兩會話樓市_房産頻道

中國政府網3月1日發布《國務院辦公廳關于繼續做好房地産市場調控工作的通知》。通知在此前公布的“新國五條”基礎上，對調控政策進行細化。通知強調，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。

樓市十年九調房價屢調屢高

從2003年的“18號文”，到隨後出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……10年裏，國務院先後9次常務會議專題研究房地産市場調控。這10年，樓市的風吹草動牽動人心。10年持續調控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。

全國房價十年瘋漲樓市回暖調高期望

根據國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，新房和二手房價格同比上漲的城市個數比去年12月份均有增加，房價整體回升的態勢十分明顯。業界稱，新年“開門紅”令開發商對利潤的要求可能更高。但“國五條”出臺表明中央穩定房價的決心，展望全年，市場總體將保持平穩增長。中原地産市場研究部分析指出，去年４季度以來樓市的活躍態勢延續到了今年，主要市場在今年１月呈現淡季不淡的格局，其中一線城市表現尤為火熱。中原地産重點監測的３０個主要城市新建住宅成交接近去年下半年平均水準。

節後樓市躁動推高調控新政預期

近日，房地産市場一改往年春節走勢，在節後迅速恢復，甚至出現春節14城市樓市成交面積漲幅超一倍的反常現象。對此，多位業內專家表示，由于近期房地産市場的非正常現象，出臺房地産新政預期不斷增強，信貸政策或為下步調控著力點。鏈家市場研究部張旭認為，今年以來新增客源規模超過去年同期五成以上，購房者的觀望情緒也普遍轉淡，龐大的需求規模是推動二手房成交量同比大漲的主要原因。

返鄉置業潮拉高二三線城市房價

春節往往是樓市的淡季，然而近兩年中西部地區因“返鄉置業潮”的出現，情況卻有所不同。蛇年春節期間，中國指數研究院對27個主要城市的監測數據顯示，近八成城市樓市成交量比上年同期上漲，平均漲幅達513.4%。回鄉置業者眾，無形中推高了房價。在調查中，超過70%的網友表示2012年老家的房價漲了不少。接受調查的網友68%來自三四線城市，一線城市網友僅佔6%，另有超一成網友表示自己來自農村。

住建部副部長齊驥回應新國五條出臺

投票調查

售房個稅20%新政尚未落地現拋房潮

“二手房個稅將由1%改為差額20%”的樓市新政出臺，二手房拋房潮已初現，近3000人的看房團奔赴南京各大樓盤，而看房人和開發商都心懷忐忑。

房産交易大廳瘋狂搶繳稅過戶排隊號遭炒

在上海，3月1日“國五條”細則剛剛公布，第二天早上不到九點，各區交易中心都排起了長龍，交易過戶及繳稅窗口人滿為患。最忙的要數各家中介公司的業務員了，幾乎每個業務員都帶著好幾撥客戶趕來辦理過戶手續。“昨天政策一出來，我們就立刻加班通知那些已經簽訂購房合同，但還沒來得及過戶繳稅的買賣雙方，盡快過戶，免得因為稅費政策變化，交易成本大幅提升引起的交易糾紛。”滬上一家品牌中介業務員小王告訴記者。與此同時，他們連夜致電那些急于買房或賣房的客戶，趕在政策變化前早做決定，避免買賣成本的陡增。“我幹中介已經好多年了，這些年沒少經歷這種政策變化引起的市場恐慌性交易，但這次20%稅費的提高力度太大了，買賣雙方誰都承擔不起。”小王坦言，在這段政策真空期內他們會很忙，但也許緊接著就將面臨市場急凍，生意冷清。

二手樓市瘋狂房價"跳漲" 一線城市現井噴

在“國五條”細則出臺後的首周，為規避轉讓交易環節稅費的增加，一線重點城市二手房成交量出現井噴狀態。據中原集團研究中心監測，僅3月4日至3月10日的一周，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面積約為301萬平方米，環比上升約71%，創2012年以來的周成交量新高。從各地成交數據來看，2013年3月4日至3月10日，北京全市二手住宅網簽總量為8804套，環比前一周的網簽量大幅上漲了70%，與去年同期相比大幅上漲311.4%。中原地産市場研究部總監張大偉分析認為，從目前情況來看，新政的威懾作用已經逐漸顯現，而在新建住宅市場，全國未普遍出現二手房需求轉移到新建住宅市場的現象。

賣房人降低售房門檻部分業主不再惜售

“你説我這房子現在賣合適嗎？還是等到‘國五條’細則在北京執行後再説？”“國五條”出臺後，經紀人小葉幾乎每天都會被購房人的來電耗光一塊手機電池，可她和同事們發現，一天的咨詢電話中，賣房人來電卻佔了一多半。“記者從中介公司內部的資訊平臺看到，因不願被騷擾，一些年初以來從不在工作日接待經紀人和看房人的白領房主，這幾天紛紛“解凍”，願意在工作日晚間接待看房客。這一細微的變化，説明樓市新政會對以往主導二手房交易的賣方造成影響。”中原地産市場總監張大偉説，為了抑制樓市投機行為，“國五條”中的“按照房價升值差額20%繳納個稅”本來就應該由賣方承擔；不過，在現有環境中，賣方往往處于強勢地位，致使個稅通常會讓購房人“代繳”。

20%交易稅調控"殺手锏"如何避免傷及無辜?

