聚焦“以房養老” 讓老者安之


	日前，保監會起草了《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(徵求意見稿)》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。　　把政府管不了管不好的事情交給市場，讓市場去配置和調節。這是國務院參事室特約研究員姚景源所説，他認為發揮市場配置資源的決定性作用，是解決中國經濟諸多深層次矛盾和問題的根本途徑。　　試點“以房養老”是國家簡政放權的一種表現形式，它的背後則是政府希望實現孔子之志“老者安之”的心願。

	中國已進入老齡化社會		“以房養老”模式概述
	根據國家統計局統計，2013年我國60周歲以上人口增加853萬人，佔總人口比例增加了0.6個百分點。根據國際通行的標準，中國已進入老齡化社會。面對白髮浪潮的席捲，空巢家庭的逐漸增加，未富先老的現狀與經濟發展的矛盾，加上經濟的發展，醫療水平的改善，計劃生育國策的推行，出生率死亡率降低等因素，我國的養老負擔變得日益沉重，已經成為一個不可避免的現實，因此我國的社會保障體系將面臨嚴峻的挑戰。……[詳細]		所謂“以房養老”就是能通過出售、出租、抵押、資産轉換等金融或非金融方式和手段，轉換所擁有的住房價值，形成較大的資源流入，實現以房養老的過程。在我國，以房養老有三種方式：移居郊區，出租市內住房；出租住房，去養老院休養；將住房反向抵押獲取“倒按揭”。這三種方式中，前兩種以租養老的方式在我們身邊已經屢見不鮮，但是第三種方式卻是一種新型的養老模式，它就是指房屋所有人把住房抵押給某個金融機構。……[詳細]

	我國當前養老模式現狀
	我國目前主要的養老模式大體分為家庭養老、社會養老以及家庭和社會養老的結合。而且在很長的一段時間內，由於家庭規模較大，人口年齡結構相對穩定，家庭養老模式一直佔據主要位置。20世紀50年代以後，伴隨着工業化和城市化的發展，還有社會養老保障制度在整個世界範圍內的逐漸發展和普及，在中國除了家庭以外，單位也開始成為養老保障的提供者，併發揮着越來越重要的作用，“勞保”這個名詞就是在新中國成立後許多企業開始實行的單位養老的例子。　　但是，到了80年代，這种家庭和單位的養老模式的有效性發生了很大的變化，一是由於人口年齡結構變化，老齡人口比重明顯增大，家庭規模急劇縮小。二是由於“單位”變成市場主體，自主經營、自負盈虧，破産下崗普遍存在，這樣就不能保證在職員工退休時，他的單位依然存在，其三是由於國民經濟高積累現象改變，“民窮國富”格局有所逆轉，致使我國財力難以繼續提供向發達國家那樣“從搖籃到墳墓”的全方位保障。……[詳細]

　　早在2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟後向全國推廣。

　　2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的産權人。其基本模式為：老年人將自有産權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用。

　　2011年，在全國召開的社會養老服務體系建設推進會上，民政部部長李立國説，城鄉老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達70%。民政部將試推“以房養老”。民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場。這可以看成國家在以房養老政策方面最新的表態。

　　2013年9月13日，中國政府網全文公布近日由國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若干意見[3]》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

　　法律法規沒有明確規定，政府層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。
　　“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地産業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。
　　如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地産評估來説，由於起步較晚，中國房地産評估機構還極不規範，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果……[詳細]

　　“養兒防老”的觀念一直還在影響着這一代老人。將自己居住多年的房産抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎麼發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎麼都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出，“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無奈，養兒就是防老，我認為主要是社會的大環境的重壓，每個人可能都不能應付這個社會，但是我們的專家學者總是讓新一代適應社會，沒有辦法。……[詳細]

　　“以房養老”金融産品推出的最大阻力來自於金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者説，這項工作的“難度在於，對國內房地産市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來説，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。

　　老人不願意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關係；差的服務又不到位。……[詳細]

