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北京樓市最嚴調控季:假離婚者手握近千萬被勸退
2017-05-02 07:41:17 來源: 新京報
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  5月1日,位于東五環外的萬科某售樓處略顯冷清,看房客不足銷售人員的1/6。新京報記者 金彧 攝

  5月1日,位于東五環外的萬科某售樓處。新京報記者 金彧 攝

  五月一日午後,氣溫已經26℃,位于東五環外的萬科某售樓處卻略顯冷清,看房客不足銷售人員的1/6。

  待記者報出一位男銷售員名字後,一位女士走過來説那位男銷售員今天調休,由她來接待。當記者問及五一期間看房情況如何時,該銷售員表示,受係列新政影響,很冷清。

  這或源于短短兩月內,北京持續推出了超過7項重磅措施“刷屏”樓市調控。

  5月1日起,北京部分銀行再次上調了房貸利率。

  這並非孤立現象,近期多個熱點城市為了抑制不斷躥升的房價和投機空間,已出臺多項調控政策。4月28日,無錫市政府辦公室出臺新政策,決定即日起加強市區商品住房價格管理,商品房價格備案後1年內不得調高。據最新報道,上海多家銀行將首套房貸利率進行上調。

  兩個月以來,投機炒作的空間是否真正得到了抑制?房價是否真正趨穩?新京報記者日前走訪了多地樓盤、中介、買房者和專家,試圖還原現階段真正的房地産市場。

  記者發現,北京二手房4月平均成交價下滑6.8%,網簽量同比下滑36%,買房者“底氣”硬了,不再擔心賣房者坐地起價了,相反,他們感覺價格正在松動,並不急于出手;很多賣房者心理預期變了,有的已降價10%急于出手;中介在“金三銀四”以往最忙時間進入了“不太忙”的狀態,有的中介門店傭金下滑了三成。

  價格松動

  京二手房4月成交均價降6.8%

  上述萬科售樓處人員表示,3·17新政之後,很多不符合購房資格或者首付款驟增的買房者也就懶得過來詢問了,同時,5月1日起首套房房貸利率回到基準,二套房房貸利率上浮20%,也嚴重挫傷購房者的積極性。

  包括3·17新政,北京3月份樓市已連出超過7大招升級調控,4月底,北京部分銀行再次上調了房貸利率。這讓市場悄然轉變。

  中國房地産協會的數據顯示,調控升級,房貸收緊後,北京各城區房價均出現不同程度的回調。以西城區為例,宏英園、豐融園的二手房報價環比下跌4.95%、5.65%。麗華苑小區、華裕園分別下跌0.42%、0.95%。其中,宏英園房價維持在每平米17.1萬元,豐融園房價維持在每平米16.9萬元。

  鄰近玉淵潭公園的車公莊西路某家屬院兩居室,3·17新政實施前鏈家網報價為726萬,每平米12萬,目前該房屋已經降至647萬,每平米10.7萬元,下降79萬。負責該房屋的中介稱,“房東換房,誠意出售,價格還可以再談一談。”

  一位西城區房屋中介表示,自從3·17新政、學區房政策調整後,這一區域樓盤報價出現了普遍下調。該中介稱,“部分是炒房業主想要出手回籠資金,房價調控政策讓賣房者的心理預期降低。”

  據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年4月,北京全市二手住宅的挂牌均價為63741元/平米,環比3月下跌6%。同時二手住宅的成交均價為59564元/平米,與3月相比,4月成交均價整體下降了6.8%。

  二手房之外,新建商品房也出現價格松動。亦莊開發區又稱北京經濟技術開發區,介于南五環與南六環之間。鏈家網中介程鵬告訴新京報記者,3·17新政後,亦莊開發區房價下降了3%到5%,目前70年産權商品房均價在6萬-7萬元左右。

  供求易位

  “以往賣家拖,現在天天催買房人”

  不僅價格出現了松動,市場整體供求關係發生了轉變。

  據我愛我家市場研究院統計,“3·17”新政出臺之後,北京二手住宅市場的網簽量、市場的實際交易量大幅下降。此外,新增房源量增加,新增客戶量減少,市場的整體供求關係發生了轉變。

  上述機構資料顯示,4月份,北京全市二手住宅共完成網簽16902套,環比3月的25952套減少35%,同比2016年4月的26374套減少36%。

  在西城買房群中,一位購房者稱,“3月份找業主看房,談房子的事情,對方並不熱心,並且總是拖,談合同的時候很強硬,擺著愛買不買的態度,現在對方每天一個電話來問進展,態度差別很大。”

  上述中介稱,從一些小區的成交價來看,部分新房源的挂牌價已經比之前的成交價低,買房者的“底氣”硬了,不用擔心3月份一天一個價的情況出現。不過,降價並沒有讓成交量回升,因為貸款收緊,也讓一些客戶資格受限,無法購買。

  在中原地産首席分析師張大偉看來,這一輪調控與此前最大的不同,在于3月26日出臺的“商住限購、禁止貸款”的政策,對市場影響較大。

  “商辦限購一個月,市場成交下跌99%,北京過6萬億資金被徹底冰封,”中原地産研究中心的統計數據顯示,商辦限購一個月,市場成交量接近零,全面冰凍。

  張大偉表示,在過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上,預計在2季度有可能快速跌到500套以內。

  新京報記者前往大興義和莊站的泰禾中央廣場項目。中原地産數據顯示,該項目在3月份大興商辦項目成交排名中,以847套排名第一,超第二名“萬科天地”400余套。

  由于商住政策改變,不少投資者決定退房。購房者李洋告訴新京報記者,“他們已經組織了數次談判”。

  中介“不太忙”

