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破解物業管理難題 立法須明確規定具體制度
2020-07-16 07:41:12 來源: 法制日報
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  今年以來多地密集修訂物業管理條例 專家認為

  物業管理立法須明確規定具體制度

  “當年如果有物業管理委員會制度,我們就直接找街道辦事處組建物業管理委員會,也不用費工夫成立業委會了。”7月12日,陳寒松拿著剛列印出來的《北京市物業管理條例》,邊勾畫邊説。

  陳寒松是北京市朝陽區利澤西園一區業委會副主任。在她看來,5月1日開始實施的《北京市物業管理條例》創設的新制度解決了居民小區物業管理諸多難題。

  今年以來,修訂實施物業管理條例的地方不僅是北京。3月1日,《深圳經濟特區物業管理條例》修訂後實施;5月1日,《重慶市物業管理條例》修訂後實施。更值得注意的是,還有陜西、廣西、海南等地開始對各自的物業管理條例進行修訂。

  接受《法制日報》記者採訪的專家認為,各地密集修訂物業管理條例的現實背景之一是,我國城鎮化進程已經進入下半場,城鎮中的居民小區轉向以維護保養為主,物業管理好壞,直接關係到社會是否穩定。因此,物業管理立法需要及時跟上,以規范物業管理活動,妥善解決小區中的問題。

  立法創設新型制度

  破解物業管理難題

  利澤西園一區建成于上世紀90年代末,屬于老舊小區。

  據陳寒松介紹,2013年開始,負責管理利澤西園一區的物業公司內部出現問題,導致小區的物業管理服務“越來越糟糕”。

  利澤西園一區一位業主回憶説,那時候,小區四個大門全部敞開,沒有保安值班,衛生環境臟亂差,居民樓內無人打掃,11棟的塔樓每個樓只開一部電梯,每天早晚高峰排隊擠電梯是常有的事,而且這一部電梯還經常出故障。

  有居民向北京市市民服務熱線12345投訴,但問題並沒有得到解決。

  陳寒松向北京市相關主管部門打電話投訴,得到的回復是,要想改變小區的現狀,唯一的途徑就是召開業主大會和成立業委會,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同,否則無解。

  在所轄街道辦事處的協助下,陳寒松等人開始籌備召開業主大會和成立業委會的流程。提請召開業主大會並不難,難就難在成立業委會的流程。

  “首先,當選業委會成員有一個硬性要求,必須繳納物業費,但是很多業主因為不滿物業公司的服務而拒絕繳納物業費。為了成立業委會改善小區現狀,我們去物業公司繳納物業費,但物業公司為了阻止業委會成立,不收取我們的物業費。”陳寒松回憶,後來經過街道辦事處協調,物業公司才最終收取了物業費。最後,他們聘請了專業的物業管理咨詢人士解答法律疑惑。

  不過,他們當時遇到的最大困難是:小區近一半業主將房屋出租,沒有這些業主的聯繫方式,無法通知業主回小區參加業主大會的投票工作。

  在街道辦事處、社區等各方支援下,他們最終通過各種渠道聯絡上眾多業主,逐一動員業主們回社區參加業主大會投票工作。

  經過一年多時間的籌備和努力,2016年8月28日,經業主投票表決雙過半選票同意,利澤西園一區業委會正式成立。

  隨後,業委會和原物業公司協商通過什麼方式改變小區現狀,原物業公司拒絕業委會的監督和管理,多次協商無解的狀態下,業委會在街道的監督和協助下再次召開招聘新物業公司的業主大會,新物業公司于2017年7月入駐。之後物業開始封閉小區大門,清理小區內亂停亂放的共用單車、清運垃圾、改善綠化環境,維護公共設備設施。

  在陳寒松看來,當年如果有物業管理委員會制度,他們就不需要歷經千辛萬苦成立業委會,可以直接由街道辦事處牽頭成立物業管理委員會,解決小區物業管理的大部分難題。

  物業管理委員會正是《北京市物業管理條例》中新增的臨時性機構。

  北京市物權法學研究會副會長畢文強告訴《法制日報》記者,我國城鎮化速度非常快,社區成為城市的重要載體,社區中的物業管理問題也越來越重要。成立業主大會、選舉産生業主委員會,代表全體業主管理小區共同事務,既是物權法、《物業管理條例》規定的權利,也成為許多小區業主努力的方向。但在推動業主組織的過程中,由于各種原因,業主委員會的成立及運營在現實中並不理想。