個人售房徵20％交易稅，是“國五條”細則中最受關注也是最具爭議的條款。“二手房交易作為抑制重點，將直接增加投資客轉讓房産的成本。”全國政協委員、南開大學經濟學院副院長邱立成説，收緊信貸政策，對以短期買賣為目的的炒房客們無疑是“當頭一棒”。調查顯示，2012年上海二手存量住房成交面積1503萬平方米，是新建商品住房成交面積的1.74倍。這表明，不少熱點城市的房地産成交是以二手房為主。目前二套房首付是60％，利率是基準利率的１．１倍，新政明確二套房的交易成本進一步提升，會造成兩種可能，要麼將負擔轉嫁給買房人，要麼房主惜售使市場供應量減少，間接推升二手房價。全國政協委員、華東師范大學國際金融研究所所長黃澤民説全國人大代表巨力集團董事長楊建忠認為，賣房徵收交易稅，彰顯了中央嚴控房價的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

“房價越調越高”是誤導不調會瘋漲

針對民間所謂“房價越調越高”的抱怨，賈康認為，這種説法有誤導。“可以想像，如果不調控，房價會瘋成什麼樣子，泡沫要發展成什麼樣子。”他説，中國城鎮化水準要從目前的50%發展到70%。在這一背景下，建成區房價本身就是越走越高。通過調控，已擠壓了其中的泡沫，使曲線上揚的斜率降低了，減少了大起大落的因素，因此不能否定總體的調控政策。住建部政策研究中心主任秦虹接受新華社記者專訪時談到：“當前，房價上漲預期增強，不同地區房地産市場出現分化，在這個關鍵時期，政府出臺調控政策，對于扭轉市場預期有積極作用。”這次的調控政策其精神、核心內容與2010年的“國十條”，2011年的“國八條”一脈相承。這表明政府調控房地産市場的政策方向沒有變化，即抑制投機和投資性需求，滿足合理的住房需求。

多管齊下抑制樓市投機投資穩定預期

溫家寶總理5日在政府工作報告中要求堅決抑制房地産市場投機、投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地産市場調控政策體係，健全房地産市場穩定健康發展長效機制。如何抑制投機投資，健全樓市穩定健康發展長效機制？記者採訪了正在此間出席全國兩會的代表委員。一些代表委員認為，應進一步完善房産稅、信貸、限購、增加土地供給、加強保障房建設等手段抑制投機投資需求，滿足居民合理的改善性需求，逐步祛除房地産的投資屬性，還原住房的消費品屬性。張泓銘委員認為，現在輿論的焦點集中在20％的二手房交易個人所得稅上，但新政策包含了幾十項措施，這些政策有助于避免部分地區房地産市場過熱。“很多人認為二手房交易個稅調整會推高房價，這種擔憂沒有必要。這些措施將平抑房價，改變市場預期。”他説。

控房價關鍵是增供給把脈房地産定位

遏制房價過快上漲，必須從供求兩端調節房價，促進供需平衡。“關鍵還在于增加供給。”王愛儉認為，未來一段時間的樓市調控，應更注重增加住房有效供應。首先是增加住房用地供應規模，尤其在供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，穩定土地市場的預期。同時，還要加快讓土地變成房子。王愛儉表示，近期國務院出臺的樓市新政策提出，金融機構要優先支援中小套型普通商品房項目的貸款需求，加快其供地、建設和上市，盡快形成有效供應。“在這個基礎上，還要加大力度打擊開發商囤地捂盤，並盤活二手房市場和租賃市場。堅持幾年，市場供求會有明顯改善，調控也將更加主動。”王愛儉説。

