項目品鑒：自貿區首個高端寫字樓遠洋財富中心


		作為我國改革開放的“試驗田”，上海自貿區為中國帶來了變革與創新，為外高橋板塊注入了新的活力，為企業帶來了種種利好政策。一年多以來，自貿區內的辦公物業已從“瘋狂”回歸到了理性，步入了穩步增長的階段。　　數據顯示，截至9月中旬，上海自貿試驗區近一年來共新設各類企業1.2萬餘戶。而且，外高橋保稅區原先是以貿易、倉儲、物流為主，本身辦公物業十分缺乏。需求的增長加之原本資源的缺乏，使得自貿區辦公物業的未來發展被普遍看好。


	外高橋保稅區原本是以物流、倉儲等工業園區為主，自貿區成立之後，外高橋在對對辦公物業的需求以及功能上都發生了較大的變化。而且，周邊的辦公物業房齡都是在8年以上，辦公樓市場亟需新品入市。


	5號門周邊——三聯大廈租金：3-3.5元/平方米•天二手房售價：1.5-2萬元/平方米地址：華京路8號物業類別：標準寫字樓（甲級）物業費：10.00元/平方米•月交通配套：六號線/外高橋保稅區南站、高川專線泰高線外高橋2路等。周邊配套：華潤萬家便利超市、交通銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行等。		3號門周邊——高翔大樓租金：1.8-2.5元/平方米•天二手房售價1.6-2.3萬元/平方米地址：富特西一路355號物業類別：標準寫字樓（其他）物業費：9.90元/平米•月竣工時間：1997年交通配套：6號線航津路站、815、971、1015、453、611、川張高專線、高川專線等。周邊配套：國際商品廣場、中國工商銀行、中國建設銀行、浦發銀行、上海外高橋皇冠假日酒店等。		2號門周邊——湯臣國際貿易大廈租金：2-4元/平方米•天二手房售價：2萬元/平方米地址：基隆路1號物業類別：標準寫字樓（甲級）物業費：12.00元/平方米•月竣工時間：1995年交通配套：軌道6號線外高橋保稅區北站、公交外高橋2路路 968路 815路 996路等。周邊配套：可的便利店、星巴克咖啡、農業銀行、上海銀行、喜來登酒店等。

　　根據上海市規劃和國土資源管理局和中國（上海）自由貿易試驗區管理委員會發布的《關於中國（上海）自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》顯示，如主導用途為商業、辦公等用途的綜合用地，出讓合同中明確主導用途及其附屬用途部分應自持部分的房屋等情況的，在登記管理上只能記載在同一本房屋土地登記簿上，併發放一本房地産權證書；建設工程設計方案應嚴格按照出讓合同中約定的主導用途和附屬用途進行設計和審批；第十一條管理規定，對於變性後招拍挂土地：（一）在保障公益的前提下，開發單位須持有全部物業産權。（二）建設用地使用權不得整體或分割轉讓，房屋不得分割轉讓。
　　由此可見，自貿區的土地政策日趨嚴苛，日後可售小面積商辦物業較為稀缺，甚至可以説是“一席難求”。

打造國際貿易服務和金融服務功能區
　　在功能定位上，外高橋保稅區依託區域先發優勢，聯動森蘭區域，打造成為以國際貿易服務、金融服務、專業服務功能為主，商業、商務、文化、休閒多元功能集成的綜合性功能集聚區。目前已匯聚花旗銀行、渣打銀行、浦發銀行等十多家銀行。
　　外高橋未來的發展發展策略更加注重集約緊湊與立體開發：首先，推進區內土地二次開發，盤活存量空間資源。其次，結合現有商務辦公樓宇的布局，通過改造升級和新建等方式，打造一批主題式高品質商務辦公載體，形成相對集聚的金融功能區、總部功能區、貿易功能區等，配置商業、文化、休閒等多元功能業態，打造城市綜合體（核心CBD）。第三，加快推進森蘭區域開發，引導企業區內（自貿試驗區）註冊、區外（森蘭區域）集聚，探索展示交易的“前店後庫”模式，實現保稅與非保稅聯動，倉儲物流、展示交易、訂單銷售聯動發展。

外高橋CBD呼之欲出引領上海最低空置率
　　根據日前仲量聯行發布的數據顯示，浦東中央商務區辦公樓市場空置率降至2007年四季度以來新低。報告指出，來自內資金融服務業租戶的強勁租賃需求持續推動浦東辦公樓租賃市場，平均租金本季度環比上漲2.5%，並已開始帶動浦西中央商務區租賃市場的需求。仲量聯行華東區董事總經理顧東尼&&："隨着金融改革的推進和上海自由貿易試驗區有關法規的逐步完善，我們看到內資資産管理、私募股權及其它金融服務行業租戶正積極尋求擴張或設立新辦公室，從而産生強勁的租賃需求。"

