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【誠信建設萬裏行】租戶延遲9天交租被要求支付近萬元違約金 合同“違約責任”僅1條需中介擔責
2018-07-25 08:16:23 來源: 工人日報
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  【誠信建設萬裏行】租戶延遲9天交租被要求支付近萬元違約金

  合同“違約責任”條款中有5條需租戶擔責,僅有1條需中介公司擔責

  專家表示,提供格式條款的一方明顯加重對方責任的,應當認定該條款無效

  “孫先生,你下個季度的房租還沒交呢,請盡快交租。”7月18日中午,在北京上班的孫先生接到房産中介人員的電話後,趕緊把房租通過銀行轉賬的方式打到了中介公司的賬戶。

  然而,沒過多久,孫先生又接到中介人員的電話:“對不起,孫先生,由于你延遲9天交房租,根據合同約定,你應該按照兩個月的房租支付違約金。”

  “兩個月房租的違約金?我才晚交幾天而已,而且確實是工作忙忘了,又不是故意的,你們提醒我之後就交了啊。”孫先生反問中介人員。

  “合同就是這麼規定的,不然你自己看看合同。”中介人員説。

  當看了合同之後,孫先生覺得“後背發涼”,原來合同裏規定了好幾條自己的違約責任。

  “合同雖然規定晚交3天就算違約,而違約就要支付兩個月房租的違約金,但我總感覺自己被‘坑’了。”孫先生對記者説,“中介人員在交租時間之前不提醒我,過了幾天之後才提醒我,這顯然是套路。”

  在孫先生看來,自己是過錯方,需要承擔責任,可以交一些違約金,但要扣兩個月的房租,他實在不能接受。

  目前,孫先生正在和中介公司進行協商。中介公司方面表示,可以把600元“零頭”抹去,但如果孫先生遲遲不交違約金,將按合同的規定收回房子。

  合同有“問題”

  據《工人日報》記者了解,今年5月,在北京工作的孫先生通過北京非常生活房地産經紀有限公司(以下簡稱非常生活)在豐臺區天興家園小區,租了一套72平方米的兩居室,月租金為4800元,交租方式為“押一付三”。

  記者從孫先生與非常生活簽訂的《北京市房屋租賃合同》中看到,該合同租賃期限從2018年5月9日至2019年5月9日,第一次交租時間是2018年5月9日,第二次交租時間為2018年7月9日。

  仔細研究合同,記者發現了其中的“問題”,該合同第九條對“合同的解除”進行了規定,但有7條是非常生活可以單方面解除合同,其中就包括未按規定時間交租達3天的等具體內容。而僅有2條是租戶有權單方面解除合同,其中1條規定的還特別模糊,即“未按合同約定條款行使甲方(中介公司)義務的”。

  該合同第十條對“違約責任”進行了規定,但有5條是需要租戶承擔責任的,其中包括未按規定時間交租達3天的需支付兩個月租金的違約金;租賃期滿前一個月,租戶明確不再續租的,應隨時配合中介公司帶新租戶看房,否則按違約處理等。而僅有1條是非常生活需要承擔責任的,即租賃期內,中介公司無故提前收回該房屋的,應提前30日通知乙方並積極給乙方調房,否則將剩余租金退還租戶,並按月租金的200%支付違約金。

  加重租戶責任條款應屬無效

  那麼,未按規定時間交租達3天的需支付兩個月租金的違約金,這一規定是否合理呢?

  中國消費者協會副會長、中國人民大學法學院教授劉俊海表示,根據相關司法解釋,違約金的標準應當與一方違約可能給對方造成的損失數額相當。如果違約金約定過高(超過損失金額30%),人民法院可在一方請求調低違約金的情況下,根據案件具體情況對違約金數額進行調整;同樣的,如果違約金約定過低(低于實際損失的30%),守約方也可以要求法院調高違約金數額。

  “租戶晚交9天租金卻要支付兩個月房租的違約金,這樣的約定顯然是不合理的,明顯高于中介公司的實際損失。”劉俊海説。

  對外經濟貿易大學法學院教授、消費者保護法研究中心主任蘇號朋則認為,合同的簽訂應遵循公平合理、權責對等的原則。孫先生與中介公司簽訂的合同內容屬于格式條款,但是合同的第九條和第十條屬于明顯加重租戶責任的格式條款。根據《合同法》第四十條規定,提供格式條款的一方明顯加重對方責任的,應當認定該條款無效。

  注意防范不規范中介公司

  孫先生的遭遇並非個例。記者在微博以及百度上搜索發現,不少消費者反映遲交房租被收取高額違約金的問題。

  有業內人士指出,一些大的正規中介的房屋租賃合同都是在當地住建委備案的,遵循甲乙雙方權利、義務平等的原則。但有些不規范的中介與租客簽訂的合同並未在住建委備案,這類合同有可能通過擬定不平等條款,增大租客違約的風險,這類合同在行業當中稱為“格式合同”。

  “之所以出現這個問題,是當前二手房交易不高,一些不規范的中介公司自然就要從租賃入手想方設法多掙錢。”上述業內人士説。

  對此,中消協有關部門負責人提醒消費者,在租房時一定要謹慎,盡量挑選行業內連鎖企業、品牌公司接受服務,並注意防范不規范中介公司。

  此外,該負責人還表示,在簽訂合同時,消費者要注意遲交房租等情況下的違約條款,違約金超過一個月以上房租時謹慎簽約;對于房屋租賃期限、租賃付款方式以及租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、上網費用等如何分攤等都要注意。同時,在簽訂合同時,要注意查看是否加蓋經紀機構公章,經紀合同有無經紀人員簽字,簽字的經紀人員是否為實際提供服務的人員。(記者 楊召奎)

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