資料圖。購房者在北京亦莊某樓盤進行買房或咨詢。

　　26日，北京市住建委、市規劃和國土委等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》)，對開發商新建銷售商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)，以及中介違規宣傳銷售商辦類項目進行了明確規定。

　　為二手房“降溫”後 再次“速凍”商辦房

　　“逢漲必查，逢炒必辦。”市住建委有關負責人昨日表示，此次針對商辦類項目推出限購措施，是因為近期政府部門推出組合拳打擊二手房違規銷售為樓市降溫後，網絡、中介等轉而炒作商辦類項目價格、違規將商辦類項目改為住宅的行為。

　　相關措施自《公告》發布之日即3月26日開始實施，據悉，市住建委已于昨日15時停止了三個違規商辦類項目的網簽。

　　《公告》明確規定，開發企業新建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規劃部門不予批準。商辦類項目銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織，購買者不得將房屋作為住宅使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

　　對于這一新政執行前已經銷售的商辦類項目，再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。但是，個人購買者應當名下在京無住房和商辦類房産記錄，且于申請購買之日已在京連續5年繳納社會保險或連續5年繳納個人所得稅。

　　市住建委有關負責人説，此次新規打擊的是違規銷售、炒作商辦類項目的行為。

　　中介炒作商辦房可居住 最嚴將吊銷執照

　　《公告》還要求，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，中介機構不得以任何方式宣傳規劃用途為商辦類的房屋可以用于居住，對違規代理商辦類房屋銷售或虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

　　市住建委有關負責人解釋説，此次《公告》是從商辦類項目銷售的各個環節，針對開發商曾經使用的“商改住”，以及中介機構炒作“商辦房可居住”等行為進行嚴厲打擊。

　　《公告》顯示，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門將依法收回土地，商業銀行將對該企業在北京市項目暫停授信。

　　住建委昨日已停止三違規項目網簽

　　據了解，市住建委昨日下午已經全部停止了三個違規商辦類項目的網簽，分別是萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場。

　　這些在售項目的土地用途均為商業式辦公，但是萬科的銷售人員對媒體介紹，交房時有獨立的衛生間和住房，可以居住；泰禾中央廣場和恒大未來城的樣板間設計有衛生間和廚房，這與商辦類項目的用途相悖，實際上已經是按照住宅出售。

　　“他們把老百姓帶入了一個誤區。”市住建委有關負責人説，這些銷售行為讓購房者認為商辦類項目可以居住，改變了它的性質，應當讓商辦房回歸其本質屬性。

　　■ 釋疑

　　買商辦房無上學資格

　　專家指出，大眾熟知的商住房，實際上是開發商改變商業、辦公類項目的土地使用性質和立項規劃，以“不限購”的噱頭進行銷售，實際上産權證上寫的都是商業辦公性質。

　　市住建委有關負責人説，商辦類項目的水、電、氣、熱都與住宅的收費標準不同，而是商業辦公的標準，不能落戶，沒有配套教育設施，自然也不會有上學資格。但是有些中介和開發商在銷售過程中違規炒作，讓購買者誤以為和住宅一樣，實際上讓購房者吃虧上當。

　　據介紹，商辦類項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。購房者購買商辦類項目的貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，不能申請住房公積金貸款，而且在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠。此外，由于商辦類項目不是住宅，用作居住時業主維權也很困難。

　　■ 專家説法

　　“商改住”將成為歷史

　　北京市房地産中介協會會長李文傑表示，此次出臺的商改住新政，將全面遏制商業辦公用房市場的不正之風，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風作案的，後果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市范圍內暫停授信，代理機構注銷。在新政的高壓態勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。

　　首都經濟貿易大學土地資源與房地産管理係主任趙秀池表示，北京此舉讓住宅回歸居住屬性的同時，也讓商業辦公用房回歸承載業態的屬性。

　　趙秀池説，商業辦公項目按照規劃用途進行開發、建設、銷售、使用，是國家規劃法的要求，但部分開發企業將商業辦公項目開發成所謂的“商改住”，並將其作為住宅銷售給個人，存在欺騙購房者的嫌疑。購房者購買“商改住”産品，實際上買到的是有法律瑕疵的産品，不僅無法享受住宅所能享有的權益，如稅收優惠、信貸支援，也不能享受居民用水用電的價格優惠，不能辦理落戶。同時，由于此類項目居住與商業辦公行為混雜，商業辦公的經營也會受到一定影響。