  網點傭金降三成,尋找非限購地新機會

  五月一日,我愛我家中介王浩(化名)值班。整整一個上午過去了,沒有一個購房者踏進店裏。朝陽區方莊地區的鏈家中介高鵬(化名)最近也不太忙,在剛過去的五一假期,他接待了兩撥看房人,但均未成交。

  “不太忙”已成為北京房産中介人常態。

  3月17日,北京出臺“認房認貸”的新政後,房産中介的客戶銳減。“沒有新來的客戶,都是一些老客戶,”高鵬説,雖值五一假期,但是來店看房的客戶並不多。

  “3·17之前,一天一個價格,現在基本沒有交易量。以前一個店傭金業績可以達到200多萬,現在達到三五十萬就不錯了。”高鵬説,3·17新政後,北京又出臺了一係列密集的調控政策。“處于觀望狀態的購房者比較多。”

  王浩所在的網點業績也不佳。“成交量下降了50%以上,以前店裏一個月賣30套很正常,四月份才成交了10套,”王浩説,除了購房者出于觀望姿態,也有炒房者考慮到新政導致的總收益下降,轉而投資其他行業。

  此外,一些中介朋友圈顯示,“東戴河、燕郊的地産項目,投資潛力巨大”。這或意味著,中介也在放眼非限購區域尋找機會。

  不僅是中介,記者走訪時看到,某開發商的售樓處,銷售員明顯比顧客多。

  投機者

  有的被套牢300萬元

  張琳(化名)已經一個多月沒再去看新的房源了。

  3月後,北京密集出臺一係列房産調控政策。“我之前在西紅門、馬家堡、十裏河看房,3月底時有兩套二手房的房東主動降價10萬,另外幾套二手房也都有議價空間,”張琳説,從其看過的二手房來看,房價基本止漲。

  在張琳看來,3月底開始,房子降價的信號已十分明顯。“我自己的判斷是,北京今年房價會跌,所以不著急入手。”

  張琳的一位朋友同樣處于“觀望”狀態。此前,其朋友剛在亦莊看中一套新房,已交定金。“後來她爸媽勸她再觀望一下,退掉了新房,看看再説。”

  同時,有的買房者已被套牢。

  “一個月12道‘金牌’,我連中兩道,學區房和商住房將我套牢”。昨日,心情有些苦悶的李莉(化名)對新京報記者説。

  談起曾令她驕傲和充滿希望的“學區房”,她有些激動。她告訴記者,今年初她從一位有些關係的人士處以每平米11萬元的價格買了西城區某胡同的“過道房”。該處過道房大約9平米,加上中介費總耗資102萬元。

  “之所以購買學區房,是因為自己有一個2歲的兒子,該過道房擁有西城一個較優秀的小學學位”。

  她説,雖然購買時也曾猶豫過,過道房能否落戶和擁有學位?但是,房東作為資深業內人士的告訴她“沒問題”,于是,她果斷交錢購買。

  然而,眼看孩子的學籍即將到手,卻迎來了北京3·17新政後的第一擊,過道房將不再登記落戶和就近入學。

  3月23日,北京市規劃國土委通知各區不動産登記中心停止辦理不具有實際居住意義的異常形態房屋(包括房屋面積過小,廊道、通道、車庫申請單獨轉移登記等情形)的不動産登記手續。

  學區房眼看泡湯,李莉年初購買的大興區的商住房價格卻在蹭蹭蹭往上跳漲,這讓她煩悶的心情得到些許安慰。

  她説,“畢竟3·17新政之後,符合購買住房資格的人群變少,不限戶口不影響二套房貸款的商住房成為香餑餑,部分被政策打壓的資金轉向商住房,于是,3·17新政後的商住房價格不斷高漲”。

  然而,3月26日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,對北京市的商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)進行監管,其中對個人購買商辦類項目的限制措施,在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。

  “這無異于再次撞到政策紅線,目前商住房價格大跌”,李莉説,2016年底賣掉昌平區的一套房子換得現金300多萬元,今年初購買一處過道學區房,購買一處商住房,然後,隨著3·17係列新政的推出,全都被深度套牢,甚至可以説要“打水漂”。

  “假離婚”者

  手握近千萬被銷售員“勸退”

  王磊(化名)在一家股份制銀行擔任中層管理人員,2012年初業績突出的他被總行從山東分行調至北京總行。

  由于戶口在山東,無北京戶籍,需連續在北京繳納公積金和社保滿5年方有購房資格。2017年3月王磊已經連續繳納60個月的個人所得稅以及五險一金,同時,賣掉了山東的住房,準備在北京購買一處大房子。

  “我在北京只能購買一套房,所以,我願意傾我所有買一處大房子”。他説,去年底今年初他和妻子有空就在北京看房,主要目標是高品質的新樓盤。

  今年3月,他看中了南二環邊上的一處269平米的豪宅,並繳納100萬元排號,該樓盤4月初開盤。

  然而,3·17新政之後,認房又認貸讓他發現自己突然買不起一套房了,因為他的妻子在天津武清購買住房時曾有貸款,雖然現在已經還清,但依然算二套住房。為了獲得一套房購買資格,他和妻子商量離婚,用王磊的名義購買,然而,很快3月24日新政再次出臺,離婚一年內買房依然算二套。

  如此一來,首付比例便由30%提高至80%,相應的首付款也從900萬元飆漲至2400萬元左右,“突然增加的1500萬元我真是難以湊出來”。

  4月初,該樓盤開盤在即,售樓處銷售人員不斷對其“勸退”,理由是“你沒有足夠的錢購買,後面排隊的有錢人多的是”。

  王磊告訴記者,他不得不放棄高品質別墅項目,轉而尋找符合資格的房子,如果仍然沒有合適的房源,寧願繼續等待。

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【糾錯】 責任編輯: 李志強
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