  畢文強認為,在此背景下,《北京市物業管理條例》設計了物業管理委員會,在小區無法召開業主大會或者無法選舉産生業主委員會時,由屬地鄉鎮街道推動成立物業管理委員會,作為業主組織的臨時性組織。

  “現階段,物業管理委員會在對接社區治理層面有優勢。小區的物業管理活動發展到今天,其實包含物業服務、業主自治、社區治理三個范疇,物業管理委員會的成立,有利于綜合統籌各方,實現小區的良性治理。”畢文強説,需要強調的是,《北京市物業管理條例》提出的構建黨建引領社區治理構架下的物業管理體系,是一個非常重要的提法。“這是立法中的最大亮點。”

  地方密集進行立法

  及時跟上社會發展

  在《北京市物業管理條例》實施的同一天,《重慶市物業管理條例》也開始實施。

  《重慶市物業管理條例》的亮點包括:強化物業管理與社區治理融合發展,規范物業管理的關鍵環節,強化對業主自治的支援和監督,完善物業管理資訊公開制度,同時建立物業第三方評估制度。

  在此之前,《深圳經濟特區物業管理條例》于今年3月1日開始實施。

  值得注意的是,今年以來,還有陜西、廣西、海南等地對各自此前出臺的物業管理條例進行修訂。

  今年1月17日,陜西省十三屆人大三次會議舉行,提出今年的工作任務之一就是修訂《陜西省物業管理條例》。 今年3月,《廣西壯族自治區物業管理條例(修訂草案)》進入二審階段。5月,海南省住房和城鄉建設廳下發關于《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》(徵求意見稿),向社會各界公開徵求意見……

  對物業管理領域這麼密集的地方立法,畢文強認為,隨著我國城鎮化進程加快,我國首次出現城市人口超過農業人口,我國城鎮化進程進入後半場,城市建設由增量變為存量,大規模城市建設趨勢不再,城建建設由新建為主轉向改造舊城為主。

  畢文強認為,不管是什麼類型的小區,都進入了以維護保養為主的階段。這個過程中,物業管理的好與壞,直接關係到整個社會是否和諧穩定。因此,物業管理立法需要及時跟上,以規范物業管理活動,妥善解決小區存在的各種問題。“這是各地密集修法的現實背景之一。”

  在畢文強看來,另一方面是國家立法背景,隨著民法典即將實施,民事法律方面的規范也越來越重要,涉及國家治理體係的整體完善,而社區治理作為國家治理的重要基礎,也必須在立法層面予以完備。

  首都經濟貿易大學法學院教授翟業虎在接受《法制日報》記者時説,關于這一波地方物業管理立法潮的出現背景,一方面原因在于民眾的需求,另一方面原因則與物業管理法律的滯後性有關。

  “正因為現實當中出現了太多需要修改法律的地方,各地就想在一個窗口期,尤其是民法典實施之前,看看能不能形成地方規則和辦法,以解決現實問題。”翟業虎解釋道。

  明確規定具體制度

  準確適用實際治理

  2007年8月,國務院發布《物業管理條例》,以規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境。《物業管理條例》自2007年10月1日起施行。

  2016年1月,國務院常務會議通過《國務院關于修改部分行政法規的決定》,其中包括修訂《物業管理條例》,“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書”等兩條規定被刪除。

  2018年3月,《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》得以通過,又對《物業管理條例》進行修訂,修改內容主要是取消了物業服務企業資質管理的相關規定,增加了建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制的有關內容。

  在畢文強看來,國務院的《物業管理條例》和各地的物業管理立法,就是要對物業管理體系中的具體制度作出明確的規定,以便于在實際的治理中能夠準確適用。

  “符合規律的制度創新就會有生命力,符合普遍規律的制度創新就會有普遍推廣的可能。從全國范圍來看,社區進入增量盤活為主的階段,這個階段需要業主自治能力得到大幅提升,物業服務與管理水準得到提升,鄉鎮街道等屬地行政部門的公共治理能力得到提升。與之相適應的是各自的制度安排要合理準確、切中時弊。”畢文強説。

  畢文強認為,各地通過物業管理地方立法,進一步將物業管理體系中的制度予以豐富、具體,是一件好事,也是必須要做的事情。因為法律本身就是為實踐而制定的。“這對國務院將來適時修訂《物業管理條例》也有較強的借鑒意義。”(記者 陳 磊  見習記者 劉紫薇)

【糾錯】 責任編輯: 楊婷
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