　　趙秀池表示，此次新政要求商辦房單元分割面積不得小于500平方米，從規劃設計上遏制了將其建成住宅的可能性，是對之前“商改住”行為的“撥亂反正”。從目前的實際情況來看，“商改住”面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類“商改住”産品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的産品，是對消費者的保護。同時，也是對商業辦公正常經營活動的保護，讓這類産品回歸承載業態的屬性。

　　■ 相關新聞

　　28家房産中介被停業整頓

　　新京報訊 北京樓市新政實施一周後，針對房地産中介門店的執法力度升級加碼。3月26日，北京市住建委持續對房地産中介市場進行執法檢查，28家中介門店因涉嫌違規代理商辦項目、涉嫌參與炒房哄抬房價等行為被責令停業整頓。

　　26日，市住建委主任徐賤雲帶隊，分組對國奧村、海澱區中關村第一小學、東城區史家小學、西城區實驗二小等區域附近的房地産中介門店進行現場執法。同時，執法人員重點檢查了朝陽區卡夫卡公社項目、朝陽區中弘北京像素項目、石景山區萬達廣場、昌平區天通家園商業辦公項目等所在區域的房地産中介門店。檢查之中，28家中介門店因存在違規行為被責令停業整頓。

　　徐賤雲指出，房地産中介機構要依法合規經營，不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等。一旦發現有中介機構或經紀人員參與炒房、哄抬房價等，將逢“漲”必查、逢“炒”必“辦”。房地産中介機構也不得違規代理商辦項目，一經發現，必將嚴懲，絕不姑息。

　　下一步，市住建委也將會同發改、工商、地稅等部門聯合執法，進一步加大對房地産中介的執法檢查力度，並將重點查處違規代理商辦項目、參與“炒房”哄抬房價、違規代理“天價學區房”等行為，對違規主體將實施聯合懲戒，確保調控政策措施落到實處。

　　28家停業整頓房産中介門店

　　1.鏈家國奧村店

　　2.鏈家中關村南路店

　　3.鏈家朝內南小街店

　　4.鏈家新文化街店

　　5.鏈家五裏橋二街分店

　　6.鏈家銀河大街店

　　7.鏈家昌平第36分公司

　　8.鏈家天通苑東苑店

　　9.我愛我家中關村店

　　10.我愛我家東南小區店

　　11.我愛我家新文化街店

　　12.我愛我家五裏橋分公司

　　13.我愛我家天通苑東區第一分公司

　　14.我愛我家蓮石東路分公司

　　15.中原第252分公司

　　16.中原第257分公司

　　17.麥田國奧村店

　　18.思源國奧村店

　　19.北京華居梁行房地産經紀有限公司

　　20.北京恒洋我家房地産經紀有限公司第17分公司

　　21.存房魯谷第一分公司

　　22.存房東小口第一分公司

　　23.新潤魯谷店

　　24.北京金地家園房地産經紀有限公司

　　25.美好佳業永樂分公司

　　26.北京易租房地産經紀有限公司

　　27.格瑞德天通苑東區店

　　28.萬眾恒基升泰第45分公司

　　■ 盤點

　　北京10天內連推6項樓市調控政策

　　●“3·17”新政“認房又認貸”

　　2017年3月17日下午，北京市住建委等四部門聯合發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，被稱作“史上最嚴”。認房又認貸的樓市調控政策，于3月18日起實行。此輪調控關鍵點有三：房貸最高期限降至25年；首套房認定需“認房”又“認貸”；二套房首付比例提高10%。

　　●16家銀行降低首套房貸優惠力度

　　3月21日，工行北京分行、建行北京分行等16家銀行北京分行一致決定，即日起降低首套房貸款利率優惠幅度，由不低于貸款基準利率的0.9倍調整為不低于貸款基準利率的0.95倍。

　　●納稅5年變納稅60個月

　　3月22日，北京市地稅局和市住建委聯合發布了《關于進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》，進一步嚴格了購房資格審核中個人所得稅連續5年政策的執行標準，所謂“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”的規定，是指納稅人應從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。

　　●異形房不得過戶、落戶、入學

　　3月23日，北京市政府有關部門明確表示，對于不具備實際居住意義的過道房、車庫房、平房一間改多間等異形房，規劃國土部門將一律不予不動産轉移登記；公安部門將一律不予落戶；教育部門將一律不給予就近入學資格。

　　●離婚1年內貸款買房算二套

　　3月24日，央行營管部聯合北京銀監局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心，發布關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知，對離婚1年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險。對于離婚1年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

　　●重拳整治違規“商改住”

　　3月26日晚，北京市住建委等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。（記者 黃穎 趙實）

【糾錯】

責任編輯： 薛濤