佳兆業:"舊改專家"重回一二線城市布局

作者 王日晨
曾經進入三線城市布局發展的佳兆業,今後將以回歸一二線城市為戰略重心。一二線城市抗波動能量強大,市場風險小,而佳兆業新增的四個項目,均位於廣州中心城區成熟地塊,在一線城市樓市前景下具有較大的價格升值潛力。
以舊改為核心優勢的佳兆業集團,今年前8個月實現累計合約銷售達150億元,完成全年目標過半。隨着三四線城市房價面臨下跌壓力,自2012年起,佳兆業92%的新購土地儲備均位於一、二線城市,戰略布局重新回歸一、二線城市。
佳兆業完成全年目標五成
8月20日,佳兆業集團在香港發布2014年中期業績。上半年佳兆業的銷售總額為112億,與去年相比有所增長,全國排名第19位,毛利潤為27.4億元,同比增長7.0%。毛利率達到40.3%,較去年同期增長3.9個百分點。按銷售面積計算佳兆業在深圳排名第一。
今年前8個月,集團實現累計合約銷售額人民幣150億元,按年上升2%。累計合約銷售面積達約1,427,997平方米,按年減少10%。在此期間,合約銷售平均售價為每平方米10536元,按年增長14%。
佳兆業集團董事局主席郭英成在年初曾公開&&,2014年佳兆業將繼續側重一二線城市,今年的銷售目標為300億元。按此説法,目前佳兆業剛好完成全面目標的一半。
佳兆業上半年新增貨值比較多,有差不多280億。加上公司現在的庫存,合計差不多有400多億的可銷售貨源,所以貨源比較充裕,比上半年有很大的改觀。"佳兆業行政總裁金志剛&&。
公告顯示,8月銷售中深圳區域銷售貢獻比例為41%,環渤海為15%,長三角13%,西部地區12%,珠三角(不包含深圳)10%,華中地區9%。目前佳兆業在深圳的項目有佳兆業城市廣場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號等。
佳兆業在保持深圳區域銷售佔比的同時,也在不斷加大廣州的項目布局。消息稱今明兩年,佳兆業在廣州的銷售重點將迎來四個全新項目,分別是佳兆業1號、佳兆業天墅、佳兆業天禦以及佳兆業城市廣場。
新購土儲多在一二線城市
在不斷加大廣深二地項目布局的同時,佳兆業8月份在土地市場上也並不遜色。
8月6日,佳兆業通過招拍挂方式以總代價12億元購得上海市青浦區重固鎮一幅地塊。佔地面積約90642平方米,為住宅開發用地;8月15日,佳兆業再次通過收購的方式以總價18億元獲取深圳市龍崗區市中心城的地塊。總佔地面積為65397平方米,為住宅及商業開發用地。
實際早在2011年下半年,佳兆業便開始調整區域布局。2012年~2013年,佳兆業新購土地中分別有78%、92%位於一二線城市。興證證 券(香港)指出,佳兆業2014年上半年新購入90億元的土地儲備,其中98%位於一二線城市,公司一二線城市土地儲備佔比達到80%,土地儲備結構進一 步優化。
郭英成強調,公司今年買的土地主要分佈在一二線城市,未來佳兆業的銷售和市場在一二線城市的比例會越來越高。
關於下半年購地計劃,佳兆業副主席譚禮寧則&&,按佳兆業目前這個規模肯定會有買地的動作,不能老是以為佳兆業是100多億的規模,實際上目前按佳兆業目前300億的規模來説,上半年買90億土地是合理的。
有業內人士認為,曾經進入三線城市布局發展的佳兆業,今後將以回歸一二線城市為戰略重心。一二線城市抗波動能量強大,市場風險較小,而佳兆業新增的四個項目,均位於廣州中心城區的成熟地塊,在一線城市樓市前景下具有較大的價格升值潛力。
舊城改造仍是利潤主力
而以"舊改"聞名的佳兆業,在未來仍是提高公司利潤的主力軍。
郭英成認為,舊改和爛尾樓始終是佳兆業的強項,公司會在一線城市,特別是在深圳和廣州繼續加大舊改的核心發展,特別是深圳。公司近期於廣州有所突破,因為原來廣州舊改政策一直沒有落實下來,現在基本落實以後,希望白雲區小坪村項目近期能夠確定下來,能夠加快完善手續。
爛尾樓我們會繼續發展,特別是做了這麼多年,我們對爛尾樓的改造,從技術和市場方面有自己的一些看法,所以我們希望這方面有更多的機遇,但是爛尾樓的發展是可遇不可求的。
半年報顯示,佳兆業上半年已入市的城市更新項目對年度銷售額有重大貢獻。城市更新項目為佳兆業帶來穩定現金流的同時,也促進了利潤率的提高。
佳兆業其他城市更新項目也取得重大進展。2014年,佳兆業新取得深圳鹽田、福田東山舊改項目,其中福田東山項目位於福田CBD中心區,該項目目前建築面積約為12萬平方米;鹽田項目應佔建築面積約45.02萬平方米。
佳兆業管理層&&,佳兆業未來增長的主要動力將來自高利潤舊城改造項目的貢獻,並在未來將擁有盈利能力更強的舊城改造項目。
財務方面,截至2014年6月30日,佳兆業的現金及銀行存款賬面值約為110.9億元,較2013年12月31日增加27.4%。負債凈額與權益總額比為72.5%,比2013年12月31日上升了10.4%。