主持人：各位網友大家好，歡迎收看《新華有約》。本期我們請到了克而瑞研究中心研究經理楊科偉、看看新聞網房産頻道主編李玥以及新地集團董事長助理張沈勇。三位好！新型城鎮化是從去年十八大到今年兩會期間各界我們都很關注的熱點話題，首先請幾位談談新型城鎮化與過去城鎮化的區別？
楊科偉：在十八大提出了一個新型城鎮化這樣一個概念，這和過去10年中國的新型城鎮化是有一些區別的，主要就是説新型城鎮化是突出以人為核心，解決過去十年土地城鎮化快于人口城鎮化帶來的弊端，提出以人為核心的新型城鎮化。新型城鎮化裏邊提出了的一個很重要的問題是人口導向，不光是給大城市，給特大城市，讓大家都去這些地方，而是有分層次的，從這裏面希望大家更多關注一些中小城市，讓農民市民化，更多去一些小城鎮，中小城市這樣一個有序、合理的人口遷徙過程。內在關聯其實就是在講人由原來的農業人口變成現在的，城鎮人口變成現在城市人口，是人的城鎮化，脫離原來的農業，進入到市民生活。
張沈勇：沒有專業地研究過這個問題，我的想法就是首先，在早期的城市化建設過程中，是從農村往縣城、城市這樣去人口遷移，現在在華東區，在經濟較發達的一些城市，發展會是從城市會向一些鄉鎮級別的地區流動，所以導致你會發現一些鄉鎮級別的房價可能跟縣市的房價會越老越接近，尤其在上海周邊的江蘇、浙江、安徽這些地方會特別明顯一點。
李玥：涉及發展不均衡的一個問題，這個可能不是一個房地産的問題，更多是一個包括人口遷徙，政府管理，應該是一個更大盤的問題，從房地産角度來看，我認為和現在對于大城市影響不會特別大，對于中小城市會是一個相對比較大的利好。 主持人：楊先生，新型城鎮化推進對于房地産行業格局會有什麼影響？您是怎麼看的。
楊科偉：16號國務院發了新型城鎮化的規劃，這個規劃從總體上來説的話，當天A股市場明顯利好，這個對房地産格局影響是比較深遠，從房地産市場容量來説，跟過去10年，1998年2013達到53%，這個過程中，大概到2000年人口普查中大概有2億農業人口變成城市人口，這個過程中城市的新建商品住宅成交量與人口增長是成正比的，他的走向是正比，從這個來説，如果按每人平均30平方米來算，2億人口就是有60億平方米的住房需求，這是一個粗略的計算，但是有多少人把這個進城之後真正有把這個需求裝換成實際的購買力，這是由于一定差距的，但是理論上還是有這些需求存在的。所以説，接下來的新型城鎮化必然在房地産市場的容量上還是一樣的，在前幾天兩會的政府工作報告上，李克強總理提出有3個一億人的，有三個一億人是接下來要解決的問題，其中一億人在中西部就近城鎮化，有一億人農民工跟長期在某些城市工作的外地人口就近城鎮化。這是提這樣一個概念。接下來這些人在新型城鎮化規劃中，社保、子女教育這些輔助的保障條件落實以後，可能以後就在這些城市扎根了，扎根了以後的載體就是住房，直接影響的就是一個城市房地産總的容量的問題，不多説，按新的規劃，6年國家新型陳鎮長規劃裏邊提出的，1億人的目標落實來看，按國家統計局2013年公布的每人平均住房面積是32平方米左右，那如果按1億人至少有30億平方米的住房需求，這個是接下來房地産市場總容量的一個需求。還有一個就是，對于開發商來講，城市布局，是以城市群帶動城市發展，突出的一點是，並不是把城市做得越大越好，而是要重點發展中小城市，對于開發商來講的話，接下來的拿地啊，布局啊就要去思考的問題。
主持人：您剛剛談到開發商這一塊，我想問下我們開發商代表張先生，人口市民化過程中對于房企開發産品定位方面有什麼影響？
