6月10日，一份《綠城集團二十周年老客戶感恩回饋年活動》的通知席捲媒體圈，“説好不降價的綠城”也終於交出了這份“形而上”的答卷。“這是宋老闆的最後一仗！”有業內如此評價，“老宋之前一直都弱視營銷，在融創入駐之前，他還是想打贏這最後一場，證明自己吧。”

其實，盤點宋老闆對於營銷的出謀劃策，並不複雜，總共也就那麼兩次。

2012年，綠城為了自救，打出招聘“300金牌經紀人”的廣告進行全民營銷，執拗粗獷而又利落大方。不願意降價而只願意採取人海戰術贏得市場，謂之執拗粗獷；而對經紀人“薪酬無上限”的承諾，又謂之利落大方。這樣具有“江湖色彩”的做法，滿滿都是宋老闆的風味。

第二次，就是今日的優惠券：總額20萬，其中3張5萬元，1張3萬元，1張2萬元，不適用於支付車位、庫房或者物業費，簡言之，只能抵扣購房款，同時也沒有具體的落實條款：“優享卡在不同項目、不同物業類型、不同房源中可使用的優惠幅度不同，具體使用方法、額度和適用房源等以各項目單位最終解釋為準。”

美其名曰，這些優惠券還真的只是“糧票”，能不能花？怎麼花？最終需要項目説了算。明不言降價，實則暗降，然，降價又為開闊更大市場，如此環環相扣、精打細算的政策，一反浪漫主義習氣，可見宋老闆下足了功夫。

兩次政策的差異之大，令很多人一度猜測第二次並非出自宋老闆之口。“老業主是綠城的財富，也是宋老闆一直心心念念的籌碼。”某個曾經的綠城員工&&，“他確實也希望能夠給與老業主相應的回饋。”

可以想象，這批優惠券最終會有三種結局：一、老業主真的拿去購房，確實能夠得到數萬元現金優惠；二、進入流通市場進行轉讓，老業主可以賺得少量的差價；三、最後過期，老業主也無損失。

當然，從綠城的角度來看，好處就更多了，15萬的業主20萬的優惠券，相當於綠城發放了300億元的“糧票”，如果以每戶業主只花一張5萬元的“糧票”購得一套200萬的房子為例，完美的估計可以帶動數千億的銷售額。

更重要的是，這也變相堵塞了老業主“房鬧”的心。一直以來，杭州因為“房鬧”上到頭版頭條已經不是一次兩次，而綠城為了保住號稱價值200億元的品牌，一直苦苦死守不降價的“底褲”。然，底褲易守卻難以抵擋破洞危機，個別項目有那麼一點優惠的風吹草動就被冠上“綠城降價了”的標籤瘋狂傳播。而這批“糧票”，實則最佳“封口費”，不貴，但是卻已經讓老業主金口免開。

如此一舉多得的“糧票”可謂是用心良苦，還記得曾經發布會上宋衛平戲稱“如果融創和九龍倉發生衝突，還是我説了算”，而這次的活動也許正是為了“我説了算”這句話增加籌碼。

當年垓下之圍，項羽説：“天要亡我，非戰之罪也。”房地産黃金十年已逝，那個小馬拉大車的年代也早已悄然退潮。

首先，綠城的房子動輒數百萬，以綠城蘭園一套90方的房源為例，目前在售均價55000元/㎡，總價在500萬元左右，而5萬元的優惠券，享受的是99折，這樣的折扣遠沒有達到誘惑的地步。當然，對於位於臨平山北總價僅60多萬元起的蓮園來説，這樣的優惠券確實可以起到促銷低總價項目的作用，但這樣的項目，活動中並不多。

其次，限貸限購的“帽子”並未掀掉，綠城業主普遍受到政策限制。而在新業主開闢方面，浙江小微企業近兩年受創嚴重，溫州、寧波的房價動蕩不已，更難言對外投資。

最後，杭州庫存華麗麗地邁上了15萬的高位，而開年以來降價潮一直處於持續發酵狀態，市場基本上已對購房者進行了一輪又一輪的折扣轟炸，看多了，也就疲了。

正所謂，“時勢造英雄，英雄亦適時也”。但在這樣一個政策未明階段，英雄出處難覓，宋老闆的這番心血，也許是漁舟唱晚，讓我們拭目以待吧。（新華房産調查記者 蘇萍）