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孩子留學在外 公證書“不接地氣”麻煩多
2017-03-17 08:05:54 來源: 廣州日報
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  如果公證授權書不完整,或會導致二手房交易寸步難行。

  最近二手房交易有所回暖,由于首套房貸利率有可能出現變動,買賣雙方都希望盡快申請貸款,完成交易。房衛士按揭總經理鄭大源告訴記者,他們近來遇到一些交易出現的麻煩基本上都涉及國外出具的公證書,公證書的格式、權限都有錯誤,國外公證部門可能不太熟悉內地的交易過戶環節,出具的公證書“不接地氣”,只涵蓋簽約和過戶兩個環節,對于查冊、調檔、配合買家申請按揭等必要的環節卻沒有授權委托人辦理,故此公證書需要重開,拖延了不少時間。據了解,由于工作或生活變動緣故,市民出國定居或學習的情況頻繁出現,尤其是一些子女年滿18歲在外讀書,而父母又希望利用孩子的名額買房,因此,利用公證書代辦買賣交易的情況越來越普遍。地産人士建議買賣雙方如果需使用公證書來辦理購房或賣房的事務,最好盡量于出國前在內地出具公證書,內地公證部門熟悉二手房交易流程,出具的公證書內容全面。如果事主在外國,只能出具外國的公證書,最好先咨詢地産人士,對內容詳加斟酌再出具有關文件。文/圖:廣州日報全媒體記者 李鳳荷

  常見錯誤:房地産信息錯誤 身份證明不全

  鄭大源告訴記者,國外出具的公證書太過簡單,只能賣房,只能收錢。以簽約和過戶的環節看,外國公證書一般包括以下兩個條款:一.出售上述房屋,收取售房款,到房管部門簽訂房屋買賣合同,辦理上述房屋的售房手續。二.辦理産權登記,産權的更正登記、變更登記、贈與登記、繼承登記、遺失登記,補辦、辦領房地産權證。如交易不成功,有權辦理退案手續,領取有關資料。

  不過僅遞件環節已包括查冊、調閱復印檔案、遞件、繳費、交易過戶、網簽、測繪、交易退案等手續,這些程序如果公證書中沒有列明,交易登記部門就會認為委托人沒有得到授權,而不能辦理。此外,買家如需辦理按揭,業主需配合簽署按揭文件,如果公證書沒有包括業主配合買家銀行按揭授權,同樣無法協助買家通過銀行貸款申請。故此,國外出具的公證書切勿漏掉調檔查冊、銀行按揭兩個關鍵環節。

  國外出具的公證書經常發生錯誤的有兩個地方:1.房産證地址,交易登記編號或産權證號錯誤;2.業主的身份證沒有注明新舊。第一個錯誤通常都是因為辦理公證書的申請人提供錯誤資料,故此,申請人在辦理前必須認真核對房産證或不動産權證上的關鍵信息。第二個錯誤則是與辦理人的身份變動有關,公證申請人身份證號或護照號多次變化,而房産證一般以身份證進行登記,因此公證書上需要注明新舊護照號,以及確證護照與身份證為同一個人。

  最全公證書售房權限范本:

  一、出售上述房屋,收取售房款,到房管部門簽訂房屋買賣合同,辦理上述房屋的售房手續(包括查冊、調閱復印檔案、遞件、繳費、交易過戶、網簽、測繪、交易退案等手續)。

  二、辦理産權登記,産權的更正登記、變更登記、贈與登記、繼承登記、遺失登記,補辦、辦領房地産權證。如交易不成功,有權辦理退案手續,領取有關資料。

  三、代為前往物業所在地或者戶籍所在地房屋管理部門辦理出具家庭成員(含個人)名下房産情況證明業務。

  四、辦理房屋測繪手續,領取測繪文件。

  五、協助買方辦理抵押按揭貸款手續,簽署相關文件和簽署擔保合同的有關文件與有關事項。

  六、領取房地産權證、他項權證、保險單等産權證明文件。

  七、繳納有關稅費,辦理有關退稅,免稅,補稅等手續。

  八、辦理管道煤氣、水電、有線電視、電話等安裝、報停、轉名過戶手續。

  九、對上述房屋進行管理,辦理維修、裝修、修繕手續,簽署相關文件。

  十、代為開具婚姻狀況證明。

  十一、辦理買賣該房屋資金托管,並作為收款人收取售房款項本息。

  十二、如上述房屋引起訴訟,代表我們向人民法院起訴或反訴、上訴、應訴和申訴,有權代為承認、放棄或者變更訴訟請求,進行和解、提起反訴、上訴和申訴;代為申請執行,並在執行過程中代為承認、放棄或者變更民事權利,進行和解,有權代為領取及處理執行標的物。

  專家建議:

  出境前開好授權公證 隨時連線求證

  匯瀚按揭業務總監莫靜表示,他們也處理過境外出具的公證書,的確存在準確率的問題。作為公證書,必須清晰訂明授權人獲得的權限,目前國內賣房不僅僅是簽約和過戶,業主出售名下唯一住房可獲得免徵個人所得稅的優惠,因此要查家庭套數來獲得免稅資格,這個流程也需要授權才可以辦理。從她們的實際經驗來看,中國港澳臺地區開具的公證書較為規范,如港澳地區都有獲得司法部認證資格的律師樓,這些律師樓出具的公證書具有法律效力,且又因長期大量開具相關證明,對內地樓宇買賣程序非常熟悉,所以他們處理過港澳律師樓開具的公證書,遞件過戶都沒有發生過麻煩。

  國外出具的公證書,到國內使用,除公證外,還需經過領事認證這個環節。如果外國出具的公證書包括英文版(或當地第一官方語言)和中文版,不需經過翻譯,表述上可能沒有差異。如果外國當地有自己的公證文本,建議客戶先用微信發過來,他們在交易登記中心咨詢後再確定該表述是否符合內地規范。

  莫靜認為,買賣房屋涉及巨額資金,雖然業主出國定居或求學,但與國內應該仍有一定的聯係,因此建議客戶出國前最好在本地公證處出具相關公證,南方公證處、廣州市公證處出具的公證書在係統中留有掃描件,交易登記部門不需發復函確證,即可在電腦裏驗證公證書的真偽,效率較快。

  莫靜還提醒業主,雖然公證書可以委托代理人收樓款,但是只有少數銀行接受作為尾款發放的銀行貸款進入第三人的賬戶,大部分銀行不認同第三人收款,因此業主最好留有一個個人的內地銀行賬戶,作為收款賬戶。

  對于隱形共有人的房産,如夫妻任一方以個人名義購買的房産進行出售,盡管房産證上只有一個人的名字,銀行一般都認定為該房産為婚姻存續期間置購的財産,委托公證書最好注明是兩人共同授權,配合買家申請貸款,如果只有一個人授權,銀行方面也有可能因産權清晰問題而拒絕買家的貸款。(李鳳荷)

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【糾錯】 責任編輯: 李海韻
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