中國商業地産半年報告


	在三月召開的“兩會”政府工作報告中提出，2014年中國經濟增長的預期目標設定在7.5%，這個增速已連續第三年設置在此區間。近期數據與年初比較已有經濟回暖跡象。但房地産銷售、實際利用外資等數據仍然有明顯下滑，在基礎建設領域的投資增長依然是維穩經濟的支柱。隨著央行從4月開啟定向降準，貨幣政策將趨向于寬鬆，預計在未來若幹月會傳導至實體經濟，下半年總體增長幅度有望提高。


	國家新型城鎮化規劃出臺
	經過三年多的編制及修改《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》于3月16日正式出臺。新城鎮人口的涌入毋庸置疑將會帶動住房市場的需求，同時産業地産以及零售地産也將迎來重大的發展機遇。可預見城鎮化進程將影響並且提升消費佔整體國內生産總值比重的同時，中國尤其是二三線城市的商業市場和商業地産領域也將會進一步升級。


	1、投資降溫		2、土地量跌價漲		3、行業洗牌
	受到住宅市場觀望情緒濃厚的影響，房地産開發投資的增速自2013年下半年開始放緩。這表明開發商對商業地産的投資熱情逐漸回歸理性。		今年以來，房地産開發企業放緩了拿地速度，但土地價格仍在高位運作。商服地塊仍然處于上行通道。但同比增速較一季度減緩了0.7個百分點，結束了此前6個季度的加速上漲。		資本高密集型的房地産行業眼下正面臨國內土地價格日益上漲和市場競爭愈演愈烈的雙重壓力，房企被並購的案例越來越多。進入2014年，這一趨勢仍在繼續，前兩個季度房地産行業按並購案例數計算，已經位居第一。


	截至2014年上半年，盈石集團研究中心跟蹤的20大城市商業物業存量達到7,066萬平方米，其中二線城市佔據了68.6%。預計到2016年，20大城市總體新增供應還將增加超過3,300萬平方米。


	截至2014年上半年，盈石集團研究中心定期監測的中國20大城市甲級寫字樓物業存量已超過3,400萬平方米。到2016年，寫字樓總體新增供應預計還將增加5,000多萬平方米，其中超過70%來自于二線城市，二線城市寫字樓租賃市場的悲觀情緒可能將繼續蔓延。


	2014年以來，更多的優質商用物業開始尋求資産證券化的方式。通過與金融更緊密地結合，優秀的商業項目將實現價值最大化，進一步促進商業地産走向成熟。而由于目前面臨著電子商務的直接衝擊，商業物業依然難以得到資本市場的青睞。


	GDP的增長目標從年初的 7.5%“左右”更改為不會跌7.5%“下方”。中國政府推出更多經濟刺激措施，並放寬貨幣供應之後，中國經濟放緩趨勢有所緩解。 6月30日，中國政府調整了存貸比計算口徑，以促進銀行對外放貸。　　盈石集團研究中心總經理、英國皇家特許測量學會（RICS）中國區發言人張平女士認為商業地産領域中有三個方面值得被關注：


	進入2014年中國奢侈品市場繼續維持低迷，輕奢品牌成為新開或者品牌調整項目們爭奪的寵兒。然而由于盈利能力下滑，這些品牌的股價在2014年大幅滑落，不免讓人産生憂慮。


	部分地方政府規劃超前超量、依賴土地出售帶動地方收入等一係列行為，導致三四線城市目前已累積了不少存量和可觀的未來供應。三四線城市相對較小的市場容量將導致消化困難伴隨同質化現象嚴重。


	近期百度與萬科的牽手使得商業地産的發展又萌生了更多想像空間。未來萬科、萬達等企業可以通過大數據應用找出顧客消費習慣及愛好，改善商戶組合配比，通過推送引導等方式增強顧客粘性。進而指導現有物業的業態調整並且據此給未來物業的業態組合提供基于大數據建議的解決方案。而更深層次的合作則可以構建集合一個線上線下的數據化平臺，在了解客戶需求的同時拓展零售領域的末梢。