綠地:再成長的思考
作者 梁鴻儒
張玉良是一個強調應變與速度的人。而這一理念也一直貫穿於他所掌控22年之久的綠地集團。而按張玉良的想法，超越萬科不是最終目的，"兩至三年衝擊世界百強"才是其真正的雄心。
"下雨就要打傘。"松下幸之助的這句話備受綠地集團董事長張玉良所推崇。而用其自己的話解釋，那就是"環境變了，策略也馬上要變"，這也正是他所稱的綠地的戰略——所謂天下武功，無堅不摧，唯快不破。
不難看出，張玉良是一個強調應變與速度的人。而這一理念也一直貫穿於他所掌控22年之久的綠地集團。
從上世紀90年代的動遷房、再到舊城改造，接着是在全國做商品房、大型綜合社區和城市綜合體；2011年開始布局全球房地産，同時到地産之外進入煤炭、汽車、金融等領域；一直到近兩年，産業地産、上市融資，海外拓展，發力金融等，可以説綠地從不放棄任何一個快速做大的機會。
截止2013年底，綠地集團全年實現業務經營收入超過3300億元，利稅總額超280億元，年末總資産近3400億元。而備受業內關注的房産業務更是實現預銷售金額1625億元，一舉從09年的排名第五提升到行業第二，據頭名萬科相差僅僅不到百億。
今年初，綠地提出了房地産銷售額2400億元的目標，被業內認為將有機會超過萬科，成為我國乃至全球最大的房地産企業。而按張玉良的想法，超越萬科不是最終目的，"兩至三年衝擊世界百強"才是其真正的雄心。
上天入地 城市運營
所謂上天，指的是綠地在各地的超高層建築。
近年來，綠地集團在全國範圍內陸續打造一批超高層地標性建築，並統一冠名為"綠地中心"。在中國，300米以上的超高層有近一半是綠地投資管理的，全球第三、第四以及第七超高建築均在綠地麾下。之前雖然説綠地在住宅開發領域還屈居第二，但在超高層領域，綠地絕對可以和國內房企一較高下。
"讓城市有腔調"的綠地，正是通過多年來在超高層城市綜合體開發領域的不斷探索與積累，從眾多房企當中殺出重圍，漸漸佔據行業領先地位，為其開啟了一個新時代。而這種思路下，綠地今年又出奇招，除了"上天"，還要"入地"。
7月22日，綠地地鐵投資發展公司在上海揭牌成立。根據綠地集團與申通地鐵、上海建工等滬上企業簽署的戰略合作協議，將由綠地牽頭組成聯合體在全國多地開展地鐵投資開發業務，計劃在年內確立首批投資項目。
按照設計，綠地地鐵投資將採用"軌道工程＋區域功能"整體開發模式，通過BT(建設-轉讓)投資等方式，牽頭戰略合作夥伴組成聯合體，在全國多地開展軌道工程投資建設業務，同時積極參與地鐵沿線區域的城市綜合開發。工程竣工後，其有關權力按不同情況由政府部門以多種方式進行贖回。
地鐵只是其次，與綠地熱衷各地建設超高層地標的心思一樣，土地才是綠地舞劍之真意。
而這個項目被業內認為或有事綠地新一輪擴張的開始。長期研究物業資産管理的第一太平戴維斯中國區總經理劉德楊認為："綠地做地鐵上蓋的模式，想象空間極大。能夠拿到相關土地的開發權，本身就是一項非常核心的競爭力。"
可以説，"求快"使得綠地每一次對市場方向的判斷與調整先快一步，而且以高達數千億的資産體量，綠地的轉身節奏令人稱奇。
數年前，綠地便提出站在"城市運營商"的角度，對上海花橋東區進行整盤規劃、建設和管理。之後綠地在全國各地參與到新城建設、超高層綜合體開發、空港物流園區建設中。用一位資深地産界人士的話説，那就是"想政府所想，為市場所需"綠地每一次都是迅速抓住地方政府擴展城市的市場空白，分享了城鎮化與城市化的紅利。
國內強化金融 海外拓展迅猛
今年7月，面對依舊嚴峻與撲朔迷離的房地産市場，張玉良&&"中長期來看，房地産行業仍有空間，下一個十年對中國房地産企業來講仍然會是一個比較有利的發展時期，企業應當珍惜機遇。"而房企應該聚焦"堅持轉型"與 "走出去"兩大抓手。
而對於綠地，其實這種"國內轉型、海外深耕"的戰略布局其實也已走在了同行前面。其中綠地"國內轉型"很重要的一點就是其金融業務正迎來飛速發展。
早在2011年4月，就成立了全資子公司綠地金控集團，當時註冊資本金10億元。近年來，綠地集團更是將金融産業作為重要的次支柱産業加以培育和發展，先後投資入股錦州銀行、上海農村商業銀行和東方證券等金融企業，在上海發起設立了中國規模最大的小額貸款公司，並積極在重慶、寧波、青島、呼和浩特等城市成立小額貸款公司。
