業委會的權利,業主、業主大會、業委會獲得了法律確認。但無論是法律還是《物業管理條例》等並沒有明確業委會究竟是否屬于法人或者其他組織,名不正則言不順。

  專家表示,業委會的法律賦權也不充分,如業委會運作的權利、義務、規范,業委會和居委會、街道、房管機關等部門的權責關係等等,有關法律法規乃至行政規定還缺乏全面具體且操作性強的規范。“關鍵是要完善商品房開發和物業管理的法律法規和監管政策,充分保護業主和廣大住戶的正當合理權益。”陸益龍建議。

  中國人民大學法學院副教授朱虎認為,在目前相關法律法規的規定仍較模糊的情況下,有關行政主管部門應依法履行自身的指導協調職責。在出現業主物業信任不足、規范性文件適用爭議等問題時,應依法協調處理,保障業主法定權利不打折扣。

  北京中高盛律師事務所律師李斌説,業委會成立難,與業主對自身權利、相關法律法規了解不夠也有關係,存在業主對公共事務參與積極性不高、組織者得不到大家信任和認可等問題。

  現在擺在業委會面前的兩座大山,一座是成立難,另一座是履職難。所以成立業委會只是第一步,更關鍵的是成立之後的履職。這需要花費更多精力,以更加負責的態度去執行。

  在採訪中,鄭先生等業主也表示,“業委會成立之後,我們要選舉出正直且有公益心的業主來擔任業委會成員,監督他們認真履職,不違背當初成立業委會的初心,這才是更重要的。”鄭先生説。(記者 張一琪)

  延伸閱讀

  有關業主委員會的法律規定

  《中華人民共和國民法典》

  第二百七十七條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。

  地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

  第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有法律約束力。

  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第二百八十六條第二款 業主大會或者業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

  第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

  《物業管理條例》

  第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

  (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (四)監督管理規約的實施;

  (五)業主大會賦予的其他職責。

  第十六條 業主委員會應當自選舉産生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門備案。

  業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

  業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選産生。

  第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。

  第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

  在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,並接受其指導和監督。

  住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,並認真聽取居民委員會的建議。

  第六十四條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

  (記者 史志鵬整理)

【糾錯】 責任編輯: 徐宙超
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