　　具體操作複雜多持觀望態度
　　事實上，除了中國人對這種養老模式較低的接受程度外，保險公司對這個“新事物”也多持觀望態度。有保險公司相關負責人&&，“以房養老”雖然開始試點工作了，但具體的細則還沒有出來，作為金融機構，各家保險公司也對可能産生的經營和道德風險有自己的考慮：第一個擔心就是房價會下跌、抵押物會縮水；第二個擔心是中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三個擔心是房屋産權不清晰，老人去世後，子女再糾纏，不搬出去怎麼辦？此外，還有一個風險是通脹風險。該人士坦言：“面臨的具體操作問題的確相當複雜。”


	以房養老是增加養老資金來源的途徑之一。在上海關於以房養老問題的調查中，很多老人&&歡迎這種制度。城市裏面房子逐漸多了起來，很多老人不止一處房産，他們希望能增加一種選擇。他們認為，一套房子留給子女，另一套成為養老補充來源，也未嘗不可。同時，以房養老只能作為養老金的一種補充，不能代替養老金這一主要養老資源。		美國發展‘倒按揭’最迅速的時候也是在2006年房産價格堅挺的時段，如今，倒按揭在美國日趨興旺，我們常説的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。		倒按揭給老齡化社會提供了一種新的思路，但只是各種思路的一種。倒按揭目前存在多種風險，保險公司到手的房子如何快速變現， 70年租賃到期，誰來買單，現在我們所見的是房産市場單邊變化，即單邊上揚，面對忽漲忽跌的市場，如何應對，這涉及到定價研究。

　　去年年底，上海銀行簽約滬上知名房産中介，為該行養老客戶實現“以房養老”提供“一站式”專屬優惠服務。據了解，此次合作主要針對上海銀行養老金客戶，合作內容主要包括：
　　一是針對有出租房屋需求的上海銀行養老金客戶提供專屬佣金優惠或房東“金色管家”服務優惠。“金色管家”服務全程代為出租房屋，並提供貼心服務。上海銀行養老金客戶可免費委託簽約房産中介為其出租房屋；房産中介免費為養老金客戶尋找租客。同時在出租過程中，提供全程專業管理，養老金客戶無需為租房瑣事操心，也不用為清潔、追討、維修等日常事務煩心，免除了養老金客戶房屋出租的後顧之憂。此外，房屋租金每月由房産中介準時打入養老金客戶的“美好生活卡”，養老金客戶房屋出租全程不用擔心租金收入，收租金猶如領工資，並可轉嫁空置風險。
　　二是針對有換房養老、房屋買賣等“以房養老”需求的上海銀行養老金客戶，特別提供專屬的佣金優惠服務，以及定期看房團、免費諮詢、專題講座等豐富多彩的現場服務。
　　本次與滬上知名房産中介的合作，是上海銀行積極貫徹落實9月13日《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》，並致力於成為“養老金融服務專家”的一項舉措，是上海銀行圍繞養老客戶醫、食、住、行等生活需求積極打造的養老特色增值服務&&的重要內容。通過此次合作，上海銀行將致力於為養老金客戶提供更豐富的養老生活方式選擇，使養老金客戶享受“輕鬆養老，精緻生活”。

　　超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房産主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房産時折還貸款。……[詳細]

　　有兩種方式待選擇。第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養老收入。第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來説，如果子女長大成人……[詳細]

　　日本以房養老産品的設計具有局限性。日本是自然災害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結構房屋重要。在日本的房産價值計算中，政府乃至很多金融機構只計算土地價值。……[詳細]

以房養老：政府搭建房産制度保障是關鍵		各方阻力重重 “以房養老”試點或艱難中前行		上海養老地産項目盤點
近日，為貫徹落實國務院《關於加快發展養老服務業的若干意見》，保監會已起草《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(徵求意見稿)》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。……[詳細]		近日，保監會已向各家人身保險公司下發了《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(徵求意見稿)》，並擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。……[詳細]		隨着“以房養老”再一次成為人們關注的熱詞，曾經在去年3月份被人們所提及的“養老地産”也隨着這樣的一股新的輿論熱潮而被人們所提及。其實在上海，就有着這麼一些養老地産項目……[詳細]