2016年5月,山東省濟南市一處新樓盤開盤,呂某從該樓盤相中了一套建築面積120多平方米的住宅。看房當天,呂某便與開發商簽訂了一份商品房認購協議(預約合同),支付了1萬元意向金。協議約定,該房總購置款為120余萬元；呂某在協議簽訂後3日內交齊10萬元房屋訂金,日後會接到公司的網簽手續通知,屆時雙方再簽《商品房買賣合同》；若《商品房買賣合同》簽訂7日內,呂某能交齊房屋首付款,不僅能辦理過戶手續,呂某還可以享受到公司推出的每平方米單價再降400元的開盤優惠。

　　可簽訂預約協議後,呂某並未遵約及時交納款項,直到3個月後,即2016年8月,呂某才向開發商補交了9萬元商品房訂金。同年9月,因小區商品房價格上漲幅度較大,開發商決定終止與呂某的房屋認購協議,並于同年10月27日通知呂某解除協議,以呂某未按約定期限交款、提供按揭資料、構成違約為由,通知呂某辦理退款手續。

　　呂某拒絕解除協議,堅持要求開發商繼續履行協議內容,盡快交付涉案房屋、協助辦理網簽和貸款手續。事後,不顧呂某反對,開發商執意通過銀行轉賬退還呂某當初所交的10萬元涉案房屋認購款。

　　2016年年底,呂某向法院提起訴訟,要求開發商繼續履行雙方所簽訂的認購協議,繼續辦理房屋過戶手續。

　　法院審理認為,雙方所簽訂的商品房認購協議(預約合同)不屬于商品房買賣合同(本約合同)。開發商因房價上漲單方違約,不具有合同約定和法定解除權,其向買方發出的解除通知無效。在開發商明確表示不再繼續履行認購協議,不同意與買方簽訂商品房買賣合同的情況下,呂某堅持不變更原訴訟請求,一審法院遂依法駁回了呂某的法律訴請。

　　今年1月,呂某再次向一審法院起訴,要求開發商賠償違反認購協議(即預約違約)損失。

　　法院一審後,綜合考慮雙方的履約情況、過錯程度、合理的成本支出等因素,一審法院判決雙方簽訂的商品房認購協議解除,並按樓盤2016年年底實際成交價1.43萬元/平方米,判令開發商按50%比例過錯賠償呂某經濟損失共計29.2萬余元。呂某不服,向山東省濟南市中級人民法院提起上訴,訴請二審改判賠償經濟損失100余萬元,並向法庭提交了一份2018年2月底列印的第三方網站資訊網頁,擬證明涉案房屋單價在該月底已漲至1.8萬元/平方米。

　　近日,濟南中院對此案終審後,駁回上訴,維持原判。

　　房屋認購協議非預售合同應謹慎

　　■以案釋法

　　法院審理認為,雙方簽訂協議後,開發商在達到銷售條件後,即負有與買方按照認購協議約定“簽訂商品房買賣合同”的義務,但開發商因房價上漲單方解除協議,構成違約,致使呂某喪失了因信賴合同有效成立而另訂其他有利合同的機會,故呂某有權要求開發商賠償預約違約損失,即本約的信賴利益損失。但本案中,呂某未遵協議于簽訂認購協議起3日內補足10萬元房屋訂購款,且其在開發商發出解除協議通知書後,應當預見到達成本約的風險。綜合考慮案情後,法院作出了如上判決。

　　對于違約損失的計算方法,法官解釋,在合同法中,預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同；本約合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本約合同具有不同的性質和法律效力。本案中,雙方簽訂的屬于商品房預約合同,該合同簽訂的目的係簽訂本約合同,因此涉案商品房認購協議不履行所造成的損失應以本約合同不能簽訂的損失為限,而不應以本約合同不履行的損失為限。開發商于一審中提交了同一樓盤其他商品房的買賣合同,合同載明截至2016年年底樓盤成交價格為1.43萬元/平方米,因此應以此價格計算相關損失。

　　法官提醒,商品房預約合同不是商品房預售合同。購房者有防止損害擴大義務,就是開發商明確違約後,購房者應盡快採取措施,避免損失進一步加大。如果沒有採取減損措施,擴大的損失無權要求賠償。

【糾錯】

責任編輯： 唐斕