四城記


	房地産行業是中國國民經濟的主導産業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，中國房地産業正處于向規模化、品牌化、規范化運作的轉型時期，房地産業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變。　　近日，孟祥遠領銜的南京林業大學城市與房地産研究中心運用統計數據和調研數據對北京、上海、廣州、深圳四個一線城市近十年來的房價走勢，以及特徵、居民對房價及調控政策的滿意度等情況進行了係統研究，在此基礎上分析各城市在各個階段調控中出臺的行之有效的政策，提出穩定房價的政策建議。　　某種意義上講，北京、上海、廣州、深圳是最能代表中國房地産發展歷程與現狀的四個城市，他們的歷史，不再只是四個城市自己的歷史，他們的現狀，不再只是四個城市自己的現狀，他們折射出的是中國房地産的真實身影。


	2012年，四個一線城市中，商品住宅價格最高的是北京市，其均價為20700元/平方米，深圳排在第二位，為18847元/平方米；廣州與上海均價相當，分列第三、四位。　　在2009年之前，四城市商品住宅均價一直由深圳領先，房地産發展最早、最成熟且毗鄰香港，是這段時間內深圳房價領先的最主要原因。而隨著房地産在全國范圍大規模地發展，北京作為首都，經濟發展、人口增長、大規模的城市改造和居民拆遷都是推高其房價的主要因素，2010年北京新建商品房房價飆升，從13799元/平方米上漲至20328元/平方米，漲幅高達47.3%，一躍超過深圳。


據統計，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品房均價從2003年至2012年一路攀升。其中，十年漲幅最大的是北京，達到337%，漲幅最小的是上海，為197%；深圳以220.6%的漲幅排在四城市中的第三位。而廣州上漲了261.2%，與北京、深圳、上海三大城市比較，價格曲線最為平緩。


從近十年四大城市的調控政策來看，主要是以嚴格執行中央出臺的各種政策為主，地方政策起輔助作用。　　房地産宏觀調控政策大體可以為分三類：行業政策、金融財稅政策以及保障房政策。　　從四城市出臺的政策效果來看，也呈現出不同，北京最為平衡，三種政策都取得不錯效果；上海、深圳的金融財稅政策效果最為顯著；廣州則是行業政策表現最為突出。	北京是中國房地産調控政策的風向標城市，每出臺一個政策都會引起全國矚目，其調控也最全面、最嚴謹。十來年的調控幾乎涉及房地産領域每個環節，率先出臺的 “限外令”、“限購令”等行業政策影響深遠。	上海作為房地産調控的重點城市，一直根據中央調控政策的精神，採取了一係列具體政策和措施，如大規模郊區化發展，對房地産市場進行了有效的調控，並取了得一定的效果。	近十年來，廣州房地産調控主要以貫徹中央調控精神為主，並且根據本地房地産市場的發展出臺了部分較為有針對性的調控措施，如土地、住房預售、市場綜合治理等。

行業政策主要起規范市場作用

　　從近十年四個城市的行業政策來分析，深圳地方行業政策在預售環節取得不錯的效果，如禁止“認籌”、“深15條”等，雖然對房價沒有起到完全遏制作用，但通過對成交量的影響，一定程度上抑制了房價的快速上漲。

金融財稅政策起立竿見影作用

　　從房地産調控來看，金融政策基本完全按國務院要求執行，但地方的稅收政策影響巨大，成為近十年最有力的調控政策。

保障房政策尚需逐步完善

　　在四個城市中，北京對保障房的調控是全國最完善的。從建立房地産調控的長效機制來看，保障房是最重要的一環，在未來房地産發展中將成為重中之重，也是地方政府調控的著力點。

　　近年來，房地産市場一邊是調控政策頻出，“史上最嚴”、“組合拳”、“限購、限貸、限價、限外”等相繼出現，但另一邊卻是房價節節攀升，老百姓對政策既失望又寄予厚望。

北京、廣州、深圳：“繼續加強調控，直至房價下降”的受訪者所佔比例均為最高，
上海：市民既支援繼續執行現在有效的政策，又希望出臺新的有效管制。

北京、廣州、深圳：“不夠猛烈，期待更多新政出臺”
上海：“有好有壞”

深圳：54.9%的受訪者選擇“應該徵15%”
北京：兩極分化，“應該徵15%”、“不應該徵”的各佔45.0%、41.4%
上海：是讚成第二次購房徵稅比例最高的城市
廣州：“不應該徵”的比例最大

北京、廣州：市民偏向“行政命令，如限購、限貸、限價、限外”
深圳：市民偏向“信貸政策，如提高首付與利率”
上海：市民選擇較為分散，認為各主要政策的影響較為平均

深圳：市民最希望保留“限價令”
北京、廣州：與四城市總體水準較為一致
上海：市民最希望保留“限購令”、“限貸令”

　　從四大城市歷年的調控措施成效來看，雖然已取得一定效果，但關于促進房地産市場的健康穩定發展仍有許多工作要做，對于未來房地産調控，孟祥遠提出了以下建議。


學習美國房地産市場，建立公開、透明的網絡查詢係統完善房産稅徵管辦法加快處理和利用歷史遺留違建私房		嚴格執行住房限購、限貸政策的同時，可針對性設立不限購區域繼續強化商品住房預售管理，引導房地産開發企業理性定價進一步加強新建商品房買賣合同備案管理，控制交易節奏區別對待“改善型需求”