截至目前，綠地集團金融産業實力規模迅速擴張，經營業績較去年同期實現大幅增長。重慶、寧波兩地小貸公司全面運營，貴州金交所內部試運營，加速籌備青島、南昌等地小貸公司開業；獲國家發改委批准發行20億元企業債券並已流通；與交銀信託、中信信託合作，設立20億元的信託基金；與中國信達在資産管理、聯合投資、資本運作、産業上市；在香港成功發行10億美元高級票據，用於投資境外項目；融合等方面開展全方位戰略合作，計劃三年內合作規模達到500億元。
與此同時，對於海外市場，綠地一直以來雄心勃勃，但是之前其實並不順利，不過，從2013年開始，綠地的"走出去"戰略獲得空前的成就。有媒體甚至&&，在中國企業掀起的全球"第六次並購浪潮"中，綠地集團成為中國房地産企業全球化當仁不讓的先鋒者。
從03年最早參與俄羅斯的海明珠項目開始，綠地就想著把業務朝海外拓展。2011年，綠地正式計劃開拓海外市場，並將海外投資瞄準委內瑞拉、朝鮮等發展中國家。不過，當地落後的基礎設施、人才匱乏、政局動蕩，讓綠地海外初戰未捷。
之後綠地調整方向，把目光投向發達國家市場。2013年，張玉良從亞洲到歐洲，從大洋洲到北美，在全球布局了4個洲、9國、13城，海外投資總額達到100億美元，年內實現銷售收入30億元。特別是在2014年，明顯感覺綠地更是加快了"海外業務"的布局。
9月20日，作為布局世界、征服亞澳歐美四大洲10國100城，中國最大的一站式海外置業&&——綠地集團海外銷售中心盛大揭幕，這與之前的"全球13城"目標相比，全球化的野心顯得更加咄咄逼人。
得益於"走出去"的戰略的堅定，綠地海外業務正在加快形成效益産出。綠地的消息顯示，今年5月，綠地漢拿山小鎮啟動首批産品交付，這是近年來中國房企第一個交房的海外住宅；4月，澳大利亞悉尼綠地中心項目二期開盤當日即成交100套，總金額大約8億元人民幣，該盤去年底一期開盤即售罄，曾刷新了悉尼市中心豪宅單日成交紀錄；美國洛杉磯綠地中心項目近期正式啟動認購，已銷售近150套。位於美國、加拿大、英國、馬來西亞等地的其他項目均將於年內實現銷售。
"借殼"上市 朝房企全球化邁進
除了在銷售業績上，綠地向萬科發起衝擊外，在資本市場，綠地今年也在加速。
2013年下半年，綠地收購盛高置地完成香港資本市場布局。2014年上半年，A股市場最大規模的借殼計劃誕生，綠地100%股權擬注入金豐投資，預估值達655億元，公司總市值將直逼房企龍頭萬科。
8月21日，該上市重組計劃也迎來實質進展，中國證監會依法對金豐投資提交的《上海金豐投資股份有限公司發行股份購買資産核準》行政許可申請材料進行了審查，認為該申請材料齊全，符合法定形式，決定對該行政許可申請予以受理。
有分析認為，綠地集團多元化的産業鏈條在目前房地産行業進入下半場的大環境下優勢凸顯，估值水平有望超過萬科綠地集團將成為A股地産公司中的又一艘巨型航母。
更有人稱，張玉良努力了22年，終於讓綠地摘掉了"紅帽子"。在融資方面更為便利的綠地離"老大"的位置更近了一步。
然而事實上，不管外界怎麼看待"萬綠之爭"，張玉良倒是對這個問題看得很淡。他不止一次地&&，超越萬科不是目的。他認為在不斷變化的時代背景下，順應大勢，與時俱進，推動企業持續"再成長"，才是中國大企業面臨的共同課題。而這也是綠地"再成長"道路上的又一次思考。
今年9月，在重慶舉行的"2014中國500強企業高峰論壇"上，張玉良作了題為《新形勢、新思維、新動力》的演講，他説面對全球經濟大變局和中國經濟新常態，大企業必須把握新形勢，具備新思維，尋找新動力。
他&&，面對"高增長紅利縮減、企業轉型升級艱難、商業模式急劇變革"的三重挑戰，房企要求變，戰略也要調整。當然萬變不離其宗，綠地要成長，還是要跟着經濟發展走、跟着人口流向走、跟着改革導向走，跟着全球化的趨勢走。
發展才是硬道理，而歸根結底，綠地22年不斷發展壯大，或許正如張玉良自己所講的那樣，只為了一件事情：在國際化的坐標係中找到自己的位置。
轉型升級永無止境，只有進行時沒有完成時。
正如張玉良所説，如果一個企業家不追求發展，那就不是好的企業家。綠地的再成長思考其實就是兩個"永不"，即"永不滿足、永不止步"！