張沈勇：早期的房地産格局，二三線城市，三四線城市會比較不受重視，現在這幾年房地産發展飽和，城鎮化進程的加速，房地産開發商在三四線城市布局的現象會越來越明顯，像萬科啊，中海啊都會願意去做這樣的事情，尤其會去做一些大型體量的城市綜合體這樣的整體開發。但是其實這些城市的容量是有限的，他們可能不太會去做太多這樣的項目，一個項目或兩個項目就已經足夠了，如果再多下去的話，他們可能就會在一個城市裏面自己的項目之間打起來，尤其是在鄉鎮級別的城市，我們看到像碧桂園、恒大這些企業在三四線城市快速拿地，快速發展，但他們的項目可能就兩個或者少數幾個項目在發展。戶型上的要求的話，他們會偏向于100平米以上的三房為主，明顯在一些兩房的，現在市場上也有出現一些滯銷的情況，因為他們有些動拆性的房子是比較多的，需要改善自己居住品質，或者在城市購房的話，就需要一些高品質的項目。
主持人：剛剛二位都談到了“造城運動”，新一輪“造城運動”會帶來房價産生什麼變化呢？
李玥：我覺得，包括剛才楊老師和張老師説到的一些，這個所謂的城鎮化，是解決問題的一個手段，我認為是出現了一些問題，在二三線，或者説更小一點的城市遇到一些供過于求的現象，現在通過城鎮化，通過一係列的舉措，讓整個市場的需求量擴大，但至少在理論上時可以擴大的。但是，我覺得開發商去那樣一些城市裏面，已經是供過于求的市場裏面進行布局還是需求慎重。這是一塊。您剛剛問到的問題是“造成運動”對于房價會産生什麼樣的影響，是吧？我通過觀察，舉個不是特別恰當，上海幾大新城，包括松江新城，在剛剛開始出臺這樣一個概念的時候，這個概念會讓房價出現比較大的上漲，而過了一段時間以後，房價就會變得比較平穩，就像現在的嘉定新城。嘉定新城的房價2013年的漲幅要遠遠低于整個市場，因為整個市場的供求關係決定了房價不會有一個很大升值的條件，因為房子比要買房子的人更多的話，房子要怎麼漲。“造城運動”産生概念會讓一個區域的房價迅速地市場化，但在一段時候以後，房價又會在市場調控的規律下會顯出相對平穩，甚至下降。這個情況在上海不明顯，但是離開上海，在蘇州、昆山等這些城市來説甚至會出現一些下降。我是認為，如果大家都認為這是一個好事情，反而要小心了，去三四線城市，去中小型城市布局的時候要更加慎重，而現在這樣的一個情況，增加了一個理論的供應量，而事實的，對市場的影響還沒到這樣一個裏邊的階段的話，還是先把這些現有的庫存趕緊去化掉，這是一個很現實的問題。
主持人：我想問下楊老師，您剛剛談到“城市群”，你個人對于“城市群”有什麼看法和建議呢？
楊科偉：城市群這個東西呢，包括剛才李主編講到的這個問題，包括你剛剛講到的“造成運動”。其實，新型城鎮化的這個前提下，接下來是不支援“造城運動”的，為什麼要提出新型城鎮化，就是跟之前是有差別的。有一個很大的差別就是，之前是土地的城鎮化，現在是城市的城鎮化，快于人口的城鎮化，造成很多新城，新區，出現這樣一個問題。所以接下來的新型城鎮化不支援這樣一個情況。城市群要解決一個問題，現在的大城市病，像上海、北京、交通、環境特別不正常，然後希望就是説有産業的導入讓人口更多去一些衛星城，周邊一些受到輻射的中小城市，解決大城市病的一些問題，因為現在大城市各方麵包括資源這些都不堪重負。所以，城市群的産業帶動功能，希望通過城市群的規模效應，帶動周圍中小城市發展。以核心城市帶動中小城市發展。新城鎮化規劃裏面講到有兩軸三縱這樣一個規劃，所以他形成很多點，他重點還是希望人口導入到周邊的中小城市，衛星城。不希望以前一樣過于集中在核心城市。
主持人：那我想問下我們開發商張先生，據了解，像萬科、保利、恒大等其他的房地産企業已經在很多大城市悄然布局，進行土地儲備，您所在的企業有什麼樣的舉措呢？
張沈勇：我們的開發商主要是一二線城市核心區的商務用地，現在在上海的核心區都有我們的項目，高規格的項目，自己持有型項目為主。“北上廣深”等一線城市都是我們主要的發展方向，可能跟萬科、保利這些公司的區別是，他們可能更偏向于住宅，或者説住宅所佔的比例更多，其實在上海這些一線城市，二三線城市也是他們的方向。我們現在短期內還不會有在三四線城市發展的目標。
主持人：好的，今天非常感謝三位嘉賓參加我們論壇。《新華有約》我們下期再見。