潛在購房人不必急出手建議無需恐慌購房

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，面對即將在全國各地“落地”執行的新政，為了滿足二手房交易雙方迫切達成交易的心態，各門店也在業務操作層面做出有針對性的調整，比如在資質核驗、成交網簽、貸款審批等各個交易環節制定應急預案，把握政策時間節點，提高效率，保證讓每一筆“在途單”順利“走”完交易手續。由于目前本市房屋核驗與購房資質審核往往是在成交後執行，很多意向購房人決定成交後還需等待最長5個工作日的資質審核，通過後方能繼續購房交易；由于新政實施具體節點日期尚未最終確定，保險起見，這部分購房人可以通過中介，將核驗資質與看房同步進行，目前本市各大中介門店均可無條件提供房屋核驗與個人購房資格審核服務。“考慮到新政對房價走勢的顯著影響，尚未確定目標的潛在購房人大可不必急于出手。”胡景暉説。

賣房人降低門檻避免衝動購房需稍安毋躁

中原地産市場總監張大偉認為，截至目前來看，“國五條”對二手房交易各方行為均産生較大影響：以往“代繳”稅費的購房人擔心新政執行後提高購房成本，賣房人也怕“20%個稅”政策給市場降溫，影響自己的賣房計劃，甚至是成交價格。有經紀人爆料稱，二環內的一套60平方米二手房，業主報價280萬元，5分鐘後又漲至320萬元；而購房者唯恐新政後要交高額稅款，當場直接簽約。對此，張大偉等業內人士頗有點不以為然。“按照房屋增值額20%比例繳個稅，與直接加價40萬元比起來，孰高孰低，會有購房人算不清楚這筆賬嗎？”張大偉提醒交易雙方，應該對市場中不時傳出的成交資訊加以甄別，避免衝動購房。

購房者糾結樓市新政:新盤和二手房哪個劃算?

“這幾天看房者突然增多，但真正出手買房者還是要少于觀望者。”中介門店的銷售經理向記者表示，事實上，買新房和二手房都需要算一筆賬。“除去地理位置、周圍配套、升值空間、購買時機、付款方式等多種因素後，單以購房總價來衡量的話，新盤稅費等購房成本顯然更低。”有業內專家向記者表示，不過，買房往往涉及多方復雜因素，一般無法簡單對比如何購買才最劃算。除此之外，因利息因素，全款買房要比貸款買房更劃算。而如果購房者貸款買房，使用公積金貸款和商業貸款也大有不同，一般公積金貸款首付高，月供壓力小。而商業貸款首付相對較低，盡管目前北京不少銀行首套房執行利率85折，但月供一般要比公積金貸款壓力大。所以，最終是否劃算還要看購房者購買能力如何。

住建部:20%所得稅堅決執行房價會按調控走

全國政協委員、住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，要堅決執行“二手房”出售徵20%所得稅的政策，執行當中如有問題再完善。姜偉新還表示，相信今年房價會按照調控趨勢走。“20%的收稅對房價的影響這兩天好像已經顯現出來，有些地方房價上漲，您怎麼看這個政策的影響？”住建部部長姜偉新昨天在人民大會堂被記者“攔截”提問。姜偉新連用兩個“堅決”回應這一問題，表示調控房地産市場的新“國五條”一定要堅決執行下去，執行過程當中效果會逐步顯現出來。新“國五條”規定，出售自有住房按轉讓所得的20%徵收個人所得稅，連日來引發廣泛關注，有專家提議暫緩執行，對此姜偉新昨天明確表示：“肯定要堅決執行，執行當中有些什麼問題再完善。”

國土部:今年繼續加大土地供應保持價格穩定

全國人大代表、國土資源部部長徐紹史8日接受記者採訪，對于媒體最為關心的房地産調控，徐紹史表示，國土資源部主要是從土地供應的角度來參與房地産的調控。“房地産用地的供應還是非常充足的。”徐紹史説：“去年國內房地産供地16萬公頃，這個數據高于前三年平均供地數。可以告訴大家，現在在建的房地産土地面積為34萬公頃，待建14萬公頃，加起來相當于3年供地的總量。”徐紹史説：“今年我們將進一步加大土地供應的力度，使土地價格保持相對的穩定。同時要更好地發揮地方和公眾的作用來加強監督。”徐紹史還透露，“2013年房地産土地供應不會低于前五年平均數，估計在16萬公頃左右。”

央行：或再調首付和利率抑房價

央行今年採取怎樣的政策來避免房價過快增長？周小川表示，將繼續使用例如首付比例、房貸利率等針對房地産的價格調整措施，有的措施將繼續加大力度。周小川説，貨幣政策主要是管理總需求，一般情況下，如果總需求過度的話，會導致物價上漲，同時資産價格也會上漲，這其中也包括房價、股票和其他資産的價格。對于房價來講，一些結構性的政策幾年前就已經開始運用，“比如説首付比例和專門針對房貸的利率，還有專門針對房地産的一些價格調整措施，這些措施還會繼續使用，有的還會繼續加大一定力度。”周小川強調，這不是總量政策，而是結構性的信貸政策，可以通過這個政策來實現控制房價的目標。