中國REITs來敲門


	REITs （Real Estate Investment Trusts，REITs）即房地産投資信托基金。REITs起源于20世紀60年代的美國，近幾年中國REITs的規模和數量快速增加。截至到2013年末，人民幣房地産基金管理機構達到206家，發行437支房地産私募基金，管理的規模超過4000億人民幣。　　目前，46%的房地産基金管理機構及48%的資金量投向了商業性質的城市綜合體開發和商業地産領域。此外，有48%的房地産基金管理機構及43%的資金量投向了住宅地産。其余的部分主要關注工業地産、旅遊地産、養老地産等新興地産開發領域。


	REITs （Real Estate Investment Trusts，REITs）即房地産投資信托基金，是以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資收益按比例分配給投資者的一種産業投資基金。 [詳細]


	根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。		根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。		根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。		根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。


	REITs(Real Estate Investment Trusts，房地産投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運作，也可以上市交易流通。房地産私募股權基金，一般由一個負無限責任的普通合夥人(基金管理公司)和一個或多個負有限責任的合夥人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,並將所募集的資金用于房地産投資的私募股權基金。房地産私募股權基金，可以分為公司制房地産私募股權基金、有限合夥制房地産私募股權基金、信托契約制房地産私募股權基金。

　　目前，國內開放商的融資渠道仍然十分單一，外部融資主要以銀行為主。2014年H1，來自銀行貸款的金額為11292億元，同比增長了14%，佔比為19%；約40%的資金需要開發商自籌，金額為23810億元，同比上升了10%；剩余的40%則主要來自購房定金和按揭貸款，但是這部分資金來源隨著今年樓市的下滑而減少，分別下跌了9%和4%。

REITs融資方式高效、便捷，拓寬了商業地産資金來源渠道

　　在銀行融資模式中，地産商一般通過自身信用或者提供擔保的方式，申請銀行貸款。銀行對商業地産貸款的發放較為謹慎，條件較為苛刻，審批程式復雜、耗時長，而且經常會受到國家宏觀調控政策以及監管部門的控制和影響。REITs 通過信托公司發行信托産品的方式融資，商業地産可以利用項目的自身優勢吸引資金，廣大投資者的投資行為是積極的、主動的，在預期收益和資金安全可以得到相對有效保障的前提下，可以在短期內募集大量資金。對于開發商來説，不僅是快速地籌集資金而且其隱形收益通常會大于條件苛刻、審批嚴格、放款周期短的銀行貸款。

REITs可以加快開發企業周轉，提高運營效率

　　眾所周知，非住宅類物業（商業地産和工業地産）通常投資周期比較長。而通過REITs，企業可以加速資金周轉，縮短投資回收周期，實現輕資産運營，從而提高盈利水準。


	美國REITs代表：西蒙房地産集團（Simon Property Group，以下簡稱SPG）西蒙房地産集團（Simon Property Group，以下簡稱SPG）是美國最大的商業地産運營商和北美最大的零售地産上市公司，標準普爾500指數成分股之一，擁有北美地區公開發售的最大的商業地産REIT。目前，公司市值約513億美元，是美國市值最大的房地産開發商市值的近6倍。2013年其營業收入為52億美元，凈利潤為13億美元。[詳細]


	廣闊的前景使得近幾年中國REITs的規模和數量快速增加。從2008年開始人民幣房地産基金較多出現。但是整體規模偏小，2010年以前，基金數量只有16支，募集規模在100億左右。2010年以後，人民幣房地産基金發展開始提速。2011年和2012年是發展最快的兩年，基金數量分別增加了125支和129支。截至到2013年末，人民幣房地産基金管理機構達到206家，發行437支房地産私募基金，管理的規模超過4000億人民幣。而根據美國REITs的市值佔GDP的比重，未來中國REITs的市場容量大約為1-2萬億左右。[詳細]


	國內首個REITs挂牌　　5月21日，中信證券“中信啟航專項資産管理計劃”（以下簡稱“中信啟航”）在深交所綜合協議交易平臺挂牌轉讓，“中信啟航”是國內首個交易所場內房地産投資基金産品（REITS）。　　中信啟航産品採用結構性設計，針對不同風險偏好的投資人，將産品分為優先級和次級兩類。優先級為低風險的投資人，500萬元起購；針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購。存續期內，投資收益先滿足優先級投資人，後將剩余收益分配給次級投資人。優先級評級為AAA，預期收益率5.5%-7%，最終收益率由詢價結果確定；次級預期收益率在12%-42%，次級無評級。産品總規模52.1億元，優先級和次級按7：3比例發行。　　深交所表示，推出交易所場內REITs産品的意義在于，一是豐富證券市場投資品種。REITs的收益來源于成熟物業租金收入與物業資産增值，兼具固定收益産品與權益類産品的投資特性，為證券市場投資者提供了具有新型風險收益結構的投資品種。二是通過參與産品設計與運作管理，促進證券經營機構及相關中介機構提高自身核心競爭力，形成新的盈利模式。三是以穩定分紅為基石、以租金預期為核心的定價機制有助于推動房地産理性價格的形成，成為收入物業定價的重要市場標桿，促使投資者關注房地産投資的租金回報。


	風險提示編輯上市交易的REITs會同時受不動産周期性波動和股市整體周期波動的影響,在不動産景氣度較低或股市係統性風險較高的情況下,會影響基金的收益水準。此外,由于目前我國境內還沒有公開上市的REITs産品,因此,不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風險,主要包括匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。　　REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地産項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水準的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地産專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。

鉅派投資集團創新業務事業部總經理　蔣競

　　REITs無疑具備廣闊的發展前景，但由于國家並沒有對其提供國家金融政策、稅收政策的支援，因此要實現快速發展面臨重重障礙，中國的REITs市場發展成熟需要各方面的努力。

新城控股副總裁　歐陽捷

　　受制于商業物業回報率較低以及缺乏政策優惠支援，REITs至少在短期內不具備快速增長的條件。像恒隆地産等香港房企之所以能在內地經營好商業地産，最重要的是它的資金成本很低，幾乎接近于0的利率水準，且貸款期限很長，因此它持有商業物業可以保持較高的回報，也較容易通過REITs等方式實現資産證券化。與之相對，目前內地商業地産普遍的現狀是，租金回報率低于貸款成本，比如説大多數項目的融資成本接近10%，但租金回報只有5%，這意味著持有商用物業往往是負回報，要滿足投資者對于房地産信托基金的回報要求幾乎不可能，因此內地商業地産幾乎是以散售為主。

美國漢斯地産中國副董事　尤文沛

　　REITs是介于債券和股票之間的一種金融工具，它既類似于債券産品每年都有固定的收益，同時又能享受到房地産租金及資産增值帶來的資本增值，為個人投資者提供了可以投資大型房地産物業的資本平臺，因此REITs在美國、新加坡、中國香港等市場已經發展得相當成熟。在美國房地産基金所提供的資金支援佔到了美國地産開發的70%，而在中國，這個比例還是非常小的，可以説在中國，房地産基金的發展還是大有空間。

中信金石基金管理有限公司總經理　周芊

　　REITs不僅是一個産品，也是一個産業鏈，更是一個市場：首先是土地整理基金，其次是開發基金，為項目早期提供資金支援，隨後在房地産項目開發之後，還會有孵化基金跟進，將一個持有型物業培育成具有穩定租金收入的成熟資産，之後才是設計成REITs，根據資産的狀況和投資人的需求，還會有更加復雜的基于REITs的衍生産品，可以説，REITs是用一個産品整合了一個鏈條，進而形成一個巨大的藍海市場。