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深圳擬修訂物管條例 明確共有物業收益存入共有資金賬戶
2018-01-06 08:28:04 來源: 工人日報
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  近年來,小區業主與物業之間的糾紛事件時有發生。有的物業抱怨“收費難”,業主不配合工作;有的業主質疑物業利用小區資源“創收”後中飽私囊……

  作為全國第一個成立業主委員會、成立第一家物業管理企業、出臺全國首部地方性物業管理條例的城市,深圳在居民區物業管理方面又有了新舉措。近期,《深圳經濟特區物業管理條例(草案徵求意見稿)》(以下簡稱《條例》)發布,明確共有物業收益歸全體業主所有,必須存入共有資金賬戶。《條例》自2017年11月24日至12月25日面向社會公開徵求意見,同時,有關部門將徵集企業或組織代表30人,市民代表150人,于2018年1月15日參加《條例》網絡聽證會。

  收支不明導致糾紛不斷

  “收支不透明,業主不信任物業管理公司,認為物業管理公司可能隱瞞收入、誇大支出、撤離時卷款走等;而物業管理公司也反映要求漲物業管理費用時,業主不同意。”深圳景洲大廈小區業委會主任鄒家健從事物業管理活動十多年了,也參加了此次《條例》的起草過程。他告訴《工人日報》記者,這種權屬不清,收支不明必然導致雙方缺乏信任,産生爭議。

  據統計,目前深圳市全市共有住宅小區3597個,其中成立業委會的小區1476個,約佔41%;採用物業服務企業管理的住宅小區3511個,約佔97.6%。住宅小區物業管理的普及率處于全國領先地位。然而,近年來當地物業管理糾紛問題日益凸顯,近3年投訴量分別為3210宗、3313宗和2611宗。物業糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點。

  深圳市住房和建設局相關負責人介紹,物業糾紛主要體現在,一是共有産權權屬不清,業主維權難;二是業主大會權利義務落實不到位,業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難等問題突出;三是政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺;四是市場機制難以發揮作用,物業服務陷入低價低質惡性迴圈。

  明確業主大會在物業管理領域的市場主體地位

  “《條例》的修訂,有助于理順業主、業主大會、業主委員會、物業服務單位以及建設單位等之間的關係。”上述負責人表示。

  此次《條例》提出建立業主大會組織備案制度,明確業主大會在物業管理領域的市場主體地位。規定業主大會成立後由住建部門負責備案,取得統一社會信用代碼證書,業主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設業主共有資金賬戶,也可以委託物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。為確保業主共有資金安全,促進業主自治組織規范運作,《條例》還設計了共有資金審計制度、資金使用公開制度、財務年度、半年度公示、投資限制等一係列配套制度。

  針對業主大會、業主委員會成立難、換屆難等問題,《條例》創設了由街道辦、業主、轄區公安派出所、社區居委會、建設單位或物業服務企業組成的物業管理指導委員會,由其負責組織、籌備首次業主大會會議,監督前期物業階段共管賬戶的資金使用,指導協調共有物業承接查驗及業委會換屆改選等工作。

  業主地位從“被動”變“主動”

  在業主普遍關心的“錢袋子”問題上,《條例》也有回應。明確業主共有資金包括物業管理費、物業專項維修資金、共有物業收益、業主依據管理規約或者業主大會會議決定分攤繳交的費用、利息和其他合法收入。

  “《條例》的修訂使物業管理模式從‘全委託’變為‘部分委託’,實現根本性的轉變,業主地位也從‘被動’變‘主動’了。”參與此次《條例》起草的北京京都(深圳)律師事務所律師劉長森坦言,物業管理的症結往往卡在“費用”上。一方面,物業管理公司向業主收取管理費和維修基金,但賬目不公開,業主無法得知費用的去向。另一方面,物業管理公司抱怨管理費太低,入不敷出,管理品質差。“財務不公開、不透明導致業主對物業管理公司缺乏信任,不願意提高管理費,而物業公司要盈利只能降低服務品質,慢慢地,這就形成一個惡性迴圈。”

  “‘錢袋子’在誰那,誰説了算。”劉長森認為,過去,物業管理公司既掌握財務權,又掌握小區管理權,這是業主和物業管理公司地位不對等的主要原因。今後,“錢袋子”交給業主大會,業主委員會通過業主大會給物業管理公司撥款,掌握了主動權,這對雙方也是一種制衡。

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【糾錯】 責任編輯: 薛濤
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