　　從商辦市場價格走勢來看，從自貿區成立後價格有一個上翹，這個余溫保持到年初，之後有所回落。
　　由於外高橋7成以上是工廠改建而成的辦公，所以純寫字樓相當緊俏。基於自貿區成立後，需求量比較大的，尤其是200平方米以下的小戶型，相當搶手。目前空置率基本在10%以內。當前租金在4元/天/平方米。而工廠改建的辦公樓目前租金在2.2元/平方米/天。
　　另據粗略統計，目前外高橋自貿區內辦公樓租金價格大約在2.5元-6元每平方米·天，其中新發展為6元每平方米·天、海關大樓為5元-5.5元每平方米·天、國貿大廈為3.5元每平方米·天、2號門附近為2.5元-3元每平方米·天。
　　業內專家&&：自貿區建立後，比如物流基地建設、商務辦公需求等會率先出現一波需求潮，因此這類商業地産會率先迎來機遇。雖然年內價格迎來降溫，但是長遠來看，自貿區利好是毋庸置疑的，未來高端寫字樓項目入市一定會受到市場關注。

　　目前外高橋自貿區內普遍供應較少，辦公物業供應主要以二手房為主，且房齡普遍較長，設施略顯老舊、選擇餘地較小。相對而言，遠洋財富中心作為目前外高橋自貿區核心區域內，唯一在售的一手辦公樓項目在産品規上具有一定優勢。
　　遠洋財富中心項目共由一棟主樓和兩棟副樓組成，三棟樓採用凹字型布局，從風水學來講是聚財的象徵着財源滾滾，生意興隆。其中2號樓為主樓，辦公面積1.3萬方共12層層高4.2米半層500平米起售，我們遠洋地産自貿區裏自己的辦公總部也會設立在這棟裏面。一號樓和三號樓辦公面積是1.5和1.6萬方共9層層高4.4米可以做loft，可謂是雙倍得房率。面積43-90㎡各266套辦公主力戶型為60㎡。
　　另外，該項目43㎡的小面積物業産品不但降低了投資門檻，還在企業註冊資質問題方面兼顧了註冊、辦公、投資等多重利好。同時，項目擁有彰顯企業實力與氣派的雙層大堂，交付使用時是區內唯一標準最高的寫字樓。

　　交通配套：地鐵6號線外高橋保稅區南站、公交815路、181路、浦東17路等。
　　周邊配套：肯德基、麥當勞、全家便利店、快客便利店、中國工商銀行、華夏銀行、浦發銀行、農業銀行、渣打銀行、國泰世華銀行、加楓路郵政支局等。
　　項目位於外高橋自貿區5號門旁，隔路對望海關大樓。是區域內少有的在售小面積雙層LOFT辦公項目，層高4.4米。本案臨近6號線與中環線，交通便利。


	習近平：　　上海自由貿易試驗區是塊大試驗田，要播下良種，精心耕作，精心管護，期待有好收成，並且把培育良種的經驗推廣開來。著名經濟專家葉檀：　　上海自貿試驗區改革，既是對上海的考驗，也是對中國深度改革開放的考驗。上海是否能回到黃金時代並不重要，重要的是中國已進入深度開放、發展時代。上海中原地産研究諮詢部盧文曦：　　長遠來看，自貿區利好是毋庸置疑的，目前是價格的理性回歸。從商業地産的角度來看，由於外高橋版高端寫字樓並不多，而市場需求又是客觀存在的，所以未來如果有這類産品入市一定會受到市場關注。中國房地産數據研究院執行院長陳晟：　　自貿區的建設將使産業地産迎來良好的發展機遇，給房地産業帶來長期利好的影響。		李克強：　　要讓在上海自貿區註冊的企業，不僅站得住，而且活得好，贏得大未來！上海自貿區有大未來，上海有大未來！億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東：　　通過功能分區的劃分，促進土地綜合使用、建築複合利用。根據區位條件、交通條件、建設基礎、規劃導向，形成服務分區、綜合分區、物流分區三類功能分區，分別以公共服務設施、工業以及倉儲物流為主導功能，對各分區提出主導或鼓勵的用地性質。對於這三塊功能區都持看好態度，外高橋片區的發展潛力是非常大的。復旦大學房地産研究中心主任尹伯成教授：　　在上海經濟發展日漸降速的情況下，自貿區批准對上海無疑是一個重大的利好消息。自貿區會對港口、物流等産業的發展有大的促動。第三産業中的服務業和商業更是對未來上海經濟的轉型有良好的帶動。自貿區建成甚至對未來整個上海市的房價都會